–PAGE_BREAK–Например, при оценке земли, когда инвестор желает выкупить землю под предприятием отдельными участками, необходимо провести анализ на наиболее выгодное использование различных компонентов недвижимости и выделить участки, обладающие максимальной рыночной стоимостью, на которые повышен спрос на рынке. В результате будет получена та максимальная рыночная цена земли, которую готов заплатить инвестор, покупающий землю с целью извлечения прибыли путем ее интенсивного использования.
Если участки приобретаются в качестве земель специального назначения с целью извлечения дохода, то оценку можно вести несколькими методами. Один из них — метод освоения (развития). При этом оценщик исходит из суммы потенциального дохода, который получит владелец участка после приобретения им земли, ее освоения и последующей продажи.
Методы оценки сельскохозяйственных земель, применяемые Украинским обществом оценщиков, базируются на показателях урожайности земель с учетом данных оптимального севооборота и землепользования для каждого региона. Стоимость их может рассчитываться также на основании показателей среднего дохода от реализации сельхозпродукции.
Другие методы оценки опираются на существующие данные по нормативной стоимости, нормативной цене земли и используют различные приемы капитализации земельной ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.
Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи производимых сельскохозяйственных культур на худших и относительно лучших земельных участках. Величина ренты измеряется также превышением рыночной цены продажи производимых сельскохозяйственных культур над уровнем средних затрат, присущих данной оценочной группе почв. Срок капитализации рассчитывается как величина, обратная дисконту, в точке наименьшей эффективности (около 2,5 % годовых).
Комитетом по земельным ресурсам рекомендуются следующие основные этапы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения:
• анализ и уточнение (корректировка) ранее выполненных работ по природно-сельскохозяйственному зонированию территории субъекта Украины и корректировки границ земельно-оценочных районов;
• разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности (продуктивности) основных сельскохозяйственных культур (групп культур) по оценочным группам почв в границах земельно-оценочных районов;
• классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку их продуктивности;
• расчет нормальных затрат при использовании земельных угодий и возделывании основных сельскохозяйственных культур с включением в них нормативных внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек в соответствии с технологией использования земельных угодий и возделывания культур в текущих ценах;
• расчет дифференциального дохода от использования оценочных групп почв под различными культурами и видами угодий, исходя из продукции, нормальных затрат и отраслевой нормы прибыли;
• расчет нормативов для корректировки доходности рабочих земельных участков на влияние негативных свойств, лимитирующих урожайность, технологических признаков, отклонений внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек от учтенных по нормативному расстоянию и качеству дорог;
• исчисление (установление) почвенных, технологических и иных признаков рабочих земельных участков, используемых сельскохозяйственными товаропроизводителями в качестве сельскохозяйственных угодий, для их кадастровой оценки;
• расчет доходности и кадастровой стоимости рабочих земельных участков и участков землепользования сельскохозяйственных товаропроизводителей;
• классификация земель сельскохозяйственного назначения административно-территориальных образований по их доходности и кадастровой стоимости;
• ценовое зонирование земель сельскохозяйственного назначения;
• состояние карт кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
• рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки и классификации земель сельскохозяйственного назначения;
• утверждение результатов оценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по ценовым зонам, классам земель сельскохозяйственного назначения, публикация материалов в открытой печати с рекомендациями или решениями по использованию опубликованных данных.
При оценке городской земли, которая в большей части городов почти не продается, а лишь арендуется, нижнюю границу стоимости можно определять, исходя из размеров арендной платы в городе и расчетов ее капитализации. Применяются и еще более простые методы. Стоимость участка, полученного в городе под застройку, можно определить, исходя из тех 50 % цены строения, которые инвестор обязан заплатить в городской бюджет. Они и составляют фактическую стоимость земли. Это упрощение связано с неразвитостью рынка земли. На величину стоимости земельных участков влияют и другие факторы:
• доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам культуры и бытового обслуживания;
• уровень инженерного оборудования и благоустройства территории и застройки;
• уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
• эстетическая, историческая ценность застройки и ландшафтная ценность территории;
• состояние окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
• инженерно-геологические условия строительства и степень поврежденности территории разрушительными воздействиями природы;
• рекреационная ценность территории и др.
В Украине сложилась ситуация, когда рыночная оценка хотя и начинает использоваться на практике, но пока плохо вписывается в существующее законодательство. Это тормозит развитие вторичного рынка недвижимости и способствует его криминализации. Искажены нормативные оценки земли и недвижимости. Только решая в комплексе весь спектр задач по созданию земельного кадастра, созданию эффективной системы регистрации как самих объектов недвижимости, так и различных ограничений, можно сформировать действительно эффективный и динамичный рынок земли и недвижимости.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться землей и недвижимым имуществом. Оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки такой кредит банк не выдаст. Без такой оценки нельзя и рассчитывать на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе и иностранных.
РАЗДЕЛ 2. ТЕОРИЯ РЕНТЫ
2.1 Земельная рента: сущность, формы.
Природа земельной ренты обусловлена особенностями земли как экономического ресурса и отношениями землепользования. Земля — уникальное средство производства: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести; земельные участки различаются по плодородию, т. е. имеют различную естественную производительную силу.
Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения и, следовательно, издержек производства. Это дар природы. Количество земли фиксировано, поэтому, где бы практически ни использовалась земля, ее предложение абсолютно неэластично. Это означает, что на рынке земли активен лишь спрос. При отсутствии эффекта изменения спроса на землю решающее влияние при использовании оказывает цена, которую устанавливает собственник этого ресурса.
Деформированный рынок земли — не единственное препятствие проникновению капитала в сельское хозяйство. Ограниченность земли, пригодной для земледелия, приводит к тому, что все участки оказываются занятыми различными хозяйствами, а применяемые формы земледелия и землепользования чужды капиталу. Чтобы закрепиться в аграрной экономике, капитал уничтожает или подчиняет себе все прежние формы земельных отношений, но вынужден мириться с наличием земельной ренты, которую он все же перестраивает на свой лад.
Капитал находится в постоянном движении и ему нужна свобода приложения. Большую свободу капиталу обеспечивает государственная собственность на землю; частная собственность создает границу для его свободного приложения.
Субъектами рыночной аграрной экономики являются два типа собственников — полный собственник и собственник по потреблению (владелец, пользователь). Ограниченность земли и невозможность ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю. Полный собственник осуществляет монополию частной собственности: он волен дать или не дать предпринимателю приложить капитал к его земле. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь земли, который осуществляет монопольное право хозяйствования на данном участке земли. Там, где собственником земли является государство, а государственный земельный фонд имеется во всех странах, иногда его удельный вес велик, частное присвоение отсутствует и устанавливается один вид монополии — монополия на землю как объект хозяйствования, которую осуществляет собственник по потреблению (владелец, пользователь земельного участка). Монополия на землю — исключительное право рыночного субъекта распоряжаться этим ресурсом — приносит ее обладателю дополнительный доход, который принимает экономическую форму земельной ренты.
Монополия частной собственности порождает абсолютную земельную ренту, монополия хозяйства на земле — дифференциальную земельную ренту. В современной западной литературе используют термин «экономическая рента», виды ренты не выделяют, но две причины их образования упоминают.
Рента — один из видов дохода на собственность, плата собственнику за разрешение применить капитал к земле. Ее размер определен в договоре об аренде. Она уплачивается за все время, на которое земельный собственник по договору ссудил, сдал землю в аренду. Следовательно, земельная рента — та форма, в которой земельная собственность реализуется экономически, приносит доход.
Как вид дохода на собственность земельная рента использовалась еще в античности. Но присваивать ренту экономическими методами стало возможно лишь в рыночной экономике. Здесь она выступает как добавочная прибыль, которая распределяется на две части — прибыль, присеваемую предпринимателем — арендатором земли, и ренту, достающуюся земельному собственнику.
Арендная плата равна земельной ренте. Но, как правило, она превышает размер ренты, поскольку в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т. д. В таком случае в арендную плату помимо земельной ренты входят и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом. И еще одна особенность. Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли — в краткосрочной аренде.
В западной литературе оценка роли земельной ренты, и прежде всего абсолютной ренты, в экономике негативна. Земельная рента рассматривается как излишек. В рыночной экономике рента не выполняет никакой побудительной функции, поскольку совокупное предложение земли фиксировано и она не обеспечивает возможности ее замещения. Рентой можно было бы пренебречь, и это не оказало бы никакого воздействия на производственный потенциал экономики. Земельная рента — незаработанный доход. Более того, предлагается национализировать землю, чтобы платежи за ее пользование государство могло употреблять в целях улучшения благосостояния всего населения. В США в конце XIX в. протест против рентных платежей вылился в движение за единый налог. Земельную ренту предлагали обложить полным (100 %) налогом.
Однако выделить собственно ренту от вложений в повышение качества земли нелегко, поскольку в теории и на практике не различают виды дифференциальной ренты, к тому же для индивидуальных производителей сельскохозяйственной продукции рентные платежи являются издержками.
Монополию хозяйства на земле порождают ограниченность этого ресурса и невозможность его воспроизвести. С ограниченностью земель сельскохозяйственного назначения связано использование как отдаленных участков, так и участков, расположенных в непосредственной близости от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции и пунктов снабжения сельского хозяйства средствами производства. Причем и здесь речь идет о монопольном использовании относительно более благоприятных или, напротив, ухудшенных условий производства данным хозяйством. Особо благоприятные природно-производственные факторы в земледелии не всегда могут быть воспроизведены в процессе труда, а отсюда далеко не все предприятия могут использовать порожденные самой природой более выгодные условия производства и за счет этого сокращать размер затрат на производство продукта. В земледелии уровень издержек производства во многом зависит от качества земли. Разница в продуктивности земель связана с различиями в плодородии почвы, количестве осадков, температуре и других климатических факторах. Поэтому затраты труда на производство одного и того же вида продукции различны.
Продукты сельского хозяйства уникальны. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают рост спроса на продукцию растениеводства и животноводства. Предложение же земли фиксировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельных участков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодным производство и на худших участках. Этим объясняется и согласие общества платить дань земельным собственникам. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации предприниматели получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты. По своей природе дифференциальная рента отличается от избыточной прибыли, создающейся в промышленности. Она — результат применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала. В промышленности избыточная прибыль возникает при усовершенствованиях в производстве, которые впоследствии распространяются на другие предприятия.
Таблица 2.1
Виды дифференциальной ренты
Дифференциальная рента фиксируется как разность между индивидуальной ценой производства на участках, располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, которая складывается на рынке. Земельная собственность не имеет никакого отношения к созданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в форму земельной ренты. Поэтому ренту называют незаработанным доходом.
Надо заметить, что далеко не всегда и не вся добавочная прибыль превращается в ренту. Разница между общей суммой чистого дохода и средним чистым доходом включает в каждой группе хозяйств сумму других видов чистого дохода: конъюнктурного, рационализаторского, страхового и др. Эти виды дохода можно рассматривать как процент (или прибыль) на текущие инвестиции (например, рационализаторский доход и др.).
Возможно образование добавочной прибыли, обусловленной случайно лучшими погодными условиями. Но она носит мимолетный характер и не может превратиться в ренту.
Важно отметить, что дифференциальный земельный доход превращается в ренту не благодаря особым трудовым усилиям работников, занятых в земледелии, а вследствие особых условий производства, связанных с редкостью, невоспроизводимостью и разнокачественностью земли. Но сила природы — не источник добавочной прибыли, а лишь естественный базис. Источником ее является труд аграриев.
Дифференциальная рента существует в двух видах — дифференциальная рента 1 и дифференциальная рента 2.
Дифференциальная рента 1 связана с различием в качестве земли. Она в свою очередь делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, стратегически выгодно расположенных по отношению к материалам, труду и потребителям.
продолжение
–PAGE_BREAK–Дифференциальная рента 2 предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологий, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т. д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты. Предприниматель получает дополнительную прибыль.
Дифференциальная рента 2 выступает стимулом земледелия. Она в отличие от дифференциальной ренты 1 до истечения срока договора присваивается арендатором. Но по истечении срока аренды и эта рента становится достоянием земельного собственника, что является одной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор. Таким образом:
• дифференциальная рента 1 возникает при экстенсивном ведении хозяйства, дифференциальная рента 2 — только при интенсивном земледелии;
• дифференциальная рента 1 образуется на лучших и средних землях, дифференциальная рента 2—и на худших землях;
• дифференциальная рента 1 присваивается земельным собственником, дифференциальная рента 2 временно присваивается предпринимателем-арендатором как вознаграждение за примененный капитал.
2.2 Квазирента и доход на текущие инвестиции.
Квазирента — извлеченный дополнительный доход в результате усовершенствования агротехники и интенсивного использования земли. Характер и количественные параметры усовершенствований зависят и от существующих в данное время и в данной местности условий землепользования, от предприимчивости, размеров капитала собственников и арендаторов земли.
Квазиренту характеризуют как неоправданную, но необходимую прибыль (когда речь идет о коротком периоде) вследствие того, что не приходится производить особые или «основные» издержки на производство средств производства, так как они уже есть и ожидают своего использования. Квазирента представляет собой необходимую прибыль по отношению к тем другим (дополнительным) издержкам, которые приходится с течением времени производить сверх основных издержек и которые в ряде отраслей намного важнее, чем основные издержки. Расчет на получение в будущем квазиренты составляет необходимое условие для вложения капитала в средства производства.
Разница между рентой и квазирентой обусловлена тем, что количество земли, имеющейся в распоряжении общества, — постоянная (в известном смысле абсолютно) и фиксированная величина. В отличие от них другие средства производства, создаваемые человеком (здания, машины и т. д.), представляют собой «поток», способный увеличиваться или сокращаться в зависимости от колебании спроса на продукцию, созданию которой они способствуют.
Сходство ренты и квазиренты выражается в том, что все средства производства невозможно производить быстро, поэтому в коротком периоде они тоже имеют фиксированное количество. Для этих периодов извлекаемые доходы находятся в таком же отношении к стоимости созданной с их помощью продукции, как и настоящая рента.
Следовательно, в отличие от ренты квазирента — это доход, который обусловлен более или менее продолжительной ограниченностью предложения какого-либо фактора производства (не только земли). Он определяется разницей между доходом на вложенный капитал и расходами на поддержание и возмещение инвестиций в основной капитал, незаменимый в коротком периоде. Доходы, приносимые факторами производства, могут принимать форму ренты, квазиренты и процента на текущие инвестиции. Процент на свободный капитал (текущие инвестиции) и квазирента на старое вложение капитала постепенно могут перейти одно в другое.
Теоретические предпосылки анализа чистой экономической ренты базируются на признании равноценности любых земельных угодий одинаковой площади. На практике различные участки земли обнаруживают разную степень продуктивности на вариации их использования. Это сказывается на ренте.
При этом дифференциальная рента — это понятие, фигурирующее не только на рынках земельных угодий и производства сельскохозяйственной продукции; она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными.
Неоклассики рассматривают принцип установления ренты как фактор уравновешивающей цены. Например, заработная плата выступает как цена, выравнивающая спрос и предложение капитала. Неоклассиков не интересует вопрос конечного источника доходов землевладельцев. Этот вопрос решается путем использования концепции трех факторов производства. Авторы исследуют лишь уровень, на котором устанавливается земельная рента, факторы, которые определяют ее, и причины ее снижения или повышения.
В завершение своего исследования ренты и квазиренты А. Маршалл выводит следующие заключения:
• размер выращенного продукта, а следовательно, и предельный уровень обработки земли (т. е. предел прибыльного приложения капитала и труда к лучшим и худшим землям в равной мере) предопределяются общими условиями спроса и предложения. Они, с одной стороны, регулируются спросом на продукт земли, интенсивностью потребности в нем населения и, с другой стороны — наличием у последнего средств для оплаты продукта. Таким образом, издержки производства, интенсивность спроса, предел производства и цена продукта взаимно регулируют друг друга;
• та часть продукта, которая образует ренту, «выбрасывается» на рынок и воздействует на цены в равной мере, как и любая его часть. Но общие условия спроса и предложения или их отношения друг с другом не подвержены влиянию разделения продукта на долю, составляющую ренту, и долю, необходимую для обеспечения прибыльности затрат фермера. Размер этой ренты не является регулирующим фактором, а сам предопределяется плодородием земли, ценой продукта, предельным уровнем производства; он представляет собой превышение стоимости фактической общей отдачи от приложения капитала и труда к земле над той отдачей, которая могла бы быть получена при таких же неблагоприятных условиях, какие характеризуют предельную об- работку земли.
Современной экономической наукой рента определяется как доход сверх того минимального уровня, который необходим для привлечения какого-либо производственного фактора в данную сферу деятельности. Это и есть экономическая рента. Квазирента определяется как доход сверх того минимального уровня, который необходим для удержания производственного фактора в данной сфере деятельности. Квазирента больше ренты на величину невозвратных издержек. (Это издержки, которые понесла фирма при вступлении в отрасль, но которые она не сможет окупить в случае выхода из нее).
В любой экономике обнаруживается бессчетное множество рент и квазирент. Некоторые из них существуют недолго и быстро сходят на нет под действием конкурентных сил, другие носят долговременный и устойчивый характер. В динамичной экономике ренты выполняют важную функцию. От них зависит эффективность конкурентного процесса. Положительная рента дает сигнал к вступлению в данную сферу деятельности, отрицательная — к уходу из нее. Конкуренция постоянно приводит к появлению новых источников ренты и исчезновению старых.
2.3 Монопольная и другие виды ренты.
Всеми экономическими школами выделяется категория монопольной ренты. Она основывается на монопольной цене, по которой продается продукт редкого качества. Свойство, каким, например, является качество твердых пшениц, позволяющих получать муку высших сортов с особыми хлебопекарными качествами или особые сорта винограда для изготовления всемирно известных вин, создает этим сельскохозяйственным продуктам монопольное положение на рынке и позволяет продавать их по монопольно высоким ценам. Монопольно высокая цена редких сельскохозяйственных продуктов не зависит от их общественной цены производства. Она определяется способностью покупателя платить за такой продукт высокую цену. Монопольная рента, таким образом, есть избыток не только над общественной ценой производства, но и над ценой всех сельскохозяйственных продуктов.
Разновидностью монопольной ренты является рента редкости, против которой конкуренция бессильна. Она составляет значительную часть дохода спортивной звезды и топ-модели, выдающегося музыканта и великого хирурга, собственника уникального виноградника и владельца единственного в мире целебного источника и т. д. С теоретической точки зрения выплачивание ренты не является необходимым условием оптимального размещения ресурсов. С одной стороны, музыкант или хирург все равно не оставили бы своего дела даже при низком вознаграждении. С другой стороны, сверхвысокий доход все равно не способен стимулировать увеличения производства благ и услуг с такими же уникальными свойствами, поскольку их предложение абсолютно ограничено.
Ренту получают и владельцы тех земельных участков, из недр которых добываются полезные ископаемые или на которых возводятся постройки.
Рента в добывающей промышленности («горная рента») образуется так же, как и земельная рента. Индивидуальная цена производства продукции, добываемой из недр, различна, но на рынке она продается по цене производства, определяемой худшими условиями производства. Добавочная прибыль, получаемая вследствие этого на лучших и средних рудниках, шахтах и пр., образует дифференциальную ренту, которую получает собственник земли.
Это лишь один подход к сущности ренты. На рынке ресурсов земля выступает как фактор, отличающийся возобновляемыми свойствами: плодородием, климатическими особенностями и пр. При условии правильной обработки и выполнении всех агротехнических правил земля может давать хорошие урожаи каждый год. В сравнении с ней месторождения нефти, руды и др. при всех улучшениях и использованиях новейших технологий в добыче рано или поздно исчерпываются, а темпы добычи нефти неизбежно падают. Следовательно, владелец невозобновляемых природных ресурсов, имея такие ресурсы, должен предвидеть, что израсходованные сегодня средства и запасы уже не могут принести пользу завтра. По мере истощения запаса невозобновляемых ресурсов стоимость их единицы для будущих пользователей будет расти. Только абстрагируясь от исчерпаемости ресурсов, можно рассматривать превышение дохода от рудников и шахт над затратами как цену, получаемую от продажи накопленных благ — накопленных природой, но теперь считающихся частной собственностью. Поэтому предельная цена предложения полезных ископаемых включает кроме предельных издержек на разработку рудника также и плату за право его разработки. Эта плата за право разработки недр не рента, хотя ее так называют. Она представляет ту часть сокращения стоимости шахты, считающейся источником богатства в будущем, которая обусловлена изъятием тонн угля из природной кладовой.
Если шахта или рудник не являются неистощимыми, извлекаемый из них доход представляет собой частично плату за право разработки недр и частично ренту. В отличие от ренты эта минимальная плата непосредственно входит в состав затрат, производимых на каждую часть продукта независимо от того, предельна она или нет.
Плата за право разработки недр исчисляется по отношению к тем угольным пластам в шахте, которые не являются ни исключительно богатыми и легко поддающимися разработке, ни исключительно бедными и трудными, а средними. Рента же связана с ценами на уголь, нефть, добываемыми на худших шахтах, скважинах и т. п. Ренту получает собственник земли.
Земельные собственники получают арендную плату и за участки земли, предназначенные для строительства зданий и сооружений. Особенность ренты от строительных участков состоит в том, что на ее величину наибольшее влияние оказывает дифференциальная рента по местоположению. При этом совокупную стоимость участка под застройку образует такая стоимость, какой бы обладал этот участок, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Годовая стоимость строительного участка — это доход, который обеспечит его рыночная цена по текущей процентной ставке. Она превышает рентный доход по местоположению.
Особое место занимает экологическая рента. Экологическим условиям жизнедеятельности свойственна дифференциация, часто весьма существенная. Качество естественной природной среды, уровень загрязнения среды обитания, ее благоустройство выступают естественной предпосылкой экологической ренты. Следствием их дифференциации являются различия в затратах на воспроизводство жизнедеятельности людей. При равенстве последних в регионах с относительно лучшими условиями обеспечивается более высокий уровень жизни. По мере ухудшения качества естественной природной среды существенно растет стоимость жизни и стоимость «потребительской корзины».
Экологическая рента фиксируется в более высокой арендной плате за землю, расположенную в лучших природных и экономических (с хорошо развитой инфраструктурой, дорожной сетью) условиях. Она имеет много общих черт с сельскохозяйственной рентой.
Условием образования дифференциальной экологической ренты 1 служат различия качества среды обитания, сложившиеся вследствие природно-климатических факторов и географического расположения (удобство сообщения, близость к курортным, рекреационным центрам и т. д.). Владение лучшими земельными участками дает возможность извлечения дополнительных натуральных или денежных доходов, не связанных с участием в производстве. Такую ренту называют незаработанным доходом.
Другой вид доходов связан с последовательными вложениями средств в природоохранные мероприятия, восстановление, благоустройство и озеленение территории, улучшение ее целительных свойств, создание рекреационных зон (парков, пляжей, игровых площадок) и т. д. для того, чтобы поднять на более высокий уровень качество среды обитания. Экологическая рента реализуется через соответствующие рынки: земельных участков, жилья, трудовых ресурсов. Средняя плата, взимаемая с арендатора, включает в себя всю совокупность указанных особенностей участков земли. Решение об использовании земельного участка под жилищное строительство или для рекреационных нужд принимается, как правило, в зависимости от того, какой вариант обеспечивает более высокий уровень доходности и комфортности. Арендная плата, включающая ренту, переносится на цену товара или услуги, производимой на данной территории, поэтому и собственники, и арендаторы после заключения договора заинтересованы в улучшении экологических характеристик участка, так как загрязнение окружающей среды приводит к обесцениванию недвижимости.
Таким образом, рента является ценой, уплачиваемой собственнику земли за право пользования лучшими экологическими условиями.
РАЗДЕЛ 3. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В УКРАИНЕ
С принятием в 2001 году нового Земельного кодекса Украины определилась земельная политика государства, которая концентрируется на конечном разрешении проблемы развития отношений собственности на землю, формировании цивилизованного рынка земли, повышение эффективности управления земельными ресурсами, организации государственного контроля по их использовании и охране.
В целом земельный кодекс создал широкую законодательную основу для разрешения проблем, которые возникают в процессе реформирования земельных отношений. Одновременно он не охватил всех вопросов, связанных с урегулированием этих отношений, поэтому для его дополнения и создания законодательной базы предполагалось разработать и принять законы, касающиеся функционирования рынка земель, использования земель природно-заповедного, историко-культурного, рекреационного фондов.
Но из-за объективных и субъективных причин этого не произошло. До сих пор не были разработаны и переданы на рассмотрение в Верховную Раду Украины более 20 необходимых законопроектов. Более того, не полностью выполняются уже принятые законы, не вырабатываются соответствующие нормативно-правовые акты и государственные стандарты.
При таких условиях введение рынка земель сельскохозяйственного назначения было бы преждевременным. Это можно делать лишь после разработки и принятия соответствующей законодательно-нормативной базы в полном объеме. Кроме этого должен быть создан Государственный реестр прав на землю, задействованы эффективные системы изучения спроса и предложения, а также объективное информационное обеспечение функционирования и регулирования такого рынка, которое надлежащим образом обеспечило бы интересы крестьян. Иначе рынок земли будет развиваться как спекулятивный.
Этим и руководствовалось парламентское большинство, отдавая свои голоса за преодоление вето Президента Украины на закон о запрете продажи до1 января 2008 года земель сельскохозяйственного назначения.
Наибольшей ошибкой наших государственных деятелей за годы независимости является то, что в нашем законодательстве не предусмотрено основное – экономический оборот земли. Если бы это было сделано на заре нашей независимости, то земля цивилизованными методами, через земельный кадастр, стала бы товаром. А так, государство не сделало ни одного вложения в развитие главного богатства Украины – землю.
продолжение
–PAGE_BREAK–