Федеральное агентство по образованию.
Кафедра экономики и менеджмента.
Контрольная работа №1 по дисциплине
Экономика недвижимости
Содержание
1. Определение расходов на эксплуатацию объектовнедвижимости.
1.1 Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектовнедвижимости.
1.2 Расчет расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.
1.3 Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличениемсрока службы здания.
1.4 Влияние амортизации на стоимость объектов недвижимости.
Практическая часть.
Список использованных источников и литературы.
1. Определение расходов на эксплуатациюобъектов недвижимости
1.1 Классификация и состав расходовна эксплуатацию объектов недвижимости
Эксплуатация объектов —деятельность, включающая следующие процессы: проверки и оценки данных обобъекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта,процессы регулирования функционирования объекта и поддержания егоработоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживанияобъекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.
Интерес к коммерческойнедвижимости стабильно высок, количество и качество новых объектов постояннорастет, и собственники недвижимости осознают необходимость профессиональнойэксплуатации, которая способствует увеличению сроков службы здания, а такжеповышает его рыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимостиболее 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.
1. Операционные расходы −периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектанедвижимости и воспроизводства дохода.
К операционным (илиэксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта,предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В составэксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата ипремии обслуживающего персонала, социальное страхование работников,коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы насодержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, пообслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительскиерасходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.
Операционные расходымогут быть двух видов:
а) постоянные расходы(фиксированные, условно-постоянные) − эти расходы не изменяются сизменением коэффициента загрузки объекта недвижимости (например, налоги наимущество, платежи по страхованию, управленческие расходы);
б) переменные расходы(условно-переменные) − зависят от коэффициента загрузки объектанедвижимости: чем больше загрузка объекта недвижимости, тем выше эти расходы(например, коммунальные услуги, вывоз мусора, оплата электроэнергии и др.).
Некоторые расходы невключаются в состав операционных расходов либо потому, что учитываютсякоэффициентом капитализации (амортизационные отчисления − возвратосновного капитала), либо потому, что не рассматриваются в качестве затрат, связанныхс эксплуатацией объекта недвижимости (например, выплаты основной суммы ипроцентов по ипотечному кредиту, страхование ипотечных кредитов, страхованиебизнеса и личной ответственности и др.).
В каждом конкретномслучае перечень операционных расходов может быть больше или меньше. Следуетиметь в виду, что при анализе должны учитываться нефактические расходывладельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующийгод после даты оценки.
При эксплуатациинедвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Еслиих не учесть, то оценщик поит неверный результат. Для их учета введено понятиерезервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денегпод долгосрочные расходы
2. Резерв (расходы) назамещение − эти расходы или имеют 1−2 раза за несколько лет илисильно изменяются год от года. Это, как правило, затраты на возмещениепредметов с коротким сроком жизни (жалюзи, кондиционеры, кухонное оборудованиеи др.). Обычно к таким предметам относят:
– кровлю, покрытие пола, другиестроительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
– санитарно-техническое, кухонноеоборудование, электроприборы;
– механическое оборудование (жалюзи,кондиционеры);
– лифты;
– оборудование бассейна;
– тротуары, подъездные дороги и т.п.
Эти затраты составляютзначительные единовременные суммы, которые надо накапливать на специальном счете.Если эти затраты не учесть, то доход окажется завышенным. Если в периодпредполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихсякомпонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будеткомпенсирован при продаже объекта недвижимости.
1.2 Расчет расходов наэксплуатацию объектов недвижимости
Собственники недвижимостисегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов ипри этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить,собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы наэксплуатацию.
Доходный методрасчета затрат.
Для того чтобы обосноватьстоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходамируководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планированиирасходов.
Чтобы обеспечитьпланируемую доходность объекта, надо, прежде всего, уточнить, какую сумму готовтратить собственник на эксплуатацию объекта недвижимости. В этом случае прирасчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода)используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и накаждую статью расходов тратится строго определенный процент. В среднем расходына эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10–12% от валового доходасобственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объемазатрат на электроэнергию и тепло. Не все собственники объектов недвижимостиготовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижениязатрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качествообслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.
Доходный метод прификсированной доходности обеспечивает максимальный набор услуг по эксплуатации.При этом расходы на эксплуатацию — определенная доля от валового дохода,которую сам собственник готов затратить.
В рамках доходногоподхода к оценке объекта недвижимости применяется метод прямой капитализацииили метод дисконтирования денежных потоков. При использовании метода прямойкапитализации сумма чистого дохода за год функционирования делится насоответствующую норму дохода. При применении метода дисконтирования доходов,будущие денежные потоки чистого дохода каждого периода пересчитываются втекущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей емунормы дисконтирования.
В зависимости от того,какой метод используется для расчета стоимости объекта доходной недвижимости –капитализации или дисконтирования – для определения чистого дохода необходимопроизвести прогноз валового дохода и обоснованной величины эксплуатационныхрасходов соответственно на типичный («нормальный») год функционирования зданияили на весь период предполагаемого его коммерческого использования.
Прогнозирование расходовна техническую эксплуатацию объекта недвижимости может быть произведено такжена основе расчета ресурсов на эксплуатацию с применением СНИПов, обеспечивающихстроительное проектирование, нормативов и справочников.
Затратный метод.
Как утверждают эксперты,не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимостиэксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчетаэксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненныхпоказателей расходов ресурсов — в расчете на единицу объема или площади дляразличных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валовогодохода объекта недвижимости, та или иная статья расходов всегда будетсоставлять одинаковую величину.
Как правило, затратнымметодом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которыепланируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для такихсобственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и самосостояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы объектэксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намеренплатить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцынедвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобыразумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валовогодохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимостиэксплуатации — сравнительный.
Сравнительныйметод.
Сравнительный анализобъектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненныхпоказателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. Если первые дваспособа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенногоколичества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительныйспособ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получитьинформацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всегозатруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем онии важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциална эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которыепозволяют себе «коллеги».
Какой метод выбрать?
Стоит учесть то, чторасходы на эксплуатацию — это величина, которая меняется из месяца в месяц.Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимостиот сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону — вавгусте-сентябре — расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Точносказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзяввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, переченьобслуживания оборудования, классность объекта и т.д.). Как правило, всепоказатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общийзнаменатель, удовлетворяющий собственника.
Выбор метода расчетастоимости эксплуатации — исключительно прерогатива собственника объектанедвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленныхпрофессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многихпараметров. Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объектаиз валового дохода строго определенную сумму и поэтому чаще всего выбираютдоходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платитьбольше, чем «коллеги» (сравнительный метод). Собственникам коммерческихобъектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, изаинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался какможно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторыенюансы.
Дело в том, что сегоднясплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянновозникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех,которые запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию,например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, чтоплатить придется гораздо больше.
И здесь каждый владелецнедвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее — сэкономить наэксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта либо, уменьшивдоходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо. Кроме того,собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем«соседи».
Таким образом, панацеидля собственника не существует — определять затраты на эксплуатацию нужно вкаждом конкретном случае отдельно.
1.3 Тенденции размера расходов наэксплуатацию с увеличением срока службы здания
Интерес к недвижимостистабильно высок, количество и качество новых объектов постоянно растет, исобственники недвижимости осознают необходимость профессиональной эксплуатации,которая способствует увеличению сроков службы здания, а также повышает егорыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимости более 85% всехзатрат приходится на эксплуатационные расходы.
Эксплуатация объектов —деятельность, включающая процессы эксплуатации объекта: процессы проверки иоценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянииобъекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания егоработоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживанияобъекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.
В объем работ поэксплуатации включаются следующие работы и услуги:
ü обслуживание инженерных сетей(электрика, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, телефония и т.д.);
ü обслуживание кондиционеров;
ü обслуживание лифтового оборудования;
ü текущий и плановые ремонты(внутренние помещения, кровля, фасады), а также благоустройство территории;
ü проведение планово-предупредительныхмероприятий;
ü ликвидация возможных аварий и ихпоследствий силами объединенной ремонтной бригады инженерно-эксплуатационнойслужбы;
ü разработка инструкций по техническомуобслуживанию, ремонтам, охране труда и технике безопасности, электро- ипожарной безопасности;
ü выполнение нормативных актов,предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории России;
ü введение технической документации пообъекту, подготовка технических заданий, согласование проектной документации,принятие текущих инженерных решений;
ü заключение договоров субподряда соспециализированными обслуживающими организациями;
ü взаимодействие с подрядчиками ипоставщиками. Осуществление всех необходимых закупок расходных материалов иоборудования. Выбор на тендерной основе подрядчиков, оказывающихспециализированные работы и услуги, и контроль качества выполняемых работ;
ü взаимодействие справоустанавливающими органами и администрацией.
Кроме того, от качестваэксплуатации и безаварийной работы инженерных систем здания зависитбезопасность находящихся в нем людей. Технологическая «начинка» на современныхобъектах недвижимости сложна и требует серьезной практической подготовки отспециалистов, обслуживающих инженерную инфраструктуру здания.
Также экспертыутверждают, что на сегодняшний день на российском рынке до сих пор нет четкогопонимания стандартов качества в сфере эксплуатации и управления объектами.Необходимость выработки единых «правил игры» на данном этапе развития рынкадостаточна высока.
Обмен опытом в сферетехнического обслуживания зданий и управления эксплуатацией междупрофессиональными участниками рынка необходим.
С течением времени каждоестроение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции.Трудно разрешимая задача состоит в том, чтобы определить срок физической жизниздания.
Здание эксплуатируемое —построенный и введенный в эксплуатацию инженерно-строительный объект,возвышающийся над поверхностью земли, имеющий инженерные системы дляпостоянного поддержания климатических параметров среды внутренних помещений.Эксплуатируемые здания по назначению подразделяются на: жилые, промышленные иобщественные.
Многие здания, которыерассчитаны, скажем, на 100 лет, стоят и функционируют гораздо дольше.Существуют таблицы, которые определяют эти сроки для отдельных зданий иконструкций. Однако они могут служить лишь ориентиром в определении срока жизниздания.
Срок экономической жизни ─это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает концаэкономической жизни, когда оно перестает вносить вклад в стоимость участка.
Срок физической жизни ─это срок, в течение которого здание реально существует, то есть в нем возможныпроживание и работа.
Эффективный возраст основанна оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономическихфакторов, влияющих на его стоимость.
В зависимости от того,какой был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации,переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше илименьше его физического возраста.
При бухгалтерскомначислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания.Такой подход неприемлем. Оценщик должен прежде всего исходить из эффективноговозраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срокэкономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия,вкусы потребителей и др., которые могут резко изменить оставшийся срокэкономической жизни. Однако в расчетах исходят из того, что в оставшийся срокэкономической жизни не произойдет существенных изменений.
Метод расчета износапредполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражаеттипичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражаетобщие издержки воспроизводства, то есть:
Из
=
ЭВ
ПВС
СЭЖ
где Из ─ износ,ПВС ─ полная восстановительная стоимость, ЭВ эффективный возраст, СЭЖ ─срок экономической жизни.
1.4 Влияниеамортизации на стоимость объектов недвижимости
Любой объект недвижимости(кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результатеухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимостьпереносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги.Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в видеамортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала илидругих целей.
Износ тесно связан самортизацией недвижимости, т.е. с постепенным перенесением ее стоимости втечение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо(продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощьюамортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости.
Новая амортизационнаяполитика в России рассматривает амортизационные отчисления в качестве элементатекущих затрат, учитываемых при определении финансовых результатов, и в видеправа на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения вреновацию той же недвижимости (схема 1.41. )
Схема 1.41. Оборотстоимости недвижимости.
/>
Д
Для определенияамортизационных отчислений применяются четыре основных способа.
1). Линейный(равномерный) метод ─начисление амортизации (А) равномерными долями по одинаковой норме в течениевсего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости наполученные услуги и товары осуществляется по формуле:А= На Спб 100%
где На ─ нормаамортизации, %; Спб ─ первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.
2). Способ уменьшающегосяостатка ─начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимостиобъекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается всоответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).
3). Способ списаниястоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходяиз первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе ─число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе ─сумма чисел лет срока службы объекта.
4). Способ списаниястоимости пропорционально объему продукции (работ) ─ позволяет ускорить или уменьшитьфактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованиемобъекта.
В мировой практикеиспользуется кумулятивный метод (метод суммы чисел), при которомприменяется переменная норма амортизации. Она определяется путем деления числалет, оставшихся до окончания физического срока службы недвижимого имущества, накумулятивное число, равное сумме членов арифметической прогрессии. Например,при сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит:1+100 *100%=5050 2
Тогда нормы амортизациибудут равны:
а) в 1-й год (осталось100 лет срока службы объекта)100 *100%=1,98 5050
б) в 10- год (осталось 90лет срока жизни объекта)90 *100%=1,78 5050
В соответствии с п. 3 ст.259 второй части НК РФ с 01.01.2002 начисление амортизации для целейналогообложения по объектам недвижимости может производиться линейным способомпо формуле: К=(1/n)*100%, дляобъектов, входящих в 8-10 амортизационные группы, а по другим средствампроизводства ─ нелинейным методом по формуле: К=(2/n)*100%, где К ─ месячная нормаамортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта;n ─ срок полезного использованияданного объекта, мес.
Практическая часть
Вариант 5
Задача 1. Оценкаучастка земли на основе анализа наилучшего и наиболее эффективногоиспользования
Определить лучший вариантзастройки земельного участка из трех возможных стратегий на основе анализанаилучшего и наиболее эффективного использования: А − жилоймногоквартирный дом, Б − торговый центр, В − офисный комплекс.Исходные данные приведены в таблице 1.
Таблица 1.Вариант застройки Показатели по варианту застройки Годовой валовый доход, д.е. Поправка на недоисп. и потери при сборке платежей, % Прочий доход, д.е. Текущие операционные расходы, % от годового валового дохода Резерв на замещение, д.е. Стоимость строительства зданий и сооружений, д.е. Коэффициент капитализации, % Для зданий Для земли А 515 3,8 5,5 33 14 2400 12 9 Б 1290 5,1 11,5 38 41 3550 19 В 680 4,5 6,5 35 20 2610 15
Решение
Чистый операционный доходрассчитаем в соответствии со схемой 1. Годовой валовый доход
– Потери + Прочие доходы
Действительный (эффективный) валовый доход
_ Операционные расходы _ Резерв на замещение Чистый операционный доход
/> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
Для определения оценочнойстоимости объекта недвижимости, необходимо применить коэффициент капитализации.Он выражает обратно пропорциональную зависимость между величиной годовогочистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.То есть коэффициент капитализации − это параметр, преобразующий чистыйдоход в стоимость объекта недвижимости:К= ЧОД , % РС
Тогда расчетную стоимостьземли, найдем по формуле:РС= ЧОД *100, д.е. К
Расчеты по выборунаиболее эффективного варианта использования участка земли представим в видетаблицы 2.Показатели Жилой комплекс Торговый центр Офисное здание Годовой валовый доход, д.е. 515 1290 680 Поправка на недоиспользование и потери при сборке платежей, д.е 515*0,038=19,57 1290*0,051=65,79 680*0,045=30,6 Прочие доходы, д.е. 5,5 11,5 6,5 Итого: действительный валовый доход, д.е.
515−19,57+5,5=
=500,93
1290−65,79+11,5=
=1235,71
680−30,6+6,5=
=655,90 Операционные расходы, д.е. 515*0,33=169,95 1290*0,38=490,2 680*0,35=238 Резерв на замещение, д.е. 14 41 20 Итого: чистый операционный доход, д.е.
500,93−169,95−14=
=316,98
1235,71−490,2−41=
=704,51
655,90−238−20=
=437,90 Доход, относимый к зданиям и сооружениям, д.е. 2400*0,12=288 3550*0,19=674,5 2610*0,15=391,5 Чистый остаточный доход, д.е. 316,98−288=28,98 704,51−674,5=30,01 437,90−391,5=46,4 Расчетная стоимость земли, д.е. 28,98/0,09=322 30,01/0,09=333,45 46,4/0,09=515,56
Так как чистый остаточныйдоход от земли (расчетная стоимость земли) наибольший для офисного здания −46,4 (515,56) д.е., он является наиболее эффективным вариантом использованияучастка.
Задача 2. Оценка стоимостиучастка земли на основе рыночного подхода.
Оценить рыночнуюстоимость земельного участка на основе продаж трех сопоставимых участков.Исходные данные приведены в таблице 3. С каждым месяцем стоимость землиповышается на 1,5% (по простому проценту).
Таблица 3
Основные характеристикиоцениваемого (ОЦ) и сопоставимых (1,2,3) земельных участков.Участок Чена, д.е. Площадь, га Форма Местаполо−жение Почва Топография Ресурсное качество Время продажи, назад… ОЦ − н х х х х х сейчас 1 68 1,4 на 2% лучше х на 5 д.е. лучше х х 2 мес. 2 92 1,8 н на 6% хуже х х на 10% лучше 1 мес. 3 98 2,0 н на 2% лучше на 1% лучше на 3 д.е. хуже х 8 мес.
Примечание. Сокращения:н- нормальное; х – хорошее.
Решение
В ценах продаж находятотражение мнения типичных продавцов и покупателей. При наличии достаточногоколичества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимостиобъекта недвижимости целесообразно базироваться на результатах его оценкисравнительным подходом.
Сравнительный (рыночный)подход – это способ определения рыночной стоимости объекта недвижимости, исходяиз данных о недавних сделках с недвижимостью, то есть он основан на прямомсравнении объекта недвижимости с другими объектами, которые были проданы иливключены в реестр на продажу.
Основой применения этогоподхода является принцип замещения, по которому при наличии на свободном иконкурентном рынке объектов недвижимости, сходных по своим характеристикам,рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем емуобойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такойже полезностью, качеством и назначением.
1. Так как земельныеучастки имеют разную площадь, то сначала определяется цена продажи за единицусравнения. В нашем примере единицей сравнения принят 1 га.
2. Все последующиекорректировки проведем относительно цены за 1 га. Если параметры сопоставимогоучастка лучше оцениваемого, то поправку вносим со знаком «−», если хуже −со знаком «+».
Внесенные поправкиприведены в таблице 4.
Таблица 4
Корректировочная таблицадля оценки участка на основе рыночного подхода, д.е.Показатели Участок для оценки Сопоставимые участки 1 2 3 Цена 68 92 98 Площадь, га 1,6 1,4 1,8 2,0 Цена за 1 га 68/1,4=48,57 92/1,8=51,11 98/2=49 Форма н ─51,11*0,02=─1,02 н н Местоположение х х +51,11*0,06=+3,07 ─49*0,02=─0,98 Почва х ─5 х ─49*0,01=─0,49 Топография х х х +3 Ресурсное качество х х ─51,11*0,1=─5,1 х Время продажи Сейчас 48,57*0,02=0,97 51,11*,01=0,51 49*0,08=3,92 Расчетная стоимость
48,57─1,02+0,97
=44,54
51,11+3,07─5,1+,051
=48,57
49─0,98─0,49+
+3+3,92=54,45
Самую низкую расчетнуюстоимость имеет 1-участок, хотя он меньше оцениваемого по площади, но лучше поформе и имеет более выгодные характеристики почвы.
В цену 2-го участка такжебыло внесено три поправки, однако, одна из них ─ местоположение, носитявно субъективный характер.
3-й участок значительнобольше оцениваемого по площади. В его цену внесено больше всего корректировок.
Поэтому большее довериевызывает первый участок. Его расчетную стоимость можно принять за основу приназначении стоимости рассматриваемого участка.
Так как на оформлениедокументов может уйти до 1-го мес., то при ежемесячном росте цен на 1,5%стоимость 1 га оцениваемого участка равна:
44,54*1,015=45,21 д.е.
Стоимость всего участка:45,21*1,6=72,34 д.е.
Список использованных источников и литературы
1. Асаул, А.Н.Экономика недвижимости: учебник / А.Н. Асаул. − СПб.: Питер, 2004. −512 с.
2. Горемыкин,В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник / В.А.Горемыкин. − М.: КНОРУС, 2006. − 672 с.
3. Игнатов, Л.Л.Экономика недвижимости: учебно-метод. пособие / Л.Л. Игнатов. − М.: МГТУ,2003. −168 с.
4. Новиков, Б.Д.Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков. − М.: Экзамен, 2000.− 512 с.
5. Оценка недвижимости:учебник / Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. − М.: Финансы истатистика, 2002. − 496 с.
6. Староверова,Г.С. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев,И.В. Сорокина. − Вологда: ВоГТУ, 2006. − 238 с.
7. ЩербаковаН.А. Экономика недвижимости: Учебное побие.Ростов н/Д: Феникс, 2002, −320 с.