–PAGE_BREAK–В случае отказа сестре от приватизации квартиры орган совершающий приватизацию был обязан немедленно возвратить ей все приватизационные документы и денежную сумму, внесенную за услуги по приватизации, однако этого сделано не было.
Задача 6
По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке, без предоставления другого жилого помещения.
По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
При этом, учитывая положения части 1 статьи 31 ЖК РФ, следует иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Данное обстоятельство должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу (статья 67 ГПК РФ).
В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.
Задача 7
1. Понятие капитального ремонта
Все объекты общего имущества многоквартирного дома и их части, как и объекты и части многоквартирного дома, не входящие в состав общего имущества, в процессе эксплуатации подвергаются износу вследствие естественного старения материалов, из которых они изготовлены, силовых нагрузок (несущие конструкции) либо вследствие влияния геодезических и природно-климатических факторов, а также условий использования и уровня надлежащего содержания объектов общего имущества и его частей, в том числе своевременности устранения возникающих неисправностей путём проведения ремонтов.
Капитальный ремонт— замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. про ведение модернизации дома. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ дома. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.
Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный:
а)комплексный капитальный ремонт— это ремонт с заменой конструктивных элементов, инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающиевсё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.
б)выборочный капитальный ремонт— это ремонт с полной или частичной заменойотдельныхконструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа.
2. Основание и порядок принятия решения о проведении капитального ремонта
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений. Инициировать и провести общее собрание собственников вправе любой из собственников помещений в доме. Порядок проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, находящихся в ведении управляющих компаний, утверждается на общем собрании собственников при выборе управляющей организации.
Но поскольку в соответствии с жилищным законодательством, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выполнении капитального ремонта общего имущества и об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта, необходимо обратиться в управляющую организацию с просьбой о подготовке таких предложений, если они не были направлены управляющей организацией ранее.
По такому обращению специалистами управляющей компании будет подготовлена сметная документация, а после ее согласования также и документация, необходимая для проведения общего собрания собственников помещений с формулировкой решения, выносимого на голосование.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу ремонта общего имущества многоквартирного дома принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с п. 20 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленнопринять меры по устранению выявленных дефектов.
Исходя из данного положения, предусматривается, что в случае если необходимость выполнения капитального ремонта связана с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением значительного ущерба их имуществу, «Управляющая организация» вправе самостоятельно принять решение о выполнении таких работ (т.е. при отсутствии решения общего собрания собственников помещений до выполнения работ) и обязана проинформировать собственников об объеме, стоимости выполненных работ и согласовать с ними порядок возмещения произведенных расходов. Информирование собственников и согласование порядка возмещения произведенных расходов осуществляется путем указания вида выполненных работ и их стоимости в ежегодном отчете управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом и утверждением такого отчета собственниками помещений дома.
3. Источники финансирования капитального ремонта
Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов является обязанностью собственников. Все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны участвовать в финансировании ремонта общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
На сегодняшний день при подготовке предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта, управляющей организациеймогут быть рассмотрены следующие источники финансирования работ:
1) денежные средства, внесенные собственниками в качестве ежемесячной платы за капитальный ремонт на момент подготовки проведения общего собрания и не израсходованные ранее на выполнение работ;
2) денежные средства, подлежащие внесению собственниками в качестве ежемесячной платы за капитальный ремонт в течение оставшегося срока управления многоквартирным домом. При этом собственникам может быть предложено, утвердить на общем собрании размер платы за капитальный ремонт равный или больший, чем размер платы, установленный органами местного самоуправления. В случае если стоимость работ настолько велика, что оставшегося срока управления многоквартирным домом недостаточно для полного возврата собственниками Управляющей организации средств, необходимых для выполнения работ, может быть рассмотрен вопрос о продлении срока управления многоквартирным домом, с обязательным включением данного вопроса в повестку дня общего собрания собственников;
3) целевые разовые взносы собственников помещений на выполнение конкретных видов ремонта в размере, определяемом решением общего собрания собственников помещений дома;
4) средства, выделенные из городского бюджета в порядке ст. 165 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей, что «органы местного самоуправлениямогутпредоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов в целях создания условий для управления многоквартирными домами», или в качестве исполнения обязанности по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома в доле, относящейся к муниципальным жилым (и нежилым) помещениям в данном доме (пропорциональной площади помещений, находящихся в муниципальной собственности).
Предоставление средств местных бюджетов на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, которое не связано с выполнением органамиместного самоуправленияобязанностей собственника помещений в многоквартирном доме, является оказанием бюджетной помощи и осуществляется в рамках специальных муниципальных программ. Согласно законодательству бюджетные средства должны предоставляться управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам в виде субсидии в соответствии с порядком, установленным муниципальным правом актом.
4. Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
Отдельно стоит остановиться на финансировании капитального ремонта многоквартирных домов за счет долевого участия Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, бюджетов субъекта РФ и муниципальных образований, а также средств собственников жилых помещений.
Принятый в июле 2007 года Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в полную силу работает уже не первый год во многих субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях. Одной из целей этого закона является установление правовых и организационных основ финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда через специально созданный Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее — Фонд).
Закон устанавливает целый ряд условий для получения финансовой помощи, которые необходимо выполнить всем: начиная от субъекта Федерации и муниципального образования, заканчивая ТСЖ, ЖСК или управляющей организацией, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме.
Здесь одним из важнейших для собственников помещений условий является долевое финансирование капитального ремонта: Фонд + субъект Федерации + муниципальное образование + собственники помещений. Доля последних должна быть не менее 5% от необходимых средств. Согласие собственников на участие в адресной программе по проведению капремонта МКД, а также на долевое финансирование должно быть принято на общем собрании собственников помещений.
Кроме того, из анализа положений ст. 20 Федерального закона N 185-ФЗ следует, что средства на финансирование проведения капитального ремонта могут распределяться только между многоквартирными домами, управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями,выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах. Таким образом, если граждане не выбрали один из указанных способов управления и, соответственно, управляющие организации определены по итогам конкурса, то в данном случае их многоквартирные дома не могут быть включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.
Существенно, что часть 5 статьи 15 Федерального закона N 185-ФЗ предусматривает, что направляемые на проведение капитального ремонта многоквартирных домов средства Фонда, а также предусмотренные требованиями Закона средства долевого софинансирования за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, средства ТСЖ, ЖК, ЖСК, иных специализированных потребительских кооперативов, собственников помещений в многоквартирных домах могут использоваться только на:
проведение указанных в части 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗвидов работ, а именно: а) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); б) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости — ремонт лифтовых шахт; в) ремонт крыш; г) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; д) утепление и ремонт фасадов;
на разработку проектной документации для проведения данных видов работ на включенных в региональную адресную программу многоквартирных домах;
на проведение государственной экспертизы указанной документации в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Фонддействует до 1 января 2012 годаи подлежит ликвидации до окончания указанного срока при использовании в полном объеме средств Фонда, предназначенных для осуществления его деятельности.
Задача 8
Следует отметить, что п. 3 ст. 35 Конституции установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного предоставления жилого помещения (т.е. выделения жилья в натуре либо иной компенсации)».
Суду для правильного разрешения дела по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;
б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279–283 ГК РФ, статьи 9–11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);
в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10–11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений); г) соблюдение предусмотренной частями 2–4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).
При этом исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения; д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении, об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения; е) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм части 3 статьи 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор; ж) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ);
з) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ, собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения); и) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу части 4 статьи 32 ЖК РФ только с согласия собственника; к) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения, взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Задача 9
На основании п. 1 ст.36 ЖК РФ Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
П. 4 ст. 36 ЖК РФ По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
П. 2 ст. 290 ГК РФ Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности наобщееимуществожилогодома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Следовательно, г – н Петров не вправе самостоятельно распоряжаться общим имуществом жильцов дома без решения общего собрания дома.
Далее по условию задачи г – н Петров по вечерам устраивал шумные тренировки, чем мешал жильцам этого дома, за эти действия возможно наказание по КоАП РФ.
Задача 10
продолжение
–PAGE_BREAK–