Южно-сахалинский институт экономики, права и информатики Экономический факультет Кафедра Финансы и учт Группа БУ-32 На тему Развитие ипотечного кредитования в России Студентки Научный руководитель Подпись к защите Зав.кафедрой 2000г. Южно-Сахалинск 2000г.Содержание. Стр. Введение 3 Часть 1.
Оформление механизма ипотечного кредитования в России 1. История ипотеки в России 2. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и е основные участники 3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.9 Часть 2. Реализация московской ипотечной программы в
Инвестсбербанке.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе Правительства г. Москвы2. Основные условия ипотечного кредитования и требования к замщику.3. Взаимодействие банка и замщика. Платежи при ипотечном кредитовании 19 Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования.26 Заключение.29 Список литературы 30 Приложение31 Введение.
Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счт собственных сбережений.
Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения.
Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном.
В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества изучение истории становления ипотеки в России подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования в рамках реализации московской ипотечной программы в Инвестсбербанке а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования. Часть 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в
России. 1. История ипотеки в России. Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования и получило название заклад. В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления.
Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже. Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу – помещикам. В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при
Сенате и Сенатской Конторе, для купцов в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Замный банк. С 1 января 1835 г. в России был введн Свод Гражданских Законов автор М.М.Сперанский, где залоговое право подвергалось подробному регламентированию.
Залог существовал в следующих видах Ш с государством казнная ипотека Ш между частными лицами частная ипотека Ш по займам в кредитных учреждениях банковская ипотека. В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения,
разрабатывался Проект по устройству земских банков. В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности замщиков, а в 1871г. в г.
Харькове первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости. В связи с тяжлым положением крестьян они получили не лучшие земли в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объме 70 от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 8,5 в год
Урчукова Ж. Ипотечный кредит в РоссииАудитор, 1998 г 11, стр.29 В 1885 г. открывается Дворянский чисто ипотечный банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита всего под 5 годовых на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент. На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные
общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы. К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.
Кредитно-банковская система включала государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В не входили Дворянский земельный банк Крестьянский поземельный банк городские кредитные общества и городские общественные банки земские банки общества взаимного поземельного кредита ссудно-сберегательные товарищества кредита товарищества и др. К 1917 г. существовал 21 земельный банк, Государственный
Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков. К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили сво существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться. 1.2. Сущность и понятие ипотечного кредитования.
Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и е основные участники. Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости ипотеки, поскольку ь недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения,
а е наличие легко проверяется ь недвижимость обладает осложннной оборотоспособностью связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах, что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить е отчуждение ь стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что дат кредитору гарантии полного погашения задолженности ь высокая стоимость недвижимости и риск е потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.
Ипотека это предоставление ссуды под залог недвижимости. К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и вс, что прочно связано с землй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.2Гражданский Кодекс Российской Федерации, статья 130. В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки,
муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным. Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жиль в рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом. В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях
для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования р приватизировано 55 жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья р приняты Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Федеральный закон Об ипотеке залоге недвижимости, закладывающие правовую базу для функционирования системы
ипотечного кредитования р Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг р законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка оценочных, риэлторских, страховых компаний.3Басин Е.В. Ипотечно-жилищное кредитование важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России Жилищное право, 1999 г 2, стр. 6.
При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа залога и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит. Основные участники ипотечного кредитования заемщики физические и юридические лица, обратившиеся за
получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как наджные и платжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности иили приобретаемое на средства кредита жиль в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья кредиторы – банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных
ипотечных кредитов продавцы жилья физические и юридические лица, продающие собственное жиль или жиль, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению риэлторские организации лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание страховые компании лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного
жилья, страхование жизни и трудоспособности замщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка оценочные агентства лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке операторы вторичного ипотечного рынка юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги инвесторы юридические и физические лица, приобретающие ценные
бумаги операторов вторичного ипотечного рынка в основном институциональные инвесторы пенсионные фонда, страховые компании Правительство регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка. Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк посредник инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка,
инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. 1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества. Ипотечное кредитование в сфере промышленности. Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.
Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.
Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия
обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей особенно перед бюджетом. Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса.
Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов
и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами v на основе балансовой стоимости имущественного комплекса. У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной
стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога. v основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками
на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны. v оценка стоимости имущества осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное
состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка. Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент
от выручки предмета залога на торгах. При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Реализация недвижимости на торгах или аукционе начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами либо по решению суда.
Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека прекращается. Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25 ниже первоначальной.
Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов. Каламбет А.П Меметова Д.О. Залог недвижимости ипотека как способ обеспечения кредитаДеньги и кредит, 2000 г 9. Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений. Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного
участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не требует залога зданий сооружений, расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке. Федеральный закон Об ипотеке залоге недвижимости, ст. 64, ч.1, п.1. 6Федеральный закон Об ипотеке залоге недвижимости, ст. 69, ч.1, 2. Но ипотека зданий сооружений допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного
для функционального обеспечения закладываемого здания сооружения. Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Часть 2. РЕАЛИЗАЦИЯ МОСКОВСКОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ В ИНВЕСТСБЕРБАНКЕ. 2.1. Инвестсбербанк в ипотечной программе
Правительства Москвы. В 2000 г. ИНВЕСТСБЕРБАНК выдавал ипотечные кредиты по трем различным схемам по Московской ипотечной программе МИП- за счт средств Московского правительства или Московского ипотечного агентства – на рефинансирование выданных Банком ипотечных кредитов в пределах выделенных Банку лимитов по американской ипотечной программе АИП жилищного кредитования населения в соответствии с
Соглашением, заключенным с инвестиционным фондом США – Россия на предоставленные им средства в форме долгосрочного кредита по собственной программе ипотечного кредитования СИП – на коммерческой основе – за счет собственных кредитных ресурсов Инвестсбербанка, привлекаемых на открытом рынке. Кредиты по МИП и АИП являются льготными с пониженной процентной ставкой, поскольку
Банку средства для их выдачи предоставляются целевым образом и на льготных условиях, но предоставление этих кредитов обусловлено рядом жестких требований к Замщикам в т.ч. по официальному подтверждению уровня доходов. Кредиты по СИП являются коммерческими с рыночной процентной ставкой, но к Замщику предъявляются более мягкие требования. АИП также имеет более жесткие требования по страхованию.
МИП ориентирована только на москвичей, а СИП и АИП – на любых Замщиков, независимо от гражданства. Основные параметры этих программ, определяющие их преимущества и недостатки для Замщика, представлены в Приложении 1. Московская ипотечная программа МИП разработана Правительством Москвы совместно с Международной группой экспертов
Гарвардского университета. Концепция МИП соответствует классической двухуровневой схеме ипотечного кредитования и подразумевает наличие первичного и вторичного ипотечных рынков. На первичном ипотечном рынке уполномоченные Правительством Москвы банки выдают ипотечные кредиты на покупку жилья непосредственно физическим лицам-замщикам. Основным оператором вторичного ипотечного рынка является
Московское ипотечное агентство МИА, которое выкупает у уполномоченных банков залоговые обязательства на недвижимость, а затем, под их обеспечение и гарантии Правительства Москвы, будет выпускать и продавать на внутреннем и международных рынках ценные бумаги с целью притока средств для рефинансирования ипотечной программы. По Московской ипотечной программе Правительством Москвы пока уполномочены работать 4 банка
Банк Москвы, Московский банк Сбербанка РФ, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк, который был включен в число банков, уполномоченных Правительством Москвы для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов замщикам в рамках Московской ипотечной программы распоряжением 915-РМ Мэра г. Москвы от 7 сентября 1998 г. Для осуществления работы по выдаче ипотечных кредитов в
Инвестсбербанке создано все необходимое разработаны и внедрены соответствующие технологии, отработано нормативно-правовое обеспечение, созданы документационная база, информационное сопровождение, механизмы по экспертизе выдаваемых кредитов и сопровождению их государственной регистрации. K настоящему времени около 1000 потенциальных замщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования.
Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счт полученных кредитов. Официальный сайт Инвестсбербанка в международной сети Internet httpwww.investsberbank.ru 2.2. Основные условия ипотечного кредитования и требования к замщику Основные условия ипотечного кредитования ь Кредит выдатся под залог квартиры, покупаемой в собственность
замщика инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме – в залог не принимаются. ь Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10 годовых, на сумму, не превышающую 70 стоимости квартиры. ь Замщик должен внести на банковский счт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30 от стоимости покупаемой квартиры. ь Погашение кредита производится ежемесячно равными долями по 1120
части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом. Замщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится. ь Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учтом срока фактического пользования. Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.
ь Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого замщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтнными при оформлении залога. Налоговые льготы. Замщик ипотечного кредита имеет право на налоговые льготы он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы, затраченной на покупку жилья включая выплаты процентов по кредиту, но не большей, чем 5 тыс. минимальных размеров оплаты труда
МРОТ, установленных законом. Иными словами, подоходный налог выплачивается замщиком только с части его доходов, превышающей 5 тыс. МРОТ. Указанные льготы предоставляются на три года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами выплат процентов по кредиту Требования к замщику и покупаемому жилью. Во-первых, Московская ипотечная программа имеет ограничения она предназначена только для физических лиц с московской
пропиской регистрацией. Во-вторых, прежде, чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе которого оценивается платжеспособность потенциального замщика, при этом важную роль играют зарплата, профессия, уровень образования, состояние здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес. Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований Ш наличие у замщика свободных денежных средств для первоначального взноса не менее 30 стоимости приобретаемой
квартиры Ш наличие официального подтверждения источников и уровня доходов замщика Ш расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30 совокупного дохода заемщика или его семьи Ш приобретать и оформлять в залог можно любое жиль, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры как новые, так и продающиеся на вторичном рынке, а также отдельные дома или коттеджи Ш стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000
долл. США. Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита. При принятии решения о выдаче замщику ипотечного кредита Банком учитываются следующие положительные факторы р наличие собственных активов замщика земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п. р наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого замщика, так и со стороны супруга супруги, при условии оформления их поручительств
гарантий р наличие поручительств от платжеспособных организаций р документы, подтверждающие образовательный уровень об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр. р положительная кредитная история наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения замщиком своих предыдущих кредитных обязательств. При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального замщика.
Риски и ответственность замщика. При покупке квартиры за счт ипотечного кредита риски для замщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами 1 неплатжеспособностью банка и 2 неплатжеспособностью замщика. 1. Риск, связанный с неплатжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведн до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками
Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и наджностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жсткий отбор. После получения кредита и покупки квартиры замщик становится собственником квартиры. Поэтому неплатжеспособность банка в это время не представляет риска для замщика, так как не банк должен деньги, а замщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита замщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством МИА или другим уполномоченным банком вместо первоначального банка.
В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы. 2. Если замщик и его семья становятся неплатжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жиль в установленные кредитным договором сроки.
Квартира, из которой выселяют семью замщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства замщика перед кредитором включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору. Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается замщику и может быть использован для покупки другого жилья.
Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье замщика при необходимости предоставляется жиль на правах найма. 2.3. Взаимодействие банка и замщика. Платежи при ипотечном кредитовании. Схема ипотечного кредитования 1. Замщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Инвестсбербанк вместе со всеми необходимыми документами.
2. Сотрудники Банка анализируют информацию о замщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление замщика на заседание Кредитного комитета. 3. Кредитный комитет приглашает замщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии замщика.
4. Замщик открывает в Банке Ипотечный счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30 от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос замщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит. 5. Банк выдает замщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного
Банком размера кредита. 6. Замщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность. 7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной замщиком квартиры. Банк соотносит 70 ее стоимости с утвержднным размером кредита. 8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости по усмотрению Банка повторной проверки платжеспособности замщика
Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет. 9. Замщик, продавец жилья и Банк заключают трхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки. 10. Банк перечисляет или выдат с лицевого счта в наличной форме продавцу жилья полную стоимость квартиры
т.е. сумму первоначального взноса и кредита. Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США. 11. Замщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка. 12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки. 13. Банк продолжает обслуживание замщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от замщика все положенные выплаты по
предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства. 14. После полного выполнения замщиком своих обязательств по ипотеке погашение долга по кредиту и выплата процентов оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею. Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании Желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы заполняет в
Инвестсбербанке заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы р Паспорта полные ксерокопии замщика и членов семьи. р Свидетельства о рождении ксерокопии несовершеннолетних членов семьи. р Выписки из трудовых книжек замщика и членов его семьи, заверенные по месту работы за последние 5 лет.
р Выписки из домовой книги по месту регистрации замщика и членов его семьи. р Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации замщика и членов его семьи. р Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей для замщика и членов его семьи. р Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы. р
Контракт с работодателем если имеется. р Документы, подтверждающие образование. Примеры расчтов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого дохода замщика. Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1120 его части. Также ежемесячно взимается плата проценты за пользование фактической суммой остатка долга т.е. неоплаченной частью кредита из расчета 10 в год. Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так
как снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет 120 месяцев. Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита в долларах следующий В 1-й месяц пользования кредитом сумма погашения кредита 10 000 120 83,3 процент за кредит 10 000 х 10 12 83,3 суммарный платж 83,3 83,3 166,6 Во 2-й месяц пользования кредитом сумма погашения кредита 10 000 120 83,3
процент за кредит 10 000 – 83,3 х 10 12 82,6 суммарный платеж 83,3 82,6 165,9 и т.д. В последний месяц в конце 10-го года суммарный платеж по кредиту составит 83,3 83,3 х 10 12 83,99 Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа.
Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц замщик внс 833 долл. США, как сумму погашения кредита, и плюс 83,3 долл процент за 1-ый месяц пользования кредитом. Тогда он может специально заявить в письменной форме, что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев. В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит 10 000 –
833 10 12 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита 10 000 120 83,3. Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты в долл. сумма погашения кредита 10 000 120 83,3 процент за кредит 76,4 суммарный платеж 83,3 76,4 159,7 и т.д. Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит. Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл сроке погашения 10
лет и процентной ставке 10 годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35 суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 0,35 476 долл. в месяц. С увеличением величины кредита пропорционально растет ежемесячный суммарный платж, а в соответствии с требованиями к замщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный
доход семьи. Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит 166,6 х 5 833 долл а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 2380 долл. Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2. Дополнительные расходы замщика оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика – около 50-100 долл. нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки
– 1,5 от суммы стоимости квартиры по договору регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья – до 3000 руб. страхование квартиры – 0,75 от е оценочной стоимости экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка е к оформлению в залог – в зависимости от сложности предложенного варианта услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры – 5-7 от е стоимости. Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских фирм, услуги
которых составят в среднем 3-4 от стоимости квартиры. Деятельность Инвестсбербанка показала, что в Москве очень много желающих получить ипотечные кредиты. Среди этих людей преобладают предприниматели, юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм, аудиторы, директора крупных предприятий. В марте 1999 года, после утверждения Московской городской думой бюджета, были выделены первые 9,5 млн.
руб. на финансирование ипотечной программы, и начался резкий подъм активности обращений граждан в Инвестсбербанк за ипотечными кредитами. K настоящему времени около 1000 потенциальных замщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше 1,5 млн. долл.
США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счт полученных кредитов. Работа Инвестсбербанка постоянно и широко освещается в СМИ и находит одобрение московской общественности. Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования. В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы.
Основные из них ь отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования, ь отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу, ь несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке. С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем уточнения порядка реализации права пользования
заложенным жилым помещением, обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение. В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем,
связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе Об ипотеке залоге недвижимости, с другой – в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе
РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам. Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге. Федеральным законом Об ипотеке залоге недвижимости предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно
с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если Ш жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры Ш проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже до их вселения, нотариально удостоверенное
обязательство освободить заложенный дом квартиру в случае обращения на него взыскания. В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом. Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных
в Федеральном законе Об ипотеке залоге недвижимости норм. Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.
Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. С этой целью необходимо законодательно закрепить в
Жилищном кодексе РСФСР а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда – фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях. Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых
помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия. Заключение. Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений
населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном
итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нм свои депозитные и расчтные
счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать второе дыхание
строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны. В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных
направлений государственной политики и развития общества. Список литературы 1. Закон РФ от 29.05.92г. 2872-1 О залоге в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ 2. Федеральный закон от 16.07.98г. 102-ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости 3. Гражданский Кодекс Российской Федерации 4. Постановление
Правительства Москвы от 11.08.98г. 625 О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве 5. Басин А. Ипотечное кредитование важнейший инструмент решения жилищной проблемы в РоссииЖилищное право, 1999г 2 6. Богданов С. Правовые аспекты ипотечного кредитованияЭкономическое развитие России, 1997г Т.4, 1 7. Урчукова Ж. Ипотечный кредит в РоссииАудитор, 1998г 11 8. Каламбет А.П Меметова Д.
О. Залог недвижимости ипотека как способ обеспечения кредитаДеньги и кредит, 2000г 9 9. Калянина Л. А теперь ипотека Московская программа жилищного кредитованияЭксперт, 1998г 30 10. Кесельман Г.М. Ипотечное кредитование жилья состояние и перспективыДеньги и кредит, 2000г 9 11. Павлодский Е. Залог недвижимого имуществаХозяйство и право, 2000г 4 12. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования
в РоссииМенеджмент в России и за рубежом, 2000г 1 13. Синько В Черноусов Е. Ипотека в сфере промышленностиЭкономист, 1998г 2 14. Ипотечное кредитование жилья новейшие законодательные и нормативные актыБиблиотечка Российской газеты, 2000г 8 15. Официальный сайт Инвестсбербанка в международной сети Internet httpwww.investsberbank.ru . Приложение 1.
Таблица 1. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ ИНВЕСТСБЕРБАНКА Характеристика кредитаМосковская программаПрограмма фонда США – РоссияСобственная программаБанкаЦельна покупку квартиры в Москвена покупку квартиры в Москве любые целиВалютадолл. СШАдолл. СШАдолл. США или рублиГодовой процент 10 1515-24 в долл.
СШАили 33-43 в рубляхв зависимости от сроков, суммы и залогаСрок кредитования до 10 лет до 10 лет до 3,5 летСумма кредита от стоимости залога до 70 до 70 до 30-60 в зависимости от залогаТип залогапокупаемая квартира в Москвепокупаемая квартира в Москвежиль или нежилые помещения в Москве или в ближнем ПодмосковьеСтрахованиепредмета залогаутраты права собственностижизни и трудоспособности Замщика предмета залога предмета залога Приложение 2.
Таблица 2. ЗАВИСИМОСТЬ ВЕЛИЧИНЫ МЕСЯЧНОГО ПЛАТЕЖА И МИНИМАЛЬНО НЕОБХОДИМОГО ЕЖЕМЕСЯЧНОГО СОВОКУПНОГО ДОХОДА СЕМЬИ ОТ СУММЫ КРЕДИТА доллары США КредитПлатеж 1-го месяцаМинимальный доходКредитПлатеж 1-го месяцаМинимальный доходКредитПлатеж 1-го месяцаМинимальный доход500083,323853000882,982522,81010001 682,664807,6600099,96285,654000899,64257 0,41020001699,324855,27000116,62333,2550 00916,326181030001715,984902,88000133,28 380,856000932,962665,61040001732,644950, 49000149,94428,457000949,622713,21050001 749,3499810000166,647658000966,282760,81 060001765,965045,611000183,26523,6590009 82,942808,41070001782,625093,212000199,9 2571,260000999,628561080001799,285140,81 3000216,58618,8610001016,262903,61090001 815,945188,414000233,24666,4620001032,92 2951,21100001832,6523615000249,971463000 1049,582998,81110001849,265283,616000266 ,56761,6640001066,243046,41120001865,925 331,217000283,22809,2650001082,930941130 001882,585378,818000299,88856,8660001099
,563141,61140001899,245426,419000316,549 04,4670001116,223189,21150001915,9547420 000333,2952680001132,883236,81160001932, 565521,621000349,86999,6690001149,543284 ,41170001949,225569,222000366,521047,270 0001166,233321180001965,885616,823000383 ,181094,8710001182,863379,61190001982,54 5664,424000399,841142,4720001199,523427, 21200001999,2571225000416,51190730001216 ,183474,81210002015,865759,626000433,161 237,6740001232,843522,41220002032,525807 ,227000449,821285,2750001249,53570123000 2049,185854,828000466,481332,8760001266, 163617,61240002065,845902,429000483,1413 80,4770001282,823665,21250002082,5595030 000499,81428780001299,483712,81260002099 ,165997,631000516,461475,6790001316,1437 60,41270002115,826045,232000533,121523,2 800001332,838081280002132,486092,8330005 49,781570,8810001349,463855,61290002149, 146140,434000566,441618,4820001366,12390 3,21300002165,8618835000583,116668300013 82,783950,81310002182,466235,636000599,7 61713,6840001399,443998,41320002199,1262 83,237000616,421761,2850001416,140461330 002215,786330,838000633,081808,886000143 2,764093,61340002232,446378,439000649,74 1856,4870001449,424141,21350002249,16426 40000666,41904880001466,084188,813600022 65,766473,641000683,061951,6890001482,74 4236,41370002282,426521,242000699,721999 ,2900001499,442841380002299,086568,84300 0716,382046,8910001516,064331,6139000231 5,746616,444000733,042094,4920001532,724 379,21400002332,4666445000749,7214293000 1549,384426,81410002349,066711,646000766
,362189,6940001566,044474,41420002365,72 6759,247000783,022237,2950001582,7452214 30002382,386806,848000799,682284,8960001 599,364569,61440002399,046854,449000816, 342332,4970001616,024617,21450002415, ,684664,81460002432,366949,651000849,662 427,6990001649,344712,41470002449,026997 ,252000866,322475, ,687044,8