Расчёт стоимости объекта недвижимости

Введение
Сделки, касающиесякупли-продажи, а также других операций связанных с недвижимым имуществом,заключаются на рынке недвижимости.
Специфика рынканедвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного местакупли-продажи.
Рынок недвижимости – означаеткуплю-продажу различных объектов недвижимости.
Он характеризуетсяуникальностью каждого объекта условиями финансирования, сложными юридическимиправами и низкой ликвидностью.
За последние годы рынокнедвижимости, повышая свою активность с помощью действия кампаний,специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций иправительственных агентств, оценщиков и юристов. Но данный вид рынка нельзяотнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей,обусловленных такими факторами как:
1. Специфика объектовнедвижимости;
2. Высокие уровни риска,характерные для недвижимости;
3. Воздействие рынкакапитала;
4. Невозможностьдостижения состояния равновесия спросом и предложением.
Развитие рынканедвижимости определяется:
1. Экономическим ростомили ожиданием такого роста;
Хотя на рынке и могутвозникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такиеобязательства возникают редко.
2. Финансовымивозможностями для приобретения недвижимости;
3. Взаимодействия междустоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
Рынок недвижимостинаходящийся под значительным влиянием факторов, определяющихсоциально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов ифакторов, определяющих политическую стабильность.
Факторы, воздействующиена рынок недвижимости
1. Факторысопоставимого регулирования рынка недвижимости;
2. Общая экономическаяситуация цен;
3. Микроэкономическаяситуация;
4. Социальное положениев регионе;
5. Природные условия врегионе.
Таким образом, рынокнедвижимости подвержен многим внешним изменениям:
1 – изменения общейсоциально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
2 – изменения вденежной политике правительства и политики коммерческих банков определяющихдоступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;
3 – изменения взаконодательстве;
4 – изменения ситуациина рынке, вызванные нестабильностью валютных курсов, динамики процентныхставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
На протяжении многихлет функционирование рынка жилой недвижимости было связанно с различнымипроблемами, основой из которой является некачественная оценка недвижимостинеквалифицированными оценщиками, не имеющими достаточных знаний и опыта воценке. На современном этапе развития рынка жилой недвижимости с этой проблемойборются с помощью ввода лицензирования и аттестации оценщиков, а также созданиесаморегулируемых организаций оценщиков.
Регулирование оценочнойдеятельности – это комплекс мер и процедур, направленных наповышение качества услугоценщиков и соответствия их определенным критериям.установленным профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование илигосударственное регулирование) либо совместно.
В разных странахрегулирование оценочной деятельности имеет различные формы.
Регулирование развиваетсяв рамках следующих процедур:
1. определение методовтребований к процедурам оценки, которые традиционно формируются в стандартахоценки;
2. определениетребований к морально-этическим качествам, связанным с его независимостью.Данные требования формируются в кодексах профессиональной этики;
3. определениетребований к уровню профессиональной подготовки и опыту тактической работыоценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.
Саморегулированиеоценочной деятельности
Первоначально оценочнаядеятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (землемера) в Великобританиив 19 веке, когда в 1861 году кролём Великобритании была дарована хартияпрофессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии, и был созданкоролевский институт Чартерных сюрвейеров.
В настоящее времяданная организация является крупнейшей в мире профессиональной организацией,объединяющей специалистов, связанных с недвижимостью.
Она насчитывает в своихрядах более 70 тысяч членов в ста странах мира.
Для того чтобы получитьзвание члена королевского института чартерных сюрвейеров (RICS),необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одномиз аккредитованных RICS университетов ипройти не менее чем двух месячную стажировку на фирме под руководством члена RICS.
Государственноерегулирование оценочной деятельности
В России созданопрофессиональное общественное объединение оценщиков «Российское обществооценщиков».
Однако, бурное развитиепрофессии на фоне переоценки основных фондов привело к негативным последствиям.На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональнойорганизации, не придерживающихся каких либо стандартов, оказывающих услугиочень низкого качества.
В связи с этим сталоочевидно, что на этапе становления профессии в России, необходимо введениегосударственного регулирование оценочной деятельности для поддерживаниядолжного качества услуг.
Эту задачу решилФедеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»№135-ФЗ, который ввёл лицензирование оценочной деятельности как механизмрегулирования и контроля в сфере оценочной деятельности.
В августе 1999 годабыло принято постановление правительства РФ «Об уполномоченном органе поконтролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ от 20 августа 1999 года№932».
Постановлением былоустановлено, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочнойдеятельности является Министерство государственного имущества РФ.
Уполномоченному органубыло поручено разработать проект положения о лицензировании оценочнойдеятельности и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектамиоценочной деятельности.
Порядок лицензированияоценочной деятельности был утвержден правительством РФ в 2001 году(Постановление правительства №285)
Отделим цели работы:
1) Провеститеоретическое обоснование проведения оценочной деятельности;
2) Раскрыть сущность иметодику каждого подхода к оценке недвижимости, а именно затратного, доходногои сравнительного подходов;
3) Рассчитать рыночнуюстоимость объектов недвижимости, используя методику затратного подхода;
4) Составить отчет обоценке;
5) Сделать общий выводо проделанной работе.
Актуальностьиспользования затратного подхода обусловлена его простотой и высокойраспространенностью среди оценщиков недвижимости. Затратный подход требуетменее тщательного анализа рынка недвижимости, не требует определение объектованалогов, как в сравнительном подходе, не требует расчетов ставокдисконтирования и капитализации как в доходном подходе.
Данные, используемые взатратном подходе, базируются на действительной информации об оцениваемомобъекте недвижимости, т.е. информации о состоянии конструкций здания,географическом положении объекта, границах окружения, степени развитиясоциальной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры и т.п.

1Теоретическая часть
1.1Понятие недвижимого имущества
Недвижимоеимущество — это физические объекты с фиксированнымместоположением в пространстве и, все что неотделимо с ними связано как подповерхностью, так и над поверхностью земли, или всё, что является обслуживающимпредметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектом.
Физическиеобъекты —нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на нихстроения.
Различияв понятии недвижимости, как объекта оценки, определяются Гражданским КодексомРФ.
Такимобразом, объект недвижимости это:
1.  Предприятиев целом, как имущественный комплекс.
2.  Земельныйучасток, неотъемлемой частью которого могут быть:
A)зданияили группа зданий, расположенных на этом участке, а также подземные сооружения,относящиеся к данному участку.
Б)обособленные водные объекты и многолетние насаждения.
B)инженерныесооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихсяна нем зданий к объектам инфраструктуры квартала или города; сюда же относятсядоли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящиеся всовместной эксплуатации собственников недвижимости, квартала или города.
Г)стационарные сооружения по благоустройству территории участка.
Д)элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся кданному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельногоучастка.
Е)другие объекты, которые в совокупности свыше перечисленными компонентаминедвижимости, составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Недвижимоеимущество, находится в свободном гражданском обороте, и, является объектомразличных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости.
Стоимостьнедвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления — потребительскуюи меновую скорость.
Потребительскаястоимость обусловлена совокупностью естественных иобщественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зренияконкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ееиспользования, а также естественными и общественными свойствами товара, которыеопределены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Плодородиеи местоположение земельного участка, количественные и качественныехарактеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы ипредпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскуюстоимость объекта недвижимости.
Меноваястоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости.При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом выступают деньги. Наконкурентом рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором,уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости— цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.
Факторы,влияющие на стоимость объекта недвижимости
— Полезность — форма выражения потребительской стоимости. реконструкциюобъекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек,необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичногопо полезности объекту оценки.
-Местоположение;
–  Спроси предложение, при снижении спроса цена продажи объектаможет упасть ниже издержек на его производство.
–  Нахождениев гражданском обороте — разрешенная возможность передачи правсобственности на объект недвижимости.
Цена—это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения типичныхсубъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшегоиспользования.
Стоимостьв обмене характеризует способность объекта недвижимостиобмениваться на деньги или другие товары.
Формыпроявления стоимости в обмене:
–  рыночная;
–  ликвидационная;
–  залоговая;
–  страховая;
–  арендная;
–  утилизационная.
Рыночнаястоимость определяется исходя из варианта наилучшегоиспользования объекта недвижимости.
Рыночнаястоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объектможет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторонысделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величиецены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Ликвидационнаястоимость — денежная сумма в виде разницы между доходами отликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Залоговаястоимость — стоимость объекта недвижимости,
Д)элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся кданному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельногоучастка.
Е)другие объекты, которые в совокупности с выше перечисленными компонентаминедвижимости, составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Недвижимоеимущество, находится в свободном гражданском обороте, и, является объектомразличных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости.
Стоимостьнедвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления — потребительскуюи меновую скорость.
Потребительскаястоимость обусловлена совокупностью естественных иобщественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зренияконкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ееиспользования, а также естественными и общественными свойствами товара, которыеопределены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Плодородиеи местоположение земельного участка, количественные и качественныехарактеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы ипредпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительскуюстоимость объекта недвижимости.
Меноваястоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости.При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом выступают деньги. Наконкурентом рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором,уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости- цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.
Факторы,влияющие на стоимость объекта недвижимости
— Полезность — форма выражения потребительской стоимости. обеспечивающегоипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже нарынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика.
Страховаястоимость — денежная сумма, на которую могут быть застрахованыразрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками,используемыми в сфера государственного и частного страхования.
Рыночнаястоимость аренды -величина арендной платы, за которуюможет быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичныхрыночных условиях.
Инвестиционнаястоимость — стоимость объекта недвижимости для конкретногоинвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.
Балансоваястоимость — стоимость объекта, отраженная в балансепредприятия или организации. Состоит из первоначальной стоимости недвижимостина момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценкиосновных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетомстоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.
Стоимостьдля целей налогообложения — устанавливается на основенормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.
Теоретическойосновой процесса оценки является система оценочных принципов.
Вмировой практике принято выделять 4 группы оценочных принципов:
1.  Принципы,основанные на представлениях потенциального собственника (полезность,замещение, ожидание);
2.  Принципы,вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (вклад, остаточнаяпродуктивность, сбалансированность, разделение);
3.  Принципы,вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости(вклад, остаточнаяпродуктивность, сбалансированность, разделение);
4.предложение, конкуренция, соответствие, изменение внешней среды).
Iгруппа принципов оценки
1.Принцип полезности — означает, что чем больше объектнедвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше егополезность и стоимость.
Вэкономической оценке полезность определяется величиной и сроками получениядоходов или других выгод от использования объектов недвижимости, а так же отпрестижности.
Триподхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности:
A)сточки зрения сравнительного подхода, рациональный покупатель не заплатит заобъект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой жеполезностью;
Б)с позиции затратного подхода, за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объектааналогичной полезности в приемлемые сроки;
B)сточки зрения доходного подхода, стоимость объекта недвижимости определяется возможностямиинвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты,приносящие примерно одинаковый поток доходов.
2.Принцип замещения — означает, что при наличииопределенного количества однородных по полезности или доходности объектов недвижимости,самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данныйпринцип заключается в том, что стоимость объекта недвижимости зависит от того,имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.
3.Принцип ожидания — определяется тем, какой доход иликакие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручкуот последующей перепродажи, желает получить потенциальный собственник.
Данныйпринцип характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходыи их текущую стоимость. Поскольку использование объектов недвижимости носитдлительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должнаучитываться на данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляетоценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов,отражающих текущую рыночную ситуацию.
IIгруппа принципов оценки
1.Принципвклада —предполагает, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимоопределить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формированииполезности и стоимости объекта.
Доходностьобъекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов:
–  землисо строениями или только земли;
–  оборудованияи технические средства;
–  рабочаясила;
–  менеджмент.
Приэтом стоимость каждой группы факторов зависит от того, на сколько увеличиваетсястоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихсяколичественных и качественных характеристик.
Инымисловами вклад — это добавление в стоимость недвижимости, которая являетсярезультатом наличия конкретного фактора.
3.  Принципостаточной продуктивности — остаточная продуктивность
4.  определяетсякак остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости после того, как оплаченызатраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент. Посколькуземля со строениями не подвижна, то необходимые для эффективногофункционирования объекта оборудования, технические средства, труд и менеджментдолжны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначаладолжен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чегооставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеетостаточную стоимость и приносить доход только тогда, когда имеется остатокпосле удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение,существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы засчет максимализации выручки от продажи, минимализации издержек или за счетудовлетворения потребностей потребителей.
3.Принцип сбалансированности — для каждого типа землепользованиянеобходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которыхобеспечивает максимальную стоимость недвижимости, т.е. любому типу недвижимостисоответствует такое сочетание взаимодействующих элементов, при котором объектнедвижимости может быть отчужден по максимальной цене.
Дляобъектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическимипоказателями ёмкости и эффективности.
Емкостьпоказывает,сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельномуучастку. При этом местные органы власти могут регулировать параметрынедвижимости, устанавливать требования по сохранению ландшафта, охранепамятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.
Эффективность-определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельногоучастка с расположившимися на нем строениями, при реализации различных проектовзастройки.
4.Принцип разделения — означает, что физические элементынедвижимости и имущественные права на них можно разделить и соединить, такимобразом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.
Характернаяцена недвижимости заключается в том, что она может быть перемещена с одногоместа на другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому, переходобъекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав нанее.
Чемболее совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права нанедвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынки недвижимости, темниже степень риска и рациональные затраты, связанные с приобретениемнедвижимости.
Приразделении физических элементов недвижимости имущественных прав на них возможныследующие варианты:
A)Пространственноеразделение — т.е. разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слойземли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос,разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания наотдельные участки, подвальное помещение и этажи.
Б)Разделение по видам имущественных прав — т.е. аренда, ограниченноеиспользование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионноеобеспечение для выпуска акций.
B)Разделениепо времени владения или пользования — краткосрочная и долгосрочная аренда,бессрочное пользование, право хозяйственного ведения и оперативного управления.
IVгруппапринципов
1.Принцип спроса и предложения — означает, что цена недвижимостиизменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражаетвзаимосвязь и взаимозависимость между растущей потребностью в объектахнедвижимости и ограниченностью предложения, обусловленной природнойограниченностью земельных участков, а так же экономическими издержками на строительствоили реконструкцию.
Спрос—это предоставленная на рынке платежеспособная потребность в объектахнедвижимости.
Сложностьанализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мереперехода от незастроенных земельных участков к имущественным комплексам.
Предложение-это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажупри сложившемся уровне цен.
Принципспроса и предложения объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимостив зависимости от их целевого назначения и местоположения.
2.Принципконкуренции — означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаютсяпо средством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятсяполучить максимальную прибыль.
Приэтом, высокая норма прибыли стимулирует привлечение капитала на рынокнедвижимости и усиливает конкуренцию.
Положительнаяроль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можноопределить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций вразных сегментах рынка недвижимости.
Учетпринципа конкуренции проявляется в том, что, если на рынке недвижимостиожидается обострение соперничества, то оценщик: либо уменьшает величинупрогнозируемых доходов, либо повышает степень риска.
3.Принципсоответствия — состоит в том, что максимальная стоимость объектанедвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурно однородностии совместимый характер землепользования.
Соответствиехарактеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданием местного рынкаобеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, высокуюстоимость. Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.
Эффектпрогрессии — заключается в положительном воздействии внешнегоокружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.
Регрессия-имеет место:
1)Когдаобъект недвижимости характеризуется изменениями и улучшениями, которые невостребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательноевоздействие на процесс эксплуатации объекта;
2)Приналичии определенного соответствия назначения объекта недвижимости егоместоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств илипродажи товаров и услуг.
Принципсоответствия имеет первостепенное значение при определении величины износаобъекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствуетустановившимся социально-экономическим и архитектурным стандартам, теряет встоимости из-за функционального или внешнего износа.
4.  Принципизменяющейся внешней среды — предполагает при оценке объектов недвижимостиучет возможных изменений экономических и юридических условий, при которых онииспользуются, а так же учет внешнего окружения и перспектив развития района.Данный принцип обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.
IVгруппа принципов
Принципнаиболее эффективного использования — означает, что извозможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот, прикотором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельногоучастка с улучшениями, и именно этот вариант применяется для оценки стоимостинедвижимости. Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируяретроспективную информацию по конкретному объекту с последующимпрогнозированием данной динамики и, таким образом может определить вариант,приносящий максимально возможный доход от земельного участка, не зависимо оттого застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.
Наиболееэффективное использование определяется, как использование недвижимости,которое:
1)  являетсязаконодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включаяраспоряжение о соблюдении норм охраны окружающей среды, градостроительные ограничения,требования по охране памятников истории и архитектуры, а так же благоустройствуприлегающей территории;
2)  физическиосуществимо, т.е. размер и формы земельного участка, его транспортнаядоступность, имеющиеся строения позволяют реализовывать выбранный вариантиспользования;
3)финансовообосновано с точки зрения окупаемости инвестиционного капитала, т.е.использование обеспечивает доход, превышающий капитальный затраты,эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
4)обеспечиваетнаивысшую стоимость или доходность недвижимости;
Наиболееэффективное использование рассматривается в два этапа:
1.  еслиучасток свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективнопостроить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений,а так же с учетом перспектив развития района.
2.  еслина земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективногоиспользования могут быть: ремонт, модернизация или реконструкция.
Сложившеесяиспользование будет продолжаться о тех пор, пока стоимость земли не превыситобщую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат посносу имеющихся сооружений.
Впоследнем случае, вариантом наиболее эффективного использования станет сносимеющихся строений.
Такимобразом, объекты недвижимости в случае изменения эффективности могут изменятьсвое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, так и подвоздействием тенденций на рынке недвижимости.
Наиболееэффективное использование может развиваться с течением времени под влияниемразличных рыночных стандартов и внешних изменений.
Напрактике данный принцип является исходной предпосылкой, на которой основываетсявыбор конкретного вида оцениваемой стоимости, и строиться заключение о еевеличине.
Существующиена сегодня в России административные ограничения и зонирования часто неотражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическоеиспользование земельного участка с улучшениями часто не соответствуетнаилучшему варианту.
Всевышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимодействуют и взависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого методаоценки могут играть основную или вспомогательную роль.
Этипринципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектовнедвижимости.
Наних базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости:
–  затратный;
–  доходный;
–  сравнениепродаж.
1.2Характеристика основных подходов и методов оценки недвижимости
Какбыло сказано ранее, существую три основных подхода к оценке недвижимогоимущества: затратный, доходный и сравнительный. Далее в работе будут рассмотреныпреимущества и недостатки, а также подробная методика проведения каждого изданных методов.
Доходныйподход к оценке недвижимого имущества
Доходныйметод оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости:ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками.
Учитывая,что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами откоммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимостиопределяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Этастоимость (рыночная, инвестиционная) определяется, как текущая стоимостьбудущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
Основноепреимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключаетсяв том, что он в большей степени отражает представление инвестора понедвижимости, как источники дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается,как основной ценообразующий фактор.
Доходныйметод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.
Основнымнедостаткам метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основанна прогнозных данных.
Структурадоходного подхода
Напервом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущихдоходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. завремя, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственностина объект недвижимости.
Арендныеплатежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимыхдля поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении,после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютномили долевом показателе относительно первоначальной стоимости, т.е. так называемаявеличина реверсии.
Напоследнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущуюстоимость по средством методов прямой капитализации или дисконтирования денежногопотока.
Выборспособа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
Прямаякапитализация используется, если прогнозируются постоянные илиплавно изменяющиеся доходы. Если динамика изменения дохода значительна, или этиизменения носят не регулярный характер, то используется дисконтированиеденежного потока.
Еслив перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов,то целесообразно использовать метод прямой капитализации, опираясь наретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениямприменительно к объектам аналогам.
Пометоду прямой капитализации, величина стоимости определяется с использованиемтолько двух переменных:
1.  Спрогнозированнаявеличина чистого годового дохода;
2.  соответствующаяставка капитализации.
Основойметода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка,отношение значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленныхобъектов недвижимости одинакового использования распределяются вокругопределенной величины, которая и является основным индикатором для выбораставки капитализации.
Такимобразом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода нарыночное значение ставки капитализации, которая выявляется на основеретроспективной и текущей информации о продажах или рассчитывается, как ставкадохода на капитал.
Ставкакапитализации
Используетсяв методе прямой капитализации:
/> (1)
Где:
V— стоимость;
NOI— величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;
R- Ставка капитализации.
Ставкакапитализации включает в себя ставку дохода на капитал и норму возврата,учитывающего возмещение первоначального вложенных средств.
Ставкакапитализации, прежде всего, отражает риски, которыми подвергаются средства,вкладываемые в данный актив.
Ставкадисконтирования (норма прибыли или норма отдачи)
Используетсяв методе дисконтированного денежного потока:
V=УNOI1/(1+i)1+FV/(1+i)n (2)
Где:
i— ставка дисконтирования;
FV— цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);
N— период владения;
1— номер платежного периода.
Вданном случае стоимость определяется, как сумма текущих стоимостей доходов закаждый период и реверсии, рассчитанной по соответствующей ставке.
Ставкадисконтирования иначе называется нормой отдачи инвестиций. Эта величина так жехарактеризует эффективность капитальных вложений.
Онаучитывает весь совокупный доход, приводя в соответствие по факторам времени ириска первоначальные инвестиции и реальный экономический эффект.
Ставкудисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынокценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую системуинвестиционных инструментов.
Выборставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантовинвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. подобная ставка рассматриваетсякак альтернативная стоимость капитала.
Методырасчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, вкоторых функционируют объект оценки, наиболее значительными из них являются:
1.  Информацияо доходах и ценах на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам.
2.  Источникии условия финансирования сделок.
3.Возможностькорректного прогноза стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Существуютследующие методы определения общей ставки капитализации:
–  Методанализа рыночных аналогов;
–  Методикапокрытия долга DCR;
–  Методсвязанных инвестиций по финансовым компонентам;
–  Методсвязанных инвестиций по физическим компонентам;
–  МетодРинга;
–  МетодИнвуда;
–  МетодХосколъда.
Применениетехники остатка
Техникаостатка использует положение из классической теории экономики земли о том, чтодоход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимогопрочими объектами, после того как из этого общего дохода вычли все составляющиедля удовлетворения остальных факторов производства.
Такимобразом, доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер исоответствует так называемой земельной ренте при условии, что все прочиересурсы экономически стабилизированы.
Техникаостатка для оценки земли позволяет определить стоимость различных интересов,объединенных в доходной недвижимости:
–  физических;
–  финансовых;
–  правовых.
Использованиетехники остатка для оценки всех сопоставляющих, помимо земли, носят формальныйхарактер, но успешно используется при экономическом анализе доходнойнедвижимости.
Исходнымивеличинами являются:
1.  общийчистый годовой доход;
2.  ставкидоходности;
3.  стоимостьодной из составляющих.
Сначалаопределяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую сизвестной стоимостью путем умножения соответствующей ставки капитализации навеличину стоимости.
Затемопределяется доход, который приходится на вторую составляющую, путем вычитаниядохода по первой составляющей из общего дохода. Доход для второй составляющейкапитализируется в ее стоимость.
Наиболеераспространенно применение техники остатка при анализе наиболее эффективногоиспользования земли и при ее оценке в случаях, когда отсутствует информация опродажах свободных земельных участков.
Оценказемельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся нанем постройки достаточно новые, т.е. когда определение стоимости строительстване составляет труда, а износ не значителен.
Техникаостатка для оценки здания используется, когда применение затратного методапроблематично.
Приэтом для оценки земли имеется достаточно данных о продажах сопоставимыхсвободных участках.
Затратныйподход к оценке недвижимого имущества
Затратныйподход определяет стоимость недвижимости, как сумму остаточной стоимости зданийи земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе,который позволяет определять затраты необходимые для воссоздания объектанедвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающегопо назначению. Рассчитанные затраты корректируются на фактический срокэксплуатации в состоянии и полезности оцениваемого объекта.
Затратныйподход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносятстоимость приобретенного объекта с потенциально — необходимыми затратами настроительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщикучитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на его итоговуюстоимость. В процессе оценки определяются прямые и косвенные затратынеобходимые для строительства существующего здания и создание инфраструктурыучастка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки,а также учитывается предпринимательская прибыль. Затем рассчитывается общийнакопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания дляполучения остаточной стоимости. Полученная сумма стоимости здания и земельногоучастка представляет собой стоимость оцениваемой недвижимости.
Оптимальнойсферой применения затратного подхода является:
1.определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющихне значительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2. определениерыночной стоимости старых объектов недвижимости, когда имеется надежнаяинформация для расчета износа;
3. определениерыночной стоимости старых проектов и объектов специального назначения;
4. определениерыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5. определениерыночной стоимости объектов недвижимости не поддающихся оценки методомдоходного подхода.
Затратныйподход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяетотделить элементы неподлежащие страхованию при оценке в целях страхования.Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономическойцелесообразности, строительство пристроек или реконструкции здания. Для этогопредполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым расчетом доходов иливозможной ценой продажи модернизированного здания. Затратный подходиспользуется для определения оптимального числа строений и устранениянеоправданной избыточности. Расчетная стоимость строительства является основнымэлементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений лежащих воснове планов землепользования. Затратный подход целесообразно использовать,если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использованияучастка, как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценитьфизический, функциональный и внешний износ строения.
Затратныйподход сложно использовать для оценки предпринимательской прибыли, еслиполностью отсутствуют данные или они не однородны. Если оценка объектовнедвижимости проводится в целях инвестирования, то применимость затратногоподхода осложняется тем что он не учитывает временный разрыв в
получениизаконченного перестроенного здания. Затратный подход не обеспечиваетнеобходимость надежности результата, если промежуточные расчеты неперепроверяются рыночными данными. Затратный подход дает результат стоимостиобъекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому чтобы оценитьнедвижимость, сданную в аренду необходимо сделать соответствующиекорректировки.
Оценщиквносит корректировки на конкретные имущественные права подлежащие оценке, атакже на дополнительные расходы, возникающие при простоях помещения.
Полнаявосстановительная стоимость — это восстановительная стоимостьосновных фондов с учетом сопутствующих затрат необходимых для начала эксплуатацииактивов и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определениявосстановительной стоимости лежит расчет затрат связанных со строительствомобъекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат всебестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Выделяютследующие методы сравнительного подхода:
1.Метод сравнительной единицы, предполагает расчет стоимостистроительства единицы (1кв. м или 1куб. м аналогичного здания). Стоимостьсравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различияв сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности). Длярасчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимостьединицы сравнения умножается на количество единиц сравнения. Для определениявеличины затрат используются различные справочные и нормативные материалы(укрупненные показатели стоимости строительства и укрупненные показателивосстановительной стоимости).
Со= С1м2 X SoXКп X Кн X Км X Kb X Кпз, где(4)
Со- стоимость оцениваемого объекта;
С1м2 — стоимость 1м2 типичногосооружения на базовую дату;
So— площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
Кп— коэффициент, учитывающий возможное не соответствие данных по площади объектаполученных в БТИ и строительной площади (Кп =1,1 — 1,2);
Кн— коэффициент, учитывающий имеющееся не соответствие между оцениваемым объектоми выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1);
Км— коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв— коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажныхработ в период между базовой датой и датой на момент оценки;
Кпз— коэффициент, учитывающий прибыль застройщика.
Важнымэтапом при использовании метода сравнительной единицы является выбор типичногообъекта аналога. Для этого необходимо учитывать:
а)единоефункциональное назначение;
б)близостьфизических характеристик;
в)сопоставимыйхронологический возраст сравниваемых объектов;
г)иныехарактеристики.
Посколькув большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительнойединицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная стоимостьобъекта является стоимостью замещения.
2.Метод разбивки по компонентам, предполагает расчет стоимости всегоздания, как сумму стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, стен, перекрытий и т.д.). стоимость каждого компонента получаютисходя из суммы прямых и косвенных затрат необходимых для устройства единицыобъема по формуле:
Сзд= [У1nViЧ Ci] Ч Кн (5)
Сзд— стоимость строительства здания в целом;
Vi- объем итогового компонента;
Ci- стоимость единицы объема;
п— количество выделенных компонентов здания;
Кн- коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектоми выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1) .
Существуетнесколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
а)Методсубподряда, основан на том, что генеральный строитель нанимает субподрядчиковдля качественного и быстрого выполнения части строительных работ, затемрассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
б)Методразбивки по профилю, аналогичен методу субподряда и основан на расчете затратна наем отдельных специалистов.
в)Методвыделения затрат, предполагает использование разных единиц сравнения для оценкиразличных компоненты зданий, после чего эти оценки суммируются.
3.Метод количественного обследования, основан на детальныхколичественных и стоимостных расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов,оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затратнеобходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е составляетсяколичественная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Сравнительныйподход к оценке недвижимого имущества
Сравнительныйподход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках саналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости саналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода являетсяналичие развитого рынка недвижимости. Недостаточная развитость данного рынка, атак же тот факт, что оцениваемый объект недвижимости являетсяспециализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениямиделают применение этого подхода не целесообразным.
Сравнительныйподход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости:
1)  Принципспроса и предложения
2)  Принципзамещения
3)  Принципвклада
Наоснове этих принципов в сравнительном подходе используется ряд количественных икачественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировокрыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемогообъекта.
Послеанализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектовнедвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основныепоказатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемогообъекта недвижимости. Исходя из этого, формулируется основное правилокорректировок при реализации метода сравнения продаж. Корректируется ценапродаж сравниваемого объекта недвижимости для моделирования стоимостиоцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергаетсякорректировкам.
Взарубежной и отечественной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:
1.  Переданныеправа собственности на недвижимость
2.  Условияфинансовых расчетов при приобретении недвижимости
3.  Условияпродажи (частота сделки)
4.  Динамикасделок на рынке (дата продажи)
5.  Местоположение
6.  Физическиехарактеристики
7.  Экономическиехарактеристики
8.  Отклонениеот целевого использования
9.  Наличиедвижимого имущества
Последовательностьи измерение корректировок
Первыечетыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждойкорректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново. Приэтом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементовсравнения. Последующие (после четвертого элемента) корректировки могут бытьвыполнены в любом порядке.
Допустимыкорректировки, как в % так и в денежных суммах; возможно одновременное использованиекорректировок в % и в денежных суммах. Посторонние модели в стоимостиоцениваемого объекта недвижимости связывающие единицы сравнения с элементамисравнения расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применениеэтой модели к объектам сравнения для расчета корректировочных цен продажобъектов сравнения предполагает применение соответствующего метода выполнениякорректировок. Имеется целый ряд такого рода методов, наиболеераспространенными являются следующие:
1) Анализпарного набора данных. Цены продажи сравниваются по двумобъектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одногоэлемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны повсем элементам сравнения кроме одного, по которому и проводится анализ.
2) Анализвторичного рынка. Применяется, когда рыночная информацияпо продажам не дает возможности оценщику провести анализ парного набора данных.В этом случае определение величины корректировок базируется на рыночных данных,не относящихся не посредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектамсравнения.
3) Качественныйанализ. Применяется,когда надежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парныйнабор данных, а также при необходимости проведения экспресс расчета оценки объектанедвижимости.
4) Этотметод основывается на ранжирование качественных характеристик (элементахсравнения) в категориях типа: значительно лучше; немного лучше; равной; немногохуже; значительно хуже.
Применениепоправок
Поправкиклассифицируют по двум направлениям: исходя из причин, вызывающих необходимостьрасчета поправок (коммерческие и параметрические), и по методологии расчета(коэффициентные и денежные). Суть коммерческих поправок состоит в уравнении ценобъектов аналогов с базисом, определяемый оценщиком стоимости объекта оценки.
Кнаиболее часто встречающимся коммерческим поправкам относят поправки на НДС,торг, дату продажи, права собственности, рыночные условия, условияфинансирования. Все остальные, начиная с местоположения и заканчивая поправкамина физические различия в сравниваемых объектах,- категории параметрических.Классификация поправок определяет приоритетность внесения таковых к ценамобъектов аналогов.
Средикоммерческих и параметрических поправок некоторые могут быть рассчитаны как ввиде коэффициентных так и в виде денежных, поэтому следует придерживатьсяследующего правила: сначала к ценам объектов-аналогов вносятся коммерческиекоэффициентные, затем коммерческие денежные; далее осуществляют внесениепараметрических поправок в таком же порядке. Возможность игнорирования данногоправила может иметь место в том случае, когда все поправки рассчитаны в видеденежных или коэффициентных.
Процентныепоправки
Вносятсяпутем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения накоэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога иоцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то кцене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающийкоэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки наместоположение, износ, время продажи.
Стоимостныепоправки.
1.Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1га, единицу плотности, 0,1),изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которуюоценивается различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимогоаналога, если хуже, применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам,вносимым к единице сравнения можно отнести поправки, но качественныехарактеристики, а так же поправки, рассчитанные статистическими методами.
2.Денежныепоправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, применяют ее наопределенную сумму, в которую оценивается различие в характеристикахобъекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимые к ценепроданного объекта самого в целом следует отнести поправки на наличие илиотсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспортаи др.).
Расчети внесение поправок.
Длярасчета и внесения поправок используется множество различных методов, средикоторых можно выделить следующие: 1.методы, основанные на анализе парныхпродаж; 2.экспертные методы расчета и внесения поправок; 3. статистическиеметоды.
Методыпарных продаж
Подпарной продажей подразумевается продажа двух объектов в идеале являющихсяточной копией друг друга, за исключением одного параметра (например,местоположение), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.Данный метод позволяет рассчитать поправку на выше упомянутую характеристику ииспользовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого собъектом оценки объекта-аналога.
Ограниченностьприменения данного метода объясняется стоимостью подбора объектов парнойпродажи поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертныеметоды расчета и внесения поправок Основу экспертныхметодов расчета и внесения поправок составляет субъективное мнениеэксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучшесопоставимого аналога. Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажисопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда:
1.Если оцениваемый объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должнаувеличиться на те же 15%:
Х=1,0+15%*1,0=1,0*(1+0,15)=1,15;
2.  Еслиоцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшиться:
Х=1,0-15%*1,0=1,0*(1,0-0,15)=0,85;
3.  Аналоглучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться:
1,0=х+15%*х=х(1,0+0,15), х=0,87;
4.Аналогхуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти:
1,0=х-15%*х=х*(1,0-0,15), х=1/0,85=1,18.
Экспертнымиметодами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможнорассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация опроцентных различиях.
Статистическиеметоды расчета поправок
Сутьметода корреляционно — регрессионного анализа состоит в допустимой формализациизависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями, какихлибо его характеристик. Данный метод трудоемок и для его использованиятребуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагаетанализ большого количества репрезентативных выборов из базы данных.
Приоценке на основе соотношения дохода и цены продажи в качестве единицы сравненияиспользуются:
1).Валовой рентный мультипликатор (ВРМ);
2).Общий коэффициент капитализации (ОКК).
Валовойрентный мультипликатор — это отношение продажной цены кпотенциальному валовому доходу или к действительному валовому доходу дляприменения валового рентного мультипликатора, необходимо:
1.  оценитьрыночный валовой доход приносимый объектом;
2.  определитьотношение валового дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогам;
3.умножитьваловой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение валового рентногомультипликатора по аналогам. Вероятная цена продажи оцениваемого объектарассчитывается по формуле:
Цоб= ПВДо Ч ВРМа = ПВДо Ч [У(Цi/ПВДia]/m(6)
Цоб- вероятнаяцена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо- валовойдоход от оцениваемого объекта;
ВРМа- усредненныйваловой рентный мультипликатор по аналогам;
Цia-цена продажи итого сопоставимого аналога;
ПВДia- потенциальныйваловой доход итого сопоставимого аналога;
т— количество отобранных аналогов.
Валовойрентный мультипликатор не корректируют на удобство или другие различия междуобъектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчетаположены фактические арендные платежи, и проданные цены в которых уже учтеныуказанные различия.
Данныйметод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:1 — может применятьсятолько в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
2-еполной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала междуобъектом оценки и его сопоставимым аналогам;
3- не учитывает вероятную разницу чистых операционных доходов сравниваемыхобъектов;
Общийкоэффициент капитализации, основные этапы расчета стоимости объекта:
1.подборсопоставимых (в том числе по степени риска и дохода) продаж в данном сегментерынка недвижимости;
2.общийусредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяет отношение чистогооперационного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога его продажной цене;
Ккап= [Уm1(ЧОДia / Цia]/m (7)
Ккап- общийкоэффициент капитализации;
ЧОДга- чистыйоперационный доход итого сопоставимого аналога; Ща — цена продажи итогосопоставимого объекта; т — кол-во отобранных аналогов
3.далеебудет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле:
Цоб= ЧОДо ч Ккап = ЧОДо ч [Уm1(ЧОДia ч ia)]чm(8)
ЧОДо- чистыйоперационный доход оцениваемого объекта
Использованиеметода валовой ренты
Данныйметод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж, оносновывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажинедвижимости и соответствующим рентным доходом от сдачи ее в аренду. Чем вышерентный доход, тем выше цена продажи, эта взаимосвязь измеряется через валовойрентный мультипликатор как отношение цены продажи рентному доходу. Методваловой ренты применим к оценке доходной недвижимости широко реализуемой нарынке.
Этапыметода валовой ренты
1.Расчетвалового рентного мультипликатора:
а)формированиеперечня объектов недвижимости сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенныхв том же районе;
б)расчетпо средствам деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величинусоответствующей арендной плате для получения значений валового рентногомультипликатора;
в)согласованиеполученных значений мультипликатора для определения его единого значения илидиапазона значений которые могут быть применены к оцениваемому объекту.
2.Расчетвеличины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:
а)определениесопоставимых по уровню арендной платы сравниваемых объектов недвижимости.
б)анализсравниваемых объектов по основным характеристикам сравнения соответствующиххарактеристикам объекта оценки;
в)расчетнеобходимой корректировки для получения значения рыночного рентного дохода дляоцениваемого объекта;
3.Расчетстоимости оцениваемого объекта недвижимости:
а)умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объектанедвижимости, на соответствующее значение мультипликатора полученного на первомэтапе.

2.Практическая часть
2.1Описание объекта недвижимости
Таблица1
Описаниеобъекта недвижимости для целей оценкиХарактеристика объекта Примеры Сегмент рынка Рынок жилых помещений Текущее использование Квартира Вид данных Оценка Юридическое описание: Регион Саратовская область Район Г.Маркс Адрес Ул.Проспект Ленина д.30 кв.30 Право собственности на здание Полное право собственности Право собственности на земельный участок Право пользования Участок Площадь участка
141 м2 Зона Жилые помещения Форма Прямоугольная Топография Ровный Состояние участка Имеется посадка Неблагоприятные условия окружающей среды Затопление, ветер
Транспортная доступность участка
(выбор нескольких значений) Пересечение главной и второстепенной дороги Качество дорог С твердым покрытием Состояние дорог Удовлетворительное Доступные инженерные коммуникации ЛЭП, водопровод, газопровод, сети канализации, телефонная сеть Здания Год постройки 1989 год Первоначальная балансовая стоимость 60000рублей Год последнего капитального ремонта Количество этажей 1 Общая площадь
141 м2 Полезная площадь 135 м Площадь застройки – Техническое состояние Удовлетворительное (21-49%) Фундаменты Железобетонные Стены Ж/б плиты Колонны и столбы – Перекрытия Ж/б плиты Кровля Двухскатная покрытая жестью Степень огнестойкости 2 Коммунальные услуги Электроснабжение, вода, телефон, газовое локальное отопление, канализация Дополнительные постройки – Дополнительные удобства –
Помещения Размещение в здании Этаж Отделка Сделан косметически ремонт Вход Со двора Вид из окон На улицу Количество телефонных линий 1
Сведения о доходах Вид арендной платы Все помещение Вид договора аренды по сроку Помесячные Вид арендной платы Постоянная Ставка аренды 3000рублей Количество платежей в году 12 Потери арендной платы 1460 Операционные расходы, всего, в т. ч.: 1460 налоги 460 рублей страховые взносы – капитальный и текущий ремонт 500 рублей коммунальные услуги 500рублей содержание территории – заработная плата персонала – расходы на управление – обеспечение безопасности – прочие – Дата оценки 01.04.2009 г. Вид оцениваемой стоимости Рыночная Стоимость 850000рублей