Сделки с землей

Оглавление
 
Введение
Глава1. Правовое регулирование сделок с земельными участками
1.1. Общие положения огражданско-правовых сделках
1.2. Общие положения оправовых последствиях недействительности
сделок  с земельнымиучасткам
1.3. Форма совершениясделок с землей />/>/>
1.4. Ограничение посовершению сделок с землей
Глава 2. Видысделок с земельными участками
2.1.Купля-продажа земельных участков
2.2. Ипотека  (залог) земельныхучастков
2.3. Аренда земельных участков
2.4. Переход права собственности на земельныйучасток по наследству
2.5. Дарение и мена земельных участков
2.6. Рента земельных участков
Заключение
Список используемойлитературы

Введение
 
Совершение сделок с земельными участками является один  из наиболее динамично развивающихсяинститутов  земельного права, а стало быть вполне актуальный и спорный вопроссовременного права. В условиях отсутствия множественности форм  собственностина землю в СССР существовал  исключительно  административный порядок  переходаземель от одного субъекта к другому. Каждый этап земельно-аграрной реформырасширял круг правомочий собственников земельных участков в части возможностисвободно отчуждать свою собственность другому лицу путем совершения сделок.
Государственной ДумойРоссийской Федерации 25 октября 2001 года под № 136-ФЗ былпринят Земельный кодекс Российской Федерации,  призванный урегулироватьземельные отношения.  Согласно данному Кодексу (в ред. Федеральных законов от30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ) земля в РФ может находиться всобственности граждан и юридических лиц. В частности  ст. 15  Земельногокодекса говорит о том, что «собственностью граждан и юридических лиц (частнойсобственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами июридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РоссийскойФедерации».
Граждане и юридическиелица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков всобственность. Земельные участки, находящиеся в государственной илимуниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан июридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии снастоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Статьи 16.17.18объясняют, что земля может находиться в федеральной собственности, что предусмотрено Федеральным законом «О разграничении государственнойсобственности на землю», в собственности  субъектов РФ и в собственностимуниципальных образований.   В муниципальной собственности находятся земельныеучастки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии сними законами субъектов Российской Федерации; если право муниципальнойсобственности возникло при разграничении государственной собственности наземлю, а также если земельные участки приобретены по основаниям, установленнымгражданским законодательством.
Ст. 28. Земельного кодекса РФ определяет приобретение прав на земельные участки, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности. В данной статье говорится отом, что земельные участки из земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическимлицам в собственность или в аренду, а также в постоянное (бессрочное)пользование юридическим лицам (в случаях, предусмотренных п.1 ст.20 настоящегоКодекса), и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование(в случаях, предусмотренных п.1 ст.24 ЗК). Предоставление земельных участков, находящихсяв государственной или муниципальной собственности может осуществляться за платуили безвозмездно согласно  Земельному кодексу РФ, федеральными законами изаконами субъектов Российской Федерации.
Иностранным гражданам,лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии снастоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только заплату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.
Земельные участки,находящиеся в собственности юридических и физических лиц, могут становитьсяпредметом сделок с ними. 
В настоящее время однимиз ключевых вопросов  является соотношение норм гражданского и земельного правапри правовом регулировании сделок с земельными участками. Соотношение нормгражданского и земельного права применительно к сделкам  с землей определяетсясоотношением общих  специальных норм. Нормы гражданского права действуют тогда,когда отсутствует специальная земельная норма, регулирующая данныеправоотношения, либо земельно-правовая норма содержит отсылку к гражданскойправовой норме.
Предметом исследованияданной курсовой являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи ссовершением сделок с земельными участками. 
Объектом исследованиястановятся сделки, совершаемые с земельными участками. Нам необходимо будетопределить, что современным  законодательством называется «земельным участком»,как оформляются сделки с земельными участками,  какие сделки с земельнымиучастками можно совершать в Российской Федерации,  какие существуют ограниченияв совершении сделок с земельным участками, какие виды сделок  с земельнымиучастками правомочны на территории Российской Федерации и их особенности.Подробно будут рассмотрены  такие виды сделок с земельным участками каккупля-продажа, ипотека, мена, дарение, рента, а также односторонние сделки,связанные с принятием наследства, а также специфику и ограничения совершениятех или иных сделок с земельными участками в РФ.        

Глава 1. Правовое регулирование сделок с земельнымиучастками.
 
1.1. Общиеположения о гражданско-правовых  сделках
Сделкизанимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права иобязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результатесделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служатсредством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежитв таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица савторитетом закона.
Невозможнопереоценить значение сделки для граждан (физических лиц): сегодня трудноназвать такую потребность, для удовлетворения которой ему не нужно было бысовершать сделку хотя бы в качестве предварительного условия (а не толькосредства).
Общие требования ксовершению гражданско-правовых сделок содержатся в главе 9 Гражданского кодексаРФ, а к совершению сделок с землей в главе 17 данного кодекса.
Что же принято  называтьземельным участком? Согласно принятому 2 января 2000 годаN 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»  «земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границыкоторой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченнымгосударственным органом, а также все, что находится над и под поверхностьюземельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах,об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами».Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки,расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формсобственности на землю, целевого назначения и разрешенного использованияземельных участков.
Согласност.153. ч 2. Гражданского кодекса РФ под сделками  признаются действияграждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей.
Любаясделка, в том числе и с землей,  представляет собой набор определенныхюридических признаков, свойств, позволяющих, во-первых, отграничить ее отявлений, сходных со сделкой, а во-вторых, правильно оценить правовой эффект(результат) сделки.
Основополагающийпризнак сделки — правомерность, под которой прежде всего понимаетсясоответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иныхнормативных актов. Данный признак, во-первых, отличает сделку от действий,прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты;во-вторых, от действий, противоречащих закону и иным нормативным актам. Немогут считаться сделками действия по продаже наркотиков лицами, не имеющимисоответствующего разрешения на их продажу. Равным образом не будет сделкойдействие, совершенное с целью причинить вред другим лицам. Такое действие небудет влечь последствий, обычных для таких действий в любом другом случае.
Нарядус правомерностью важное значение имеет соответствие сделки основополагающимнравственным нормам. Закон обязывает суд при определенных условияхруководствоваться требованиями добросовестности, разумности и справедливости(п. 2 ст. 6 ГК РФ), а участников гражданских правоотношений — осуществлять своиправа разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК РФ), запрещая совершать сделки сцелью, противной основам нравственности (ст. 169 ГК РФ).
Вместес наличием у всех сделок общих признаков, это не исключает их подразделения навиды: односторонни, двусторонние и многосторонние; возмездные и безвозмездные;условные и безусловные; реальные и консенсуальные; каузальные и абстрактные. Невсе виды сделок могут бытьприменимы для совершения сделок с земельнымиучастками.
Односторонние,двусторонние и многосторонние сделки. Для совершенияодносторонних сделок достаточно волеизъявления одной стороны. Завещаниеземельного участка  — односторонняя сделка, поскольку для ее возникновениядостаточно изъявления воли завещателя. Принятие в наследство земли,выражающееся в согласии наследника принять завещанное имущество, так жеявляется односторонней сделкой.             
Водносторонней сделке воля может быть изъявлена сразу несколькими лицами,например, доверенность на продажу земельного участка или дома, находящегося наземельном участке  может быть выдана несколькими его сособственниками.Указанные лица выступают в данном случае как одна сторона.
 В двусторонней сделке воля изъявляется двумя сторонами, каждая из которых можетбыть представлена как одним, так и несколькими субъек­тами. Не следует смешиватьчисло сторон в двусторонней сделке с числом ее участников. Так, купля-продажаземельного участка останется двусторонней сделкой, не­смотря на то, что в еезаключении участвовало несколько покупателей и несколько продавцов. В такихслучаях принято говорить о множествен­ности лиц в сделке.
   Если в двусторонней сделке с множественностью лиц несколько субъек­тов на однойстороне выражают единую волю, то в многосторонней сдел­ке каждый ее участникявляется самостоятельной стороной и выражает индивидуальную волю. Примероммногосторонней сделки служит дого­вор о совместной деятельности, который можетвыступать средством до­стижения общей хозяйственной цели, например, для веденияхозяйственной деятельности и строительства на определенном земельном участкенесколькими предприятиями, физическими или юридическими лицами. Разновидностьмногосторонних сделок — учредительные договоры о со­здании хозяйственныхобразований (концернов, ассоциаций, хозяйст­венных товариществ и т.д.).
 Всякаясделка, в которой имеется более одной стороны, именуется договором. Поэтомувсякий договор есть сделка, но не всякая сделка-до­говор.
   Сделки с землей могут быть возмездными и безвозмездными. «Возмезднойназывается сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенныедейст­вия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставле­ниюматериального и другого блага»[1]. В безвозмездной сделкеобязанность предоставления встречного удовлетворения другой сторонойотсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние сделки. Односто­ронниесделки всегда безвозмездны.
    Возмездность сделок может предопределяться их природой или согла­шением сторон.Как правило, возмездны сделки по передаче имущества в собственность, вовременное пользование. В свою очередь, всегда без­возмездна сделка дарения.
Сделкис землей могут быть условными и безусловными. Существенныеособенностиимеет механизм возникновения прав и обязанностей изсделок, совершенных под условием. Условной называется сделка, стороны которойставят возникновение или прекращение прав и обязанностей  в зависимость откакого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить. Условиехарактеризуется неопределенностью его наступления. Сторонам в сделке не должнобыть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное всделку в качестве условия. Включае­мое в сделку условие не должно противоречитьни закону, ни моральным принципам общества. Поэтому недействительна сделка,если в качестве условия в нее включается, например, требование причинениявреда. Условие  в сделке – элемент случайный, но он должен быть   неразрывносвязан с основным содержанием сделки и не может рассматриваться изолированно. Включение в сделку условия позволяет субъектам учесть различные обстоятельства,которые могут наступить в будущем (переезд, изменение места службы, улучшениежилищных условий и т.д.).
 Сделка может быть совершена под отлагательным или отменительным условием. Сделкасчитается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставиливозникновение прав и обязанностей в зависимость от наступления условия (ст. 61ГК). Поэтому права и обязанности в сделке отлагательным условием возникают не смомента ее совершения, а с момента наступления условия. Возникновение прав иобязанностей как бы откладывается до наступления условия.
   При отменительном условии права и обязанности сторон возникают с моментасовершения сделки и прекращаются с наступлением условия. Например, одингражданин предоставляет в пользование другому земельный участок сроком на одингод, если в течение этого срока не возвратится из научной командировки дочь.Права и обязанности в данном случае возникают у сторон в момент совершениясделки и прекращаются с момента возвращения дочери владельца земельногоучастка.
   С наступлением отменительного условия сделки правоотношение прекращаетсябезотносительно к тому, знали стороны о наступлении условия или не знали. Еслинаступление отменительного условия становится невозможным, сделка, в которуюоно включено, превращается в безуслов­ную. При наступлении обстоятельств, скоторыми связано отменительное условие, до заключения сделки, о чем былоизвестно сторонам, сделка не влечет за собой правовых последствий.
    От условия в сделке следует отличать срок-обстоятельство, относительно которогоизвестно, что оно наступит в будущем. Срок является отлагательным, если с егонаступлением связывается возникновение прав и обязанностей, или отменительным,если с его наступлением права и обязанности прекращаются.
Сделки с землей считаются реальными.Консенсуальные сделки – это такие
сделки,которые порождают гражданские права и обязанности с момента достижения их сторонамисоглашения, например, сделки с куплей-продажей. Реальными называются сделки, вкоторых соглашения между ее сторонами недостаточно. Необходима передачаимущества или  совершение иного действия. Сделки с земельными участками всегдапредполагают передачу земельного участка  или в собственность или впользование, при этом сторонами сделки совершается определенные действия.
Сделки с землей могутбыть действительными и недействительными. Рассмотрев общие  положения законности сделок, отметими возможность признания сделки недействительной. В ч.2 ст. 166. определяетсянедействительность сделок по основаниям, установленным Гражданским Кодексом РФ,в силу признания их таковыми судом (оспоримая сделка) либо независимо от такогопризнания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделкинедействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки можетбыть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такиепоследствия по собственной инициативе.
Недействительность сделкиозначает не наступление того результата, который имели в виду лица, совершавшиесделку, а наступление результата, предусмотренного законом. Недействительностьсделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении. Если ниодна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделкинедействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречитзакону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной формезащиты своего права. Например, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 летсовершил сделку без согласия родителей. От их воли будет зависеть, обратятся лиони в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающимипоследствиями или примирятся с этой сделкой. Такой характер сделки даетоснование считать ее относительно недействительной.
Оспоримыми являются сделки, в которых законпредоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной формезащиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами,связанными с ним. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенныенесовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175), лицами, ограниченнымисудом в дееспособности (ст. 176), не способными понимать значение своихдействий или руководить ими (ст. 177), сделки, совершенные под влияниемзаблуждения (ст. 178), обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашенияпредставителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств(ст. 179), сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности(ст. 173), совершенные лицом вне пределов его полномочий (ст. 174).
Ничтожность сделкиозначает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезныхнарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки,совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречитего принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительностинельзя предоставить выбору лица.
Ничтожными являются сделки, не соответствующиезакону или иным правовым актам (ст. 168), сделки, противные основамправопорядка и нравственности (ст. 169), сделки с лицами до 14 лет (ст. 172),сделки с недееспособными (ст. 171), сделки, совершенные с нарушением формы,предписываемой законом под страхом недействительности (ст. ст. 162, 165),мнимые сделки (ст. 170), притворные сделки (ст. 170).
Требования о признаниисделки недействительной может быть предъявлено только лицом, указанным вКодексе. По оспоримым сделкам — это заинтересованные лица, и прежде всегостороны в сделке. Ничтожная сделка является недействительной независимо отпризнания ее таковой судом. Однако Кодекс не исключает возможность предъявленияисков о признании недействительной ничтожной сделки, в силу чего споры по такимтребованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любогозаинтересованного лица. При удовлетворении иска в мотивировочной части решениясуда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделкаявляется ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожнойсделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо пособственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождаетюридических последствий, она может быть признана недействительной лишь смомента ее совершения (п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
 
1.2.  Общиеположения о последствиях недействительности
сделок сземельными участками.
 Общие положения опоследствиях недействительности сделок рассмотрены в ст. 167 ч.2 ГК РФ. В нейсказано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, заисключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна смомента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязанавозвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратитьполученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается впользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместитьего стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки непредусмотрены законом.
Для возвращения стороннедействительной сделки в то положение, в котором они находились до еесовершения, закон устанавливает обязанность каждой из сторон возместить другойстороне все полученное по сделке. Если же возвратить полученное в натуреневозможно, то возместить стоимость в деньгах. В случаях невозможностивозвратить полученное в натуре (пользование имуществом, выполненная работа,оказанная услуга) размер возмещения может быть определен исходя изустановившихся в данных условиях размеров оплаты за пользование имуществом,выполнение аналогичных работ и оказание услуг.
При возвращении имуществав натуре должно учитываться его состояние. Если имущество было повреждено, тодолжно быть компенсировано его ухудшение с учетом нормальной амортизации. Еслиже лицо, у которого было имущество, внесло в него улучшения, повысившие егостоимость, то соответствующая сумма должна быть передана стороной, к которойимущество возвращается.
Недействительность сделкивызывается во всех случаях ее несоответствием требованиям правовых норм.Нарушения формы сделки, несоблюдение требований, предъявляемых к участникамсделки, недопустимые пороки воли и волеизъявления рассматриваются в качествесамостоятельных оснований недействительности сделок. ГК устанавливает общиетребования к сделкам и особенности совершения отдельных видов сделок.
Недействительность сделкиможет быть вызвана включением в нее условий, прямо запрещенных правовыминормами либо противоречащих им. Она может наступить и в результате измененияусловий сделки, формулируемых нормативным актом в императивной форме.Недействительность может быть вызвана как нарушениями общих требований ГК ксодержанию сделок, так и требований, установленных отдельными законами идругими нормативными актами к отдельным видам сделок.
Закон, можетустанавливать запрет на совершение определенных сделок с определенным видомимущества. Нормативные акты могут обусловливать совершение некоторых сделок вотношении определенных объектов включением в предмет сделки других объектов,связанных с основным. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодексаипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой потому же договору земельного участка, на котором находится это здание илисооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающейзакладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этогоучастка или его соответствующей части. Указанное правило подлежит применению вслучаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения,является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение,а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такойдоговор должен считаться ничтожной сделкой (п. 45 Постановления Пленумов ВС РФи ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8).
Сделка, совершенная сцелью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, признаетсяничтожной  ст. 169 ГК.  Действия, предусмотренные данной статьей, образуютнаиболее вредоносный состав недействительных сделок. Они относятся законом ккатегории ничтожных сделок с особо жесткими последствиями, наступающими вслучае исполнения. На практике и в теории такие сделки именуютсяантисоциальными.
Основными признакамиданной сделки являются, во-первых, цель: сделка свершается с целью, противнойосновам правопорядка или нравственности; во-вторых, умысел хотя бы у однойстороны, совершившей такую сделку. Отрицательные последствия совершенияподобных сделок наступают для обеих сторон: при наличии умысла у обеих сторонтакой сделки — в случае исполнения сделки обеими сторонами — в доход РоссийскойФедерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнениясделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход РоссийскойФедерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне ввозмещение полученного; при наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделкивсе полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученноепоследней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доходРоссийской Федерации.
Недействительными такжепризнаны законом мнимые и притворные сделки (ст.170 Гк РФ). Мнимые сделкипредставляют собой действия, совершаемые для того, чтобы обмануть определенныхлиц, не участвующих в этой сделке, создав у них ложное представление онамерениях участников сделки. Делается это с самыми различными целями:фиктивная аренда с целью регистрации юридического лица, фиктивная продажаземельного участка при угрозе банкротства либо конфискации имущества засовершенное преступление, фиктивная покупка земельного участка с целью добитьсяполучения кредита и др. Мнимая сделка ничтожна. Она не порождает никакихправовых последствий. Стороны не намерены исполнять эту сделку, но они все жесовершают некоторые фактические действия, создающие видимость ее исполнения:передача имущества, составление необходимых документов и т.п. К этим действиямприменяются правила ст. 167.
Притворная сделкасовершается с целью прикрыть другую сделку. Договор купли-продажи земли можетиспользоваться для прикрытия сделки дарения и наоборот, поскольку ониотличаются друг от друга легко маскируемым признаком возмездности. Как и вслучае с мнимой сделкой, стороны преследуют цель ввести в заблуждение третьихлиц относительно своих намерений и не собираются исполнять совершенную сделку.Однако здесь стороны все же желают создать правовые последствия. Притворнаясделка считается ничтожной. Что же касается прикрываемой сделки, то закондопускает возможность признания ее действительной. В этом случае при оценкедействий сторон должны применяться требования, относящиеся к той сделке,которую стороны имели в виду. При этом прикрываемая сделка может оказатьсязаконной (дарение совершено под видом купли-продажи с целью избежать огласкисведений, относящихся к личной тайне), либо недействительной (купля-продажасовершена под видом дарения, чтобы обойти правила о преимущественном правепокупки доли другими участниками общей собственности, учредителями(участниками) хозяйственного общества).
Недействительнымипризнаются сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, вследствие психического расстройства. В интересах гражданина, признанногонедееспособным вследствие психического  расстройства, совершенная им сделкаможет быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если онасовершена к выгоде этого гражданина (ст.171 ГК РФ).
Ничтожна сделка сземельным участком, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцатилет (малолетним)(ст.172 ГК РФ). Несовершеннолетних в возрасте до 14 лет(малолетних) ГК относит к недееспособным. Это доказывается тем, что к сделкам,совершаемым ими, применяются правила абз. 2 и 3 п. 1 ст. 171. В интересахмалолетнего, как и в отношении недееспособных, родители (усыновители, опекун)могут требовать признания судом такой сделки действительной, если она совершенак выгоде малолетнего.
В соответствии со ст.175ГК РФ недействительными будут сделки с землей, совершенные несовершеннолетнимив возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия родителей,усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется всоответствии со статьей 26 настоящего Кодекса. Такая сделка может быть признанасудом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Правиладанной статьи не распространяются на случаи, когда несовершеннолетний объявленполностью дееспособным (эмансипация) либо когда закон допускает вступление вбрак до 18 лет (п. 2 ст. 21). Вступив в брак, лицо становится полностьюдееспособным. Полная дееспособность устанавливается и на основании эмансипации(ст. 27). Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, если он работает потрудовому договору или с согласия законных представителей, занимаетсяпредпринимательской деятельностью, может быть объявлен полностью дееспособным.Эмансипация несовершеннолетнего производится в установленном законом порядке(ст. 27).
Ограничение вдееспособности гражданина производится судом вследствие злоупотребленияспиртными напитками или наркотическими веществами, если своими действиями онставит свою семью в тяжелое материальное положение. Данное ограничениевыражается в том, что над гражданином устанавливается попечительство. Послеэтого самостоятельно совершать он может только мелкие бытовые сделки. Совершатьсделки с земельными участками, как и с другой недвижимостью, а также получатьзаработок, пенсию и иные доходы и распоряжаться ими он может лишь с согласияпопечителя.
Однако в силу того, что востальном этот субъект вполне отдает отчет совершаемым действиям и способенруководить ими, сделка, им совершенная, не может считаться недействительной,даже если она и выходит за пределы мелкой бытовой. Попечитель вправе оспоритьэту сделку, если сочтет, что она не отвечает интересам членов семьи и самогоподопечного. Закон дает право суду на принятие такого решения, но не обязываетего к этому только потому, что попечитель настаивает на недействительностисделки. Однако для отказа в иске должны быть веские основания.
Необходимым условиемдействительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица,совершающего сделку. Отсюда нельзя считать действительными сделки, совершенныегражданином в состоянии, когда он не сознавал окружающей его обстановки, неотдавал отчета в совершаемых действиях и не мог руководить ими (ст.177 ГК РФ).Причина таких состояний может быть самой разной: от заболевания и алкогольного(наркотического) опьянения до состояния сильного душевного волнения, вызванногокакими-либо событиями либо действиями. Эта статья охватывает все те возможныеситуации, которые не подпадают под эти две типичные, повторяющиеся, но вкоторых лицо, совершающее сделку, может оказаться вследствие собственнойнеосторожности, самонадеянности, в результате несчастного случая либо дажевследствие виновных действий других лиц. Оно может оказаться в таком состоянии,переоценив возможности своего организма и особенности его реакции на различныевиды лекарственных средств, после полученной травмы, в результате психического(гипноз) либо физического (отравление) воздействия другого лица.
Сделка, совершенная подвлиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судомнедействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ). Под заблуждением принято понимать неправильное, ошибочное, несоответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой имсделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинномусодержанию. Однако заблуждение может относиться к различным обстоятельствам.Например, участник может иметь неправильное представлением о действительныхмотивах продажи земельного участка (не желание переехать в другую местность, аплохие отношения с соседями, антиобщественное поведение соседей, техническиенедостатки, создающие неудобства для пользования данным земельным участкомт.д.).  Перечень оснований для признания сделки недействительной носитисчерпывающий характер. Основным последствием признания недействительнойсделки, совершенной под влиянием заблуждения, является двусторонняя реституция:каждая из сторон обязана возвратить другой в натуре все полученное по сделке,либо, если возвращение в натуре невозможно, — возместить его стоимость вденьгах.
Недействительностьсделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренногосоглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелыхобстоятельств (ст.179).  Тяжелая болезнь, банкротство, увольнение с работы ит.п. причины заставляют быть менее разборчивым в выборе покупателей, продавцов,кредиторов и т.д. Вместе с тем само по себе стечение тяжелых обстоятельств неявляется основанием для признания сделки недействительной. Обязательнымпризнаком такой сделки должны быть крайне невыгодные условия сделки. Такиесделки, например, совершали вынужденные переселенцы и беженцы, продававшиепринадлежавшие им квартиры (дома) за цену, едва покрывавшую расходы на переездк новому месту жительства. Вторым обязательным условием такой сделки являетсянедобросовестное поведение другой стороны: зная о стечении тяжелыхобстоятельств, она умышленно совершает сделку на крайне невыгодных для этойстороны условиях. Кабальные сделки могут совершаться как в отношении граждан,так и в отношении юридических лиц. Характер сделок, предопределяет и ихпоследствия. Поскольку имеется сторона, действовавшая противоправно, и сторонапотерпевшая, то важное значение приобретают меры штрафного характера, мерыответственности, применяемые к нарушителю за совершение таких действий.
Недействительной может ичасть сделки с земельным участком, что при этом  не влечет недействительностипрочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и безвключения недействительной ее части.
Гражданский кодексРоссийской Федерации  установил специальные сроки исковой давности дляпризнания недействительными сделок и применения последствий ихнедействительности. При разрешении споров следует исходить из того, что срокиисковой давности, установленные частью первой Кодекса, применяются к искам, покоторым предусмотренные ранее действовавшим законодательством сроки давности неистекли к 1 января 1995 года (п. 11 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 28февраля 1995 г. N 2/1). Отличия этих специальных сроков от общих сроков исковойдавности обусловлены основаниями признания сделки недействительной.
Для ничтожных сделоксрок, в течение которого может быть предъявлен иск о применении последствий ихнедействительности (10 лет с начала ее исполнения), значительно превышает общийсрок исковой давности. Учитывая возможности доказывания таких исков по однимобъективным показаниям, такое намерение представляется вполне реальным.
Для оспоримых сделок избрандругой подход. Иск о признании их недействительными нужно предъявлять в иныесроки. Срок исковой давности здесь втрое короче общего срока. В течение одногогода со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершенасделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать обобстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной, ондолжен решить вопрос о судебной защите своего права. Причина такого решениязаключается в согласовании принципов обеспечения восстановления нарушенныхгражданских прав и судебной защиты с принципом свободы договора,предоставляющего самим сторонам возможность не придавать значения допущеннымнарушениям. Возможность признания оспоримой сделки недействительной не должна втечение длительного времени быть угрозой для совершения новых сделок, связанныхс данной сделкой. Год — достаточный срок для того, чтобы потерпевший могпредъявить иск о защите своего права.
Земельноезаконодательство не содержит детального регулирования всех возможных  сделок сземлей. Подробно урегулированы ипотека (ФЗ «Об ипотеке»), а также купля-продажа и аренда земель (Земельным кодексом РФ). В отношении иных сделокприменяются нормы гражданского права, а при нарушении земельных отношений нормыадминистративного и уголовного права.

1.3. Формасовершения сделок с землей.
 
Воля участников сделки,отражающая их намерение совершить сделку, должна получить определенное внешнеевыражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно ееучастникам, условия сделки были зафиксированы, и можно было без затрудненийразрешать споры между сторонами сделки, если они возникнут.
Способ, посредствомкоторого выражается воля  сторон при совершении сделки, называется формойсделки. Существует несколько таких способов.
Сделка может бытьсовершена устно, путем словесного выражения воли. При таком выражении волиучастник сделки на словах формулирует свою готовность совершить сделку иусловия ее совершения.
Сделка, которая можетбыть совершена устно, считается совершенной, и при отсутствии словесноговыражения воли, если она совершается путем конклюдентных действий, т.е. когдаиз поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.
Сделка может бытьсовершена и путем молчания, только если это предусмотрено в законе или всоглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договорааренды земельного участка может не возражать против дальнейшего пользованияарендатором имущества. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается взаконе как форма его согласия совершить сделку.
Единственной сделкой сземельными участками, заключение которой Гражданский Кодекс РФ допускает вустной форме, является аренда на срок до одного года.
Все остальные сделки сземлей совершаются в письменной форме. Письменной следует признать сделку,совершенную путем составления документа, в котором письменно изложеносодержание сделки, указано наименование, есть подпись сторон (личная,должностного лица, доверенного лица, рукоприкладчика). В Гражданском кодекседан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки несамим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом.Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна бытьзасвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим правосовершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающийсделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ).
Несоблюдение простойписьменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться вподтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает ихправа приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).
В письменной форме сделки(договоре), предусматриваются следующее условия:
1.      стороны сделки;
2.      вид сделки;
3.      предмет сделки(план, описание земельного участка, его правовой режим, в том числеобременения, регистрационный номер, сведения о недвижимом имуществе,расположенном на земельном участке);
4.      указание наотсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества:
5.      указание наотсутствие или наличие обременений земельного участка  правам третьих лиц(залог, аренда, сервитуты  др.);
6.      дата передачиправ на земельный участок;
7.      цена сделки;
8.      обязательствасторон.
К договору  вобязательном порядке прилагается план участка с указанием границ обременений(ограничений). Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.
Сделки,совершаемые в письменной форме, могут быт простыми и нотариальными, то естьудостоверенными нотариусом по желанию сторон. Нотариальное удостоверениеписьменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующим требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусомили другим должностным лицом, имеющим право совершить такое нотариальноедействие (п. 1 ст. 163 ГК).
С введением в действиефедерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» (в ред от 29.06.2004 N 58-ФЗ) от все сделки с землей подлежат обязательной регистрации. В ст.2ч.1 данного закона говорится, что государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрацияправ) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимоеимущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.Государственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имуществоможет быть оспорено только в судебном порядке.
Детальный порядокгосударственной регистрации  и основания отказа в ней установлены  федеральнымзаконом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Государственная регистрация  осуществляется территориальными органамиМинистерства Юстиции (в г.Магнитогорске – Отделом по Магнитогорскому городскомуокругу ГУ ФРС по Челябинской области). Данные о совершении сделок с земельнымиучастками вносятся в Единый государственный реестр  прав на недвижимоеимущество и сделок с ним.
Государственнаярегистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации поустановленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждыйобъект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (далее также — Единый государственныйреестр прав). Права и обязанности, возникающие в результате заключения сделок сземельными участками,  начинаются только с момента  государственной регистрацииэтой сделки.
         Отказ вгосударственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственнойрегистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражныйсуд.
Крометого п. 4 ст. 18, о требованиях к документам, предоставляемым нагосударственную регистрацию,  отмечает: кадастровый план земельного участкадолжен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведениюгосударственного земельного кадастра.  Все требования к  кадастру земельногоучастка содержатся в федеральном законе «О государственном земельном кадастре»( от 02 января 2000 г N28-ФЗ).
Уточненныеданные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единыйгосударственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений,представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственногоземельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя(правообладателей) земельного участка или на основании заявленияправообладателя.
Приналичии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведениюгосударственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные ограницах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственныйреестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта. (п. 4 вред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ).
1.4.Ограничения по совершению сделок с землей.
В связи с тем,  чтоземля, как объект недвижимого имущества имеет свои исключительные особенности,сделки с землей тоже имеют свои особенности и ограничения.  Эти специфическиеособенности сделок с землей могут иметь как общий  дл всех их вдов, так и частный характер, применительно к конкретным видам сделок. 
В соответствии со ст. 27Земельного кодекса РФ к общим ограничениям по совершению сделок с землей можноотнести:
1. Из оборота изъятыземельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующимиобъектами:
1) государственнымиприродными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев,предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);
2) зданиями, строениями исооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные СилыРоссийской Федерации, пограничные войска, другие войска, воинские формированияи органы;
(в ред. Федеральногозакона от 30.06.2003 N 86-ФЗ)
3) зданиями, строениями исооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организацийфедеральной службы безопасности;
5) объектами организацийфедеральных органов государственной охраны;
6) объектамииспользования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов ирадиоактивных веществ;
7) объектами, всоответствии с видами деятельности которых созданы закрытыеадминистративно-территориальные образования;
8) объектами учреждений иорганов Федеральной службы исполнения наказаний;
(пп. 8 в ред.Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)
9) воинскими игражданскими захоронениями;
10)инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями,возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РоссийскойФедерации.
2. Ограничиваются вобороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующиеземельные участки:
1) в пределах особоохраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
2) в пределах лесногофонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
3) занятые находящимися вгосударственной или муниципальной собственности водными объектами в составеводного фонда;
4) занятые особо ценнымиобъектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами,включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками,объектами археологического наследия;
5) предоставленные дляобеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд ине указанные в пункте 4 настоящей статьи;
6) не указанные в пункте4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальныхобразований;
7) предоставленные длянужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов,аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушногодвижения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонахформирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные длянужд связи;
9) занятые объектамикосмической инфраструктуры;
10) расположенные подобъектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные дляпроизводства ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные опаснымиотходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иныеподвергшиеся деградации земли.
3. Оборот земельсельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об оборотеземель сельскохозяйственного назначения.
4. Пункт 6 настоящейстатьи не распространяется на земельные участки, предоставленные из земельсельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражногостроительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства,животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятыезданиями, строениями, сооружениями.
Также к ограничениямотносятся:
— неизменность целевогоназначения земельного в процессе  совершения сделки;
— учет природоохранныхтребований, предъявляемых к использованию земель сельскохозяйственногоназначения.
Частные особенности будутподробнее рассмотрены применительно к отдельным видам сделок с землей.     

Глава 2.Виды сделок с земельными участками.
 
2.1. Купля-продажаземельных участков.
 
Купля-продажа земельныхучастков регулируется ст.ст.450-490 ГК  РФ, а также Земельный кодекс РФ ст. 37.«Особенности купли-продажи земельных участков», которая определяет, что«объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшиегосударственный кадастровый учет. Продавец при заключении договоракупли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию обобременениях земельного участка и ограничениях его использования». По договорукупли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, а покупатель обязуется его принять и уплатить занего определенную денежную сумму.
В настоящее время действуетПорядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков,утвержденный Постановлением  Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503, а также типовой договор купли-продажи  (купчей) земельного участка, утвержденныйГоскомземом 2 июня 1993 г.
Стороны договора невправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметомдоговора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использованияземельного участка, как охранные зоны и обременения участка.
Недействительнымиявляются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
·         устанавливающиеправо продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
·         ограничивающиедальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку,передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
·         ограничивающиеответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участкитретьими лицами.
Покупательв случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации обобременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствиис разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельногоучастка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенноевоздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; окачественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателемиспользование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации,могущей оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельногоучастка и требования о предоставлении которой установлены федеральнымизаконами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договоракупли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Существенным условием договоракупли-продажи земельного участка выступает цена за участок (п.1 ст.555Гражданского кодекса РФ). Порядок оплаты  по договору определяется сторонамидоговора самостоятельно. Закон допускает такие способы оплаты, как в рассрочку,кредит, а также предварительной оплаты. 
При продаже земельногоучастка в рассрочку или в кредит, согласно  п.5.ст.488 ГК РФ, если иное непредусмотрено договором купли-продажи, земельный участок до его полной  оплаты,признается находящимся в залоге у продавца.
  Одной из формзаключения договора купли-продажи земельных участков является проведениеторгов. Предметом торгов может быть земельный участок с установленнымиграницами. В качестве продавца земельного участка или права на заключениедоговора аренды этого земельного участка, выступает исполнительный органгосударственной власти или орган местного самоуправления, указанный в Земельномкодексе РФ.      
В качестве  организатораторгов выступает собственник либо специализированная организация, действующаяна основании договора с ним.
Собственник земельногоучастка определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов  исумму задатка.
Порядок организации ипроведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков илиправа на заключение договора аренды  этих земельных участков  определяются Правительством Российской Федерации и в соответствии с Гражданским Кодексом РФи Земельным кодексом РФ.
В соответствии с УказомПрезидента РФ от 26 ноября 1997 года № 1263 в отношении продажи на торгахпредназначенных под застройку земельных участков или права их аренды в городахи иных поселениях; такие земельные участки (права их аренды) подлежат продажена торгах если иное не предусмотрено законодательством РФ (п.2 Указа).Фактически данная норма не несет в себе никакой правовой нагрузки, поскольку,как уже было отмечено обязательства проведения торгов для заключения договоров о продаже имущества (имущественного права) может быть установлена толькозаконом (п.3 ст.447 ГК РФ).
Торги могут проводиться вформе конкурса  или аукциона (п. ст. 447 ГК РФ), причем выбор формыобуславливается, как правило целью проведения торгов: если собственникимущества или обладатель имущественного права хочет просто продатьпринадлежащие ем вещь или право, на торгах будет выявляться лицо, котороеположит за предмет торгов наибольшую цену, то есть будет проведен аукцион; еслиже продавец ставит своей целью при реализации вещи или имущественного права  наторгах извлечь  какую-либо дополнительную выгоду, которая может быть связана сразличного рода улучшениями имущества самого продавца ли выполнения социальнозначимых программ, такие торги проводятся в форме конкурса, где будут выявленыпокупатели, предложившие лучшие условия. Форма торгов определяетсяпродавцом.            
Главной особенностьюторгов  правового регулирования проведения земельных торгов являетсякомплексное применение к данным отношениям норм как гражданскогозаконодательства, так и законов о земле  и иных природных условиях. Это вчастности, означает что применение норм законов о земле и иных природныхресурсов  к отношениям, связанным с установлением мер оборота земельныхучастков, должно осуществляться преимущественно перед нормами гражданскогозаконодательства, последние применяются к таким правоотношениям субсидиарно п.3 ст. 129 Гражданского Кодекса Российской Федерации).
Указ ПрезидентаРоссийской Федерации от 26 ноября 1997 года № 1263 «О продаже гражданам июридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков,расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права ихаренды» установил, что  земельные участки и права их аренды  для вышеозначенныхцелей на территориях городских и сельских поселений подлежат продаже гражданами организациям  на торгах, если иное не предусмотрено законодательствомРоссийской Федерации. 
5 января 1998 годаПравительство РФ во исполнение Указа № 1263 издает Постановление № 2, которымутвердил «порядок организации проведения», а также рекомендовало органам исполнительной власти  субъектов Российской Федерации утвердить переченьграждан, которым земельные участки продаются без выставления на торги. Порядокпроведения земельных торгов определяет субъектов  (продавцов, организатора),предмет  торгов, процедуру  торгов, порядок расчетов и оформления прав.
При переходе правасобственности на здание, строение, сооружение находящиеся на чужом земельномучастке, к другому лицу он приобретает право на использование соответствующейчасти земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимойдля их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ихсобственник.                                   
В случае перехода правасобственности на здание, строение, сооружение, к нескольким собственникампорядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в правесобственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядкапользования земельным участком.  
Собственник здания, строения,сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественноеправо покупки ли аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке,установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в правеобщей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участокнаходится в государственной л муниципальной собственности применяются правила,установленные пунктом 1 статьи Земельного кодекса РФ.
Отчуждение здания,строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одномулицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1)        отчуждение частиздания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе  счастью земельного участка;                
2)        отчуждениездания, строения, сооружения, находящихся на земельном  участке, изъятом изоборота. 
Отчуждение здания,строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке ипринадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, еслифедеральным законом  разрешено предоставлять  такой земельный участок всобственность граждан  юридических  лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения вслучае, если они принадлежат одному лицу.
Право собственности наземельный  участок переходит от продавца к покупателю с момента государственнойрегистрации территориальным органом Министерства юстиции договоракупли-продажи.    
2.2.Ипотека (залог) земельных участков.
 
Нормативной базой ипотекиявляется § 3 главы 23 ГК РФ и ФЗ № 102 «Об ипотеке (Залог недвижимости» 16 июля1998 года (далее Закон об потеке).
Согласно п.1.ст.1 Законаоб ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке)одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором о обязательству,обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежныхтребований к должнику  о этому обязательству из стоимости заложенногонедвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другимикредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может бытьсам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшеев этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установленаипотека, остается у залогодателя в его владения и пользования. 
Предметом ипотеки можетбыть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на правесобственности (п.1.ст.6 Закона об ипотеке) за исключением земельных участков,указанных в сь.63 Закона об ипотеке, которая запрещает залогсельскохозяйственных товаропроизводителей, в т.ч.крестьянских (фермерскиххозяйств).  Данная форма находится в соответствии с принципом земельного правао приоритете земель сельскохозяйственного назначения. В настоящее времяосуществление сельскохозяйственного производства является убыточным по целомуряду причин. Государственной поддержки сельскохозяйственный производительпрактически не получает, будучи предоставленным сам себе. Введение земель сельхозпроизводителейв круг залоговых отношений представляется преждевременным. 
Не могут быть предметомипотеки земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальнойсобственности, а также участки, размеры которых меньше установленных минимальныхпредельных размеров.  
Существует особенностьопределения предмета залога сельскохозяйственных земель, находящихся в общейсовместной собственности членов сельскохозяйственных коммерческих организаций и иных лиц. В соответствии с п.2.ст.7 Закона об потеке, допускается ипотекауказанных земель только после выдела в натуре гражданину ли юридическому лицуземельного участка. То есть Закон об ипотеке устанавливает прямой запрет назалог земельных долей.
Поскольку предмет залога служит целям возможного обращения на него взыскания часть 1 п.1. ст.340 ГК РФустанавливает что право залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюсяпредметом залога,  распространяется на ее принадлежность, если иное неустановлено договором.  Определяя, что залог простирается не только назаложенное имущество, но  на его принадлежности, часть 2 п .1.ст.340 ГК РФразвивает эти положения и закрепляет правило о том, что в случаяхпредусмотренных договором, право залога распространяется также на получение врезультате использования имущества плоды, продукцию и доходы.
Современный законодательрассматривает в качестве главной экономической ценности не земельный участок, анаходящиеся на нем строения, здания и сооружения. Данная позиция несоответствует общепринятому в большинстве стран мира (а также российскомудореволюционному) подходу к определению главной вещи и ее принадлежности, когдаземельный участок  признается главной вещью, а расположенные на нем здания,строения и сооружения  — ее принадлежностью.
В настоящее время, всоответствии с п.3.ст.340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения   допускается толькос одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на которомнаходится это здание или сооружение,  либо части этого участка, функциональнообеспечивающее  закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю  правоаренды этого участка  или его  соответствующей части.
На практике к предметузалога, как правило предъявляют три важных требования: во-первых, имущество,которое является предметом залога, должно  быть  по возможностивысоколиквидным, то есть кредитор должен обладать уверенностью, что предметзалога  может быть реализован быстро и с незначительной разницей междупродажной ценой и реальной стоимостью; во-вторых, желательно, чтобы ценностьзалога была возможно большей, то есть чтобы в случае неисполнения(ненадлежащего исполнения)  обязательства кредитор мог бы удовлетворить своитребования к должнику в полном объеме; в-третьих, заложенное имущество должноприносить постоянный доход.
Возникновение ипотеки возможнона основании договора и на основании закона. 
Договор ипотекизаключается по правилам, установленным в гл..II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договораипотеки отнесены предмет залога  его оценка, размер и срок  исполнения основногообязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находитсязаложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме изарегистрирован в органе Министерства юстиции. 
Возникновение простойипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка врассрочку ли в кредит, если право собственности переходит с момента заключениясделки.  Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит, правособственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа.Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с моментагосударственной регистрации, продавец же, до получения последнего платежаобладает правом залога на предмет сделки  — земельный участок.   
Оценка земельного участкане может быть ниже его нормативной цены. Право аренды может оцениваться случае, например, приобретения участок его на конкурсной основе.
В случае последующейипотеки очередность залогодержателей определяется на основании данных Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основания для обращениявзыскания на заложенное имущество содержатся в  п.1 ст. 348 ГК РФ, а также вст. 50 Закона об ипотеке.  К обстоятельствам,  влекущим обращение взыскание назаложенное имущество, отнесены: исполнение ли ненадлежащее исполнение должникомобеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает,в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или вчастности, если договором не предусмотрено иное.
 Особенность обращениявзыскания на недвижимое имущество  заключается в отчуждении предмета залога порешению суда. Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договоруоб ипотеке, предъявляется в соответствии  с правилами подсудности подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.
Закон об ипотеке в ст. 51установил, что взыскание по требованиям  залогодержателя обращается наимущество, заложенное по договору об потеке по решению суда, за исключением случаев,когда в соответствии с данным законом допускается удовлетворение такихтребований без обращения в суд. Ст. 55 Закона об ипотеке  содержит переченьслучаев  обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.Удовлетворения  требований залогодержателя  за счет имущества  заложенного подоговору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариальноудостоверенного соглашения между залогодержателем  залогодателем, заключенногопосле возникновения  оснований для обращения  взысканий  на предмет ипотеки.Следовательно,   всякое условие в договоре ипотеки о праве залогодержателя  навнесудебное взыскание на заложенное недвижимое имущество признается юридическиничтожным, как впрочем и любое соглашение об этом, заключенное до установленнойдаты  исполнения должником  обязательства. К этому следует добавить: так какзаконодатель требует нотариального удостоверения указанного соглашения,  тонесоблюдение  нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.
Возможно предоставлениеотсрочки на срок  до одного года по просьбе залогодателя в следующих случаях,когда:
· залогодателем является гражданиннезависимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, приусловии, что залог не связан с осуществлением этим гражданиномпредпринимательской деятельности;
· предметом ипотеки является земельныйучасток из состава земель сельскохозяйственного значения.
Реализация (продажа)заложенного имущества, на которое по решению суда обращается взыскания,производится путем продажи с публичных торгов.
Смысл продажи имущества спубличных торгов – возможность выручить за него наивысшую цену. В этом случаекредитор получает удовлетворение по неисполненному обязательству, а должнику, всилу п.6.ст.350 ГК РФ, возвращается разница между суммой, полученной приреализации заложенного имущества и размером обеспеченного  залогом требования.

2.3.Аренда земельных участков.
 
Аренда – этопредоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, вовременное пользование за определенную плату  на основе договора аренды. Этоодна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земливо все мире.
Земельные участки могутбыть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданскимзаконодательством и Земельным кодексом.  
Основным признакамиаренды земель являются:
·         срочность, т.е.аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый вдоговоре  (в отличие например от бессрочных прав, таких как собственность,постоянное (бессрочное)  пользование и  др.;
·         платность, т.е.возмездность арендных отношений, проявляющихся в арендной плате, выплачиваемыйарендатором арендодателю;
·         возвратность,т.е. по истечение срока аренды, арендованное имущество – земля подлежитвозврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.
Действующим федеральнымземельным законодательством сроки договора аренды не установлены. В Земельномкодексе РСФСР в ст.13 содержались сроки краткосрочной аренды – 5 лет, адолгосрочной – до 50 лет. В 1993 году Указом Президента РФ «О приведенииземельного законодательства в соответствии с Конституцией РФ»  данная статьябыла отменена.
Законодательствосубъектов РФ восполняет данный пробел, как правило дублируют сроки аренды,содержащееся в отмененной ст. 13 ЗК РСФСР. !!! как в Челябинской области?
Арендные отношенияоформляются  договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме,за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может бытьзаключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.
По истечении срокадоговора аренды земельного участка  его арендатор имеет преимущественное правона заключение нового договора аренды земельного участка.
Размер арендной платыопределяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы приаренде земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальнойсобственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. 
Сдача в аренду являетсяформой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельногоучастка в аренду обладает его собственник (ст.209, 608 ГК РФ). В соответствии сзаконодательством  земля может находиться в собственности как физических, так июридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут гражданеи юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в арендуземель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные(бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, насдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характерземлепользования  данных субъектов, предоставляется целесообразным предоставитьпользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачиучастка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли.
Статья 607 ГК РФустанавливает, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные закономили собственником сдавать имущество в аренду.  При сдаче в аренду земельныхучастков, относящихся к государственной или муниципальной собственности,арендодателями могут с согласия собственника выступать организации, за которымиучастки закреплены на праве  хозяйственного ведения ли оперативного управления.Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 230 «О регулировании арендныхотношений и приватизации имущества, государственных  муниципальных предприятий,сданных в аренду» установил, что единственным арендодателем имуществагосударственных и муниципальных  предприятий выступают соответствующие комитетыпо управлению имуществом. Однако, в настоящее время согласно ст.295 ГКгосударственное  или муниципальное унитарное предприятие вправе сдавать варенду закрепленное за ним имущество только с согласия собственника (вчастности, комитета по управлению имуществом). Казенное предприятие можетвыступать арендодателем закрепленного за нм имущества только с согласиясобственника (Правительства РФ или ГКИ РФ). Учреждение не вправе распоряжатьсязакрепленным на праве оперативного управления имуществом (сдавать в аренду).Производственные кооперативы также могут выступать арендодателями земельныхучастков, находящихся  в собственности. Например, согласно с ФЗ от 8 декабря 1995 г. «О сельскохозяйственной кооперации»  (СЗ РФ, 1995, № 50, Ц70; 1997, № 10, ст. 1120)  производственныйкооператив, действующий в сельском хозяйстве, является коммерческойорганизацией  и собственником имущества, преданного ему в качестве паевыхвзносов его членами. В соответствии  с п.2 ст.2 ФЗ «Об обществах с ограниченнойответственностью» обществу с ограниченной ответственностью имуществопринадлежит на праве собственности. Соответственно общество может выступатьарендодателем своего имущества (земельного участка).акционерное общество такжеможет быть арендодателем, поскольку согласно п.2.ст.2 ФЗ «Об акционерныхобществах», имущество  акционерного общества принадлежит ему на правесобственности. 
Арендодателем могутвыступать также лица, которым земельный участок предоставлен в постоянное(бессрочное) пользование (граждане и юридические лица) – только с согласиясобственника.
В то же время, недопускается заключение договоров от имени филиалов или структурныхподразделений, не имеющих права юридического лица.
В соответствии сзаконодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставлятьсягражданам или юридически лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическимлицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.
Арендатор земельногоучастка вправе передать свои права  обязанности по договору аренды земельногоучастка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка взалог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственноготоварищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив впределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственниказемельного участка, при условии его уведомления, если договором арендыземельного участка не предусмотрено иное.    В указанных случаях ответственнымпо договору аренды земельного участка пред арендодателем становится арендаторземельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этомзаключение нового договора аренды земельного участка не требуется.   
Арендатор земельногоучастка имеет право передать арендованный участок в субаренду в пределах срокадоговора аренды земельного участка без согласия собственника земельногоучастка  при условии его уведомления, если договором аренды земельного участкане предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторовземельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ.
Земельный участок можетбыть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд, либо дляпроведения изыскательных работ  на срок не более чем на один год. При этомарендатор земельного участка  в пределах срока договора аренды земельногоучастка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок всостояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешеннымиспользованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнитьнеобходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иныеобязанности, установленные законом  (или) договором аренды земельного участка. 
При продаже земельногоучастка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки впорядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли вправе общей собственности постороннему лицу.
При аренде земельногоучастка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на сокболее чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срокадоговора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этомудоговору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условииего уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка безсогласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельногоучастка прав  его арендатора  не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды,заключенного на срок более чем пять лет,  по требованию арендодателя возможнотолько на основании решения суда при существенном нарушении договора арендыземельного участка его арендатором.         
Чтобы стать объектомаренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в другихслучаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества вгражданско-правовых отношениях.  В договоре должно быть четко указаноместоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровыйномер и другие признаки, позволяющие точно установить  идентифицироватьсоответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенным условиямдоговора, поэтому  при их отсутствии договор считается недействительным.
Согласно ст. 666 ГК РФземельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга).
Согласно Закону РФ «Оплате за землю» (ст. 21) при аренде земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, соответствующие органы государственнойисполнительной власти устанавливают  базовые размеры арендной платы  по видамиспользования земель  и категориям арендаторов. Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно ли в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда кроме земли, в аренду переданы строения,сооружения,   другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесенияарендной платы товарами, услугами ли путем комбинированных выплат в денежной инатуральной  формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами.При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю аренднуюплату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально. В техслучаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения,сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматьсякак отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество,при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, котораяприходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующихорганов местного самоуправления.  Это обстоятельство должно быть оговорено вдоговоре аренды.
В тех случаях, когдаобъектам аренды являются строения  иные объекты недвижимого имущества идоговором аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду дляобслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя.
Арендатор имеет правосдать арендованный земельный участок ли его часть в субаренду. Данные отношенияоформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, непревышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации.  Припередаче земельного участка в субаренду его целевое назначение не может бытьизменено по соглашению сторон. Договор субаренды действует не дольше, чем доокончания срока действия основного договора аренды.
Согласно ст. 615 ГК РФ кдоговору субаренды применяются правила, предусмотренные для договора аренды,если иное не установлено специальным законодательством. Например, в Воронежскойобласти не допускается передача в субаренду земельных участков, предоставленныхдля ведения сельскохозяйственного производства сельскохозяйственнымпредприятиям, и крестьянским (фермерским) хозяйствам.  Если крестьянское (фермерское) хозяйство  ведется фермером единолично, субаренда землидопускается на срок до пяти лет в случаях: призыва данного фермера в рядыВооруженных Сил РФ; учебы с отрывом от производства; инвалидности; временнойнетрудоспособности; занятия выборной должности; выхода на пенсию.  
ПостановлениемПравительства РФ от 19 марта 1992 г. утверждена форма договора аренды земельсельскохозяйственного назначения.  20 мая 1992 г. Роскомзем (тогда он назывался Государственным комитетом по земельной реформе и земельнымресурсам) был утвержден  Порядок выдачи  и регистрации договора аренды земельсельскохозяйственного назначения. Разумеется, при принятии этих документовимелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в государственнойили муниципальной собственности, поэтому и в Постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто какформа договора.  При аренде земель сельскохозяйственного назначения находящихсяв частной  собственности такая форма может быть использована. После того, какзаконодательно было предоставлено право собственникам земельных долей сдавать варенду земельные доли,  была принята форма договора предоставления в арендуземельной доли. (Примерный договор аренды земельной доли, в том числе и примножественности лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разработан принят Роскомземом 16 мая 1996 года).
Арендатор вправе:
·         самостоятельнохозяйствовать на земле;
·       использоватьобщераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные, угодья  водные объекты;
·       возводить жилье,производственные, культурно-бытовые  иные строения  сооружения;
·       производитьмелиоративные работы;
·       стоить пруды ииные водоемы;
·       участвовать врешении вопроса о мелиорации земель;
·       требоватьвозмещения убытков или расторжения договора в случае, если арендодатель непредоставил земельный участок в указанный в договоре срок ли, на основании ст.612, в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (например, наличиезараженных земель, соседство экологически вредного производства, непригоднаяструктура почв и др.), справе по своему выбору:
а) потребовать отарендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества (например,проведение рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы,либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
б) непосредственноудержать сумму понесенных  им расходов на устранение данных недостатков изарендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
в) потребовать досрочногорасторжения договора;
г) потребовать уарендодателя возмещения непокрытой части убытков (ст.612);
·            требоватьуменьшения арендной платы без расторжения договора,  возмещения убытков вслучае, если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц наземельный участок;
·            сдатьарендованный земельный участок в субаренду;
·            предоставлятьземельный участок в безвозмездное пользование;
·            отдавать арендныеправа в залог  вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственныхтовариществ  и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;
·             заключатьдоговоры о передаче участка ли его части во временное пользование на срок неболее трех лет другим юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящихза рамки договора, с регистрацией таких договоров в органах юстиции;
·            досрочнорасторгнуть договор в случае, когда в силу обстоятельств, за которые арендаторне отвечает, земельный участок окажется в состоянии непригодном дляиспользования (ст.620 ГК РФ) ли право на возмещение убытков (или) расторжениедоговора, вызванное задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГКРФ);
·            расторгнутьдоговор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе сземельным участком необходимые для его использования документы ипринадлежности, и без них арендатор не моет пользоваться земельным участком всоответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, начто вправе был рассчитывать;  
·            при досрочномрасторжении договора или по истечении его срока – распорядиться произведеннымина земельном участке улучшениями (передать арендодателю безвозмездно; продатьарендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене, перенести наоговоренных специальным соглашением сторон условиях, но не позднее 180 календарных дней до истечения срока договора или его расторжения, с уплатойарендодателю пропорциональной части годовой арендной платы за этот период);
·            продлить, ссогласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях пописьменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60календарных дней до истечения срока договора; 
·            согласно ст.621ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет право, вслучае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечениисрока договора при прочих равных условиях, преимущественное перед другимлицами  право на заключение договора аренды на новый срок.   
Согласно ст.617 заарендатором сохраняются все права  обязанности по договору аренды   в случаеперехода права собственности на земельный участок другому лицу.
Также как и права,обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора иобязанности по использованию земли[2]. Те и другие обязанностимогут совпадать, но не всегда.
В отношении использованияземель, арендатор несет те же обязанности, что  собственники, владельцы ипользователи. 
На арендатора в равнойстепени распространяется и ответственность за нарушение земельногозаконодательства.
В соответствии сЗаконодательством Российской Федерации арендатор обязан:
·         приступить киспользованию земельного участка после установления границ этого участка внатуре (на местности)  выдачи документов, удостоверяющих право аренды;
·         не допускатьдействий, приводящих  к ухудшению качественных характеристик участка,экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнениитерритории и дорог в соответствии с нормативными актами;
·         обеспечиватьарендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на участок, наспециально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения,свободный проход (поезд) через участок, по выделенным дорогам;
·         выполнять всоответствии с требованиями эксплуатационных служб  условия эксплуатацииподземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, поездов  т.п. и непрепятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные земли;
·         своевременновносить плату за пользование  земельным участком;
·         осуществлятьиспользование земли в соответствии с договором  целевым назначением (ст.615 ГКРФ);
·         поддерживатьземельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его вэтом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст.616ГК РФ);
·         арендатор невправе прекращать ли изменять права третьих лиц на земельный участок (сервитут,право залога);
·         в случаеизменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлятьарендодателю уведомление об этом;
·         поле окончаниясрока действия договора передать участок арендодателю в состоянии и качестве нехуже первоначального, с учетом «нормального износа», или в состоянииобусловленном договором (ст.622 ГК РФ);
·         в случае передачи(продажи) строения или его части, расположенного(ой) на арендуемом земельномучастке, другому юридическому  или физическому лицу или использования этогоимущества в качестве вклада в уставной капитал, в установленный срок уведомлятьарендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов,удостоверяющих право на землю;
·         не нарушать правадругих землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования водными,лесными и другими природными объектами.
В случае прекращениядеятельности юридического лица-арендатора (смерти гражданина-арендатора) егоправопреемник (наследник) должен направить арендодателю письменное уведомлениеоб этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право научасток или заявить отказ от соответствующих прав.
Собственник можетпредоставить арендатору по договору, наряду с правами владения и пользованиятакже право ограниченного распоряжения земельным участком (например, правосдачи земельного участка в субаренду, безвозмездное срочное пользование,залог).
Арендодатель вправе:
— досрочно расторгнутьдоговор в порядке и случаях, если арендатор:
а) пользуется земельнымучастком с существенным нарушением условий договора или назначения земельногоучастка либо с неоднократными нарушениями;
б) существенно ухудшаеткачество земель;
в) более двух раз подрядпо истечении установленного срока не вносит арендную плату;
–  вносить посогласованию с арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случаеизменения законодательства и нормативных актов;
— приостанавливатьработы, ведущиеся арендатором с нарушением условий договора;
— в случаях, связанных снеобходимостью изъятия земельного участка для государственных нужд, гарантироватьарендатору предоставление равноценного земельного участка, в другом(согласованном с арендатором) месте и возмещение арендатору всех затрат,связанных с освоением земель и строительством зданий, сооружений, складскихпомещений, дорог и т.д., в соответствии со сметами расходов на проведениесоответствующих работ.
При аренде земельсельскохозяйственного назначения арендодатель вправе:  
·         осуществлятьконтроль за использованием и охраной земель арендатором;
·         досрочнопрекратить право аренды при нерациональном использовании земли не по целевомуназначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендаторомценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендаторомплаты, в случаях иных нарушений договора;
·         требоватьвозмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологическойобстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;
·         изменять посогласованию с арендатором  размер арендной платы в случаях изменения цен наматериально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в год;
·         участвовать вприемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель,защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооруженных насданных в аренду землях.
На основании норм ГК РФарендодатель обязан:     
— передать земельныйучасток арендатору в сроки, установленные договором аренды;
— передать земельныйучасток со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования;
— если передачапринадлежностей должна сопровождаться определенными документами – предоставитьтакие документы арендатору;
— передать арендаторуземельный участок в состоянии и по площади, соответствующих условиям договора; 
— по истечении срокааренды возместить полностью или частично расходы по освоению земель и улучшениюкачества сельскохозяйственных угодий, понесенных арендатором;
— не вмешиваться всельскохозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиямдоговора;
— предупредить арендаторао правах третьих лиц на земельный участок;
 – не использовать и непредоставлять прав третьей стороне на использование минеральных и водныхресурсов, водящихся на земельном участке.
В отношении арендодателяземель сельскохозяйственного назначения предусмотрены дополнительные обязанности:  
·         передатьарендатору землю в состоянии соответствующем условиям договора по площадиугодий и качеству, указанном в приложении к договору; 
·         содействовать позаявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
·         в случае смертиарендатора до истечения срока аренды перезаключить договор с одним из егонаследников при его согласии стать арендатором;
·         в соответствии сусловиями договора возмещать по истечении сока аренды полностью или частичнорасходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшениесельскохозяйственных  угодий;
·         предупредитьарендатора о правах третьих лиц на земельный участок.
Сдача земельного участкав аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога,права сервитута, преимущественных прав перед другим лицами и т.п.). Этоозначает, что, например, лицо, обладающее правом сервитута, независимо от того,что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять правоограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком.Залогодержатель может воспользоваться своим правом  — обратить взыскание  назаложенный земельный участок – независимо от того, что после заключениядоговора ипотеки собственник земельного участка передает его в аренду другомулицу. Одной из основных обязанностей арендодателя является предупреждениеарендатора о всех правах третьих лиц на земельный участок. В случаеневыполнения этого обязательства у арендатора появляется право требовать отарендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещенияубытков (по выбору арендатора) (п.2 ст. 613 ГК РФ).  Таким образом, ст.613 ГКРФ призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.
Договорные отношенияимеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить илирасторгнуть его по взаимному соглашению.  В случае недостижения  сторонамитакого соглашения, договор может быть расторгнут по решению суда, но только приусловии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон.Признаком существенного нарушения договора считается  нарушение договора однойиз сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она взначительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать призаключении договора (ст.450 ГК РФ). Существенным нарушением договора арендыземельного участка может считаться, например, несвоевременное внесениеарендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст.619 ГКРФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требоватьдосрочного расторжения договора аренды.
Договор аренды земельногоучастка прекращается:
·         по соглашениюсторон;
·         по решению суда;
·         по истечениисрока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.
Статья 46 ЗК РФ предусматриваетоснования прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участкаможет быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1)        использованияземельного участка не в соответствии с его целевым назначением ипринадлежностью к той ли иной категории земель, предусмотренными ст.8 ЗК РФ;
2)        использованияземельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородиясельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологическойобстановки;
3)        неустранениясовершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении,загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушенияправил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами ииными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении,использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровьючеловека или окружающей среде;
4)        неиспользованияземельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производствалибо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет,если более длительный срок не установлен федеральным законом или договоромаренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоенияземельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок немог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иныхобстоятельств, исключающих такое использование;
5)        изъятияземельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии справилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;
6)        реквизицииземельного участка в соответствии с правилами, установленными ст.51 ЗК РФ.
Прекращение арендыземельного участка не допускается:
1) в период полевыхсельскохозяйственных работ;
2) в иных установленныхфедеральными законами случаях.
При прекращении арендырегистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.
В соответствии со ст. 450ГК РФ договором аренды могут быть установлены  другие условия расторжениядоговора по инициативе арендодателя. Часть 2 ст.450 ГК РФ предоставляет праворасторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условийдоговора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания  конкретногодоговора.
На основании ст.619 ГК РФарендодатель,  прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменнопредупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок.     
 
2.4.Переход прав на земельные участки по наследству.
Правоотношения попередаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского,наследственного и семейного законодательства. 26 ноября 2001 года принята часть3 ГК РФ, посвященная наследственным правоотношениям.
Наследование представляетсобой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточновыражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.
Наследование есть видуниверсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаеввыступают граждане (ст. 1110 ГК РФ). В настоящее время в связи с признаниемУказом Президента РФ № 2287 норм Земельного кодекса РСФСР, регламентирующихособенности наследования земельных участков для ведения личного подсобногохозяйства (ст.65), садоводства и животноводства (ст.67), дачного, гаражного,жилищного  строительства (ст.820, недействующими, наследование землиосуществляется по правилам Гражданского кодекса РФ.
Наследование земельныхучастков  осуществляется по завещанию, а при его отсутствии – по закону(ст.1111 ГК РФ).
К наследованию могутпризываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а такжезачатые при жизни наследодателя  и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в немюридические лица, существующие на день открытия наследства (ст1116 ГК РФ).
К наследованию позавещанию могут призываться Российская Федерация, субъекты РоссийскойФедерации, муниципальные образования, иностранные государства и международныеорганизации, а к наследованию по закону – Российская Федерация.
Все наследник по законуделятся на шесть очередей. Очередность наследования устанавливается ст.1142-1145 ГК РФ по общему правилу наследник каждой следующей очередипризываются к наследованию в случае отсутствия  наследников предшествующейочереди, принятия ими наследства либо лишения завещателем всех наследниковпредшествующей очереди права наследования.
Наследниками первойочереди по закону являются дети, супруги и родители наследодателя.  Внукинаследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
Если нет наследникапервой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные неполнородные братья  сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как состороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьеви сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют поправу представления.
Если нет наследниковпервой  второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являютсяполнородные и неполнородные братья  сестры родителей наследодателя (дяди и тетинаследодателя). Двоюродные брать и сестры наследодателя наследуют по правупредставления.
Если нет наследниковпервой,  второй и третьей очередей, право наследовать по закону получаютродственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, неотносящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степени родства определяетсячислом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самогонаследодателя в это число не входит.    В качестве наследников четвертойочереди призываются   прадедушки и прабабушки наследодателя; пятой очереди –дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внук и внучки) иродные братья  сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки); шестойочереди – дети двоюродных внуков  внучек наследодателя (двоюродные правнуки иправнучки, дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники иплемянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек.
Если нет наследниковпредшествующих очередей, к наследованию призываются пасынки и падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
Доля наследника позакону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем,переходит по праву представления к соответствующим потомкам и делится междуними поровну.
Каждый гражданин вправезавещать свое имущество (в частности,  и земельный участок) любому лицу илинескольким лицам, в том числе и  не входящим в круг наследников по закону.Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.
Приобретение наследстваосуществляется путем его принятия, которое можно совершить двумя способами:
·         фактическивступить во владение наследственным имуществом (вступил во владение ил вуправление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственногоимущества, защите его от посягательства ли притязаний третьих лиц; произвел засвой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счетдолги наследодателя или получил от третьих лиц  причитавшиеся наследодателюденежные средства);
·         подать внотариальный орган по месту открытия наследства заявление о принятиинаследства. 
В соответствии со ст.1153ГК Ф наследники, призванные к наследованию, могут просить нотариальную конторупо месту открытия наследства выдать свидетельство о праве на наследство.Однако, наследник земельного участка не только может, но и должен получитьтакое свидетельство, поскольку переход пава собственности на недвижимость,согласно ст.131 ГК РФ подлежит государственной регистрации, котораяосуществляется  на основании соответствующих документов.
В настоящее времясуществует особенность наследования земельного участка крестьянского(фермерского) хозяйства. Она заключается в том, что хотя наследование земельнойдоли осуществляется  в общем порядке, однако в случае, если наследник неявляется членом крестьянского хозяйства, он не может получить свою долюнаследства, т.е. земельный участок в натуре, лишь в денежной компенсации.
Существуют особенностинаследования земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемоговладения. Данные земельные участки,  в соответствии с п.2 ст.30 ФЗ «Осадоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях  граждан»осуществляется  исключительно по закону. Так как в завещании можнораспоряжаться исключительно собственностью, пожизненные наследуемые владельцымогут завещать свои земельные участки только после регистрации их всобственность.
 В соответствии с п.3ст.30  ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческихобъединениях  граждан» за наследниками строений и сооружений, расположенных насадовых, огородных и дачных земельных участках и находящихся в собственности,указанные участки закрепляются в тех же размерах на праве постоянного(бессрочного) пользования. Такие наследники имеют право садовые, огородные идачные земельные участки перерегистрировать в пожизненное наследуемое владениеили выкупить в собственность по нормативной цене земли.
2.5.Дарение и мена земельных участков.
Сделки дарения и менысовершаются по правилам гражданского законодательства.  Особого порядкасовершения данных сделок федеральным земельным законодательством непредусмотрено. Единственный нормативный акт, посвященный договором дарения имены – это Рекомендуемая форма договора дарения и Рекомендуемая форма договорамены земельного участка, установленные письмом Госкомзема от 19.10.94 г. 
По договору даренияземельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуетсяпередать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см.п.1.ст.572ГК РФ).  Ничтожным является условие передачи земельного участка  после смертидарителя. Одариваемый вправе отказаться от дара до его получения. В такомслучае сделка считается расторгнутой. Отказ от земельного участка поле егооформления его в собственность  является добровольным отказом от участка,прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит кгосударству.
По договору мены каждаяиз сторон обязуется передать в собственность  другой стороне один товар в обменна другой (п.1.ст.567 ГК РФ). В сущности, договор мены представляет собоймодификацию договора купли-продажи, где каждая из сторон  одновременно являетсяпродавцом и покупателем (п.2 ст.567 ГК РФ). Можно рассмотреть  два вариантамены, в которой в качестве товара участвуют земельные участки:
— обмен одного земельногоучастка на другой;
— обмен земельногоучастка на иную движимую  недвижимую вещь.
Основной трудностью призаключении договора мены может стать оценка земельного участка как объектанедвижимости, поскольку по общему правилу (п.1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещипредполагаются (должны быть равноценными). Такая оценка будет примерной, еслиона будет произведена сторонами в случае, когда соглашение насчет ценыобмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугампрофессионального оценщика недвижимости,  и, если вещи будут неравноценнымисторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п.2ст.568 ГК РФ).Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.  
 
2.6. Рентаземельных участков.
Отношения ренты введенысравнительно недавно. Особенности заключения договоров ренты земельных участковв настоящее время земельным законодательством не установлены.  Не уделяетвнимания ренте и новый земельный кодекс РФ. В настоящее время,  в связи снизкой ликвидностью земельных участков, рента  по поводу земельных  не имееттакого распространения, как например, рента по поводу квартир.
Рентные отношениярегулируются главной 33 ГК РФ, в которой также учтены некоторые особенностиобременения рентой недвижимого имущества, в том числе и земли.
По договору ренты однасторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) всобственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать  получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо представления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ).
Рента может бытьбессрочной (постоянная рента) ли выплачиваться в  течение всей жизни получателя(пожизненная рента); вариантом договора пожизненной ренты является договорапожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.583 ГК РФ).
Договор ренты монорассматривать как комплексный договор, включающий  в себя основное условие повыплате, собственно, ренты за отчуждаемое имущество ( в частности за земельныйучасток), а также условие о форме передачи (платной или бесплатной) вещи,получателем ренты в собственность плательщика ренты; соответственно, ко второмуусловию применяются правила о купле-продаже или о договоре дарения (ст.585 ГКРФ). 
При передаче под выплатуренты земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательстваплательщика ренты приобретает право залога на этот участок (п. 1 ст.587 ГК Ф).
Пожизненная рентавыплачивается в деньгах (ст.597 ГК РФ), а постоянная рента может выплачиватьсякак в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ  и оказанияуслуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ).
Получателями ренты подоговорам пожизненной  ренты и пожизненного содержания с иждивением могут бытьтолько граждане.
Плательщик ренты вправераспоряжаться земельным участком, преданным ему в обеспечение пожизненногосодержания, только с предварительного согласия получателя ренты (п.1 ст.604 ГК РФ).    

Заключение.
В данной работе былрассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с земельными участками.Насколько сделки с земельными участками соотносятся с нормами гражданскогоправа,  правомерность сделок с землей, общие характерные признаки сделок сземлей: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключениясделок с земельными участками и действительность-недействительность заключенных сделок.  А также общие положения о недействительности сделок сземлей: какие сделки могут быть признаны недействительными,  на какой правовойоснове и какие юридические последствия ждут стороны, заключившие сделку,признанную недействительной.
Кроме того, подробнорассмотрены формы заключения сделок с земельными участками. Какие требования предъявляетзакон к форме заключения сделки с земельным участком и государственнойрегистрации перехода пава собственности на землю. 
Современныегражданско-правовые отношения, касающиеся сделок с землей,  принимают все болееорганизованный, упорядоченный вид.  И хотя, большинство сделок регулируется по-прежнему  гражданским законодательством, появились законы, регулирующиеименно земельные отношения и сделки, совершаемые с земельными участками: Законоб ипотеке, Земельный кодекс, Закон об обороте сельскохозяйственных земель, ряддругих нормативно-правовых актов. Тем не менее, остается ряд моментов, когдаземельный кодекс и гражданский кодекс не могут точно определить возможность иправомерность тех или иных действий с землей. 
Далее в курсовой работеподробно рассматривались виды сделок с земельными участками. Особенностикупли-продажи земельных участков, кто может выступать продавцом илипокупателем, правила и порядок купли-продажи земельных участков, требования корганизации торгов, аукционов.  Требовании к оформлению и регистрации договоровкупли-продажи земли. Особенности перехода права собственности на здание,строение, сооружение, находящихся на земельном участке, порядок пользованияземельным участком с переходом права собственности на здание, строение,сооружение или изменение сложившегося порядка пользования земельным участком.  
Подробно рассмотренаправовая база заключения ипотеки на земельный участок, права и обязанностизалогодержателя, особенности заключения договора ипотеки на земельные участки. 
 Аренда земли детальноразработана Земельным кодексом Российской Федерации и является на данный моментприоритетным видом сделок с землей. Права и обязанности   арендодателя иарендатора, их взаимодействие с органами местного самоуправления,   возникновениеи прекращение аренды и многие другие вопросы.
Дарение, мена и рентаземельных участков регулируется в основном нормами гражданского права, но и призаключении этих видов сделок с землей существуют свои особенности.
В целом еще раз можноподтвердить, что совершение сделок с  земельными участками является один  изнаиболее динамично развивающихся институтов  земельного права. Вопрос земли вРосси неизменно актуален, а производимые время от времени правительствомнеизбежные реформы не справляются с динамичным течением жизни и не решаютмногих спорных вопросов, касающихся владением, распоряжением и пользованиемземлею. 

Списоклитературы.
1.        Сырых Е.В.Земельное право. Учебник для вузов. – М., Юстицинформ. 2005.
2.        Боголюбов С.А.Земельное право. Учебник для вузов. – М.: Норма-инфра. 1999. Жариков Ю.Г.,УлюкаевВ.Х., Чуркин В.Э. Земельное право. Учебник. – М. Юрайт. 2003. с.90-127. 
3.        Земельное право.Учебник для вузов.  – М., Былина.2002. с.285-310.
4.         Комментарии кЗемельному законодательству РФ.  – М., Юрайт. 2002. Экологическое и земельноеправо. Сборник нормативных актов. – М. 2000.
5.        Судебная практикапо земельным спорам.  // кн.3 ч.I //.под ред. П.В. Крашенинникова. – М Статут. 2004.
6.        Гражданскоеправо. Учебник. // под ред. Суханова Е.А. – М.: Бек, 1998. с.329-377.
7.        Комментарии кГражданскому кодексу Российской Федерации// части первая – третья// под ред.Е.Л. Забарчука. – М. Издательство «Экзамен» «Право и закон». 2004. 
 
Список нормативных актов.
(Использованы материалы системы«Консультант-Плюс: Высшая школа».
Программа информационной поддержкироссийских наук и образования.)
1.    Гражданский кодекс РФ. Ч.1 от30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ
      и ч. 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. (в ред.от 29.06.2004).
2.  Земельный кодекс РФ. № 136-ФЗ от25 октября 2001 года
     (в ред. Федеральных законов от30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004)
3.  Указ Президента РФ “О реализацииконституционных прав граждан на       землю” от 07.03.96г. № 337 // Российскаягазета, 12 марта 1996 года.
4. Федеральный закон «Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ        от 24 июля 2002 года(в ред Федеральных законов от 07.07. 2003 № 113-ФЗ,      от 29.06.2004).
5. Федеральный закон «Об ипотеке(залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года   № 102-ФЗ  (в ред. Федеральныхзаконов от 29.06.2004 № 58-ФЗ)..
6. Федеральный закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество   и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 (в ред. от 29.06.2004 № 58-ФЗ).
7. Федеральный закон «О государственномземельном кадастре» № 28-ФЗ от
02 января 2000 года.
8. Федеральный закон «Оземлеустройстве» № 78-ФЗ от 18 июня 2001 года
     (в ред от 29.06.2004).
9. Постановление Правительства РФ от11 ноября 2002 года  № 808 «Об организации  и проведении торгов по продаженаходящихся в государственной или муниципальной собственности  земельныхучастков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
10.   Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997года № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных подзастройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельскихпоселений, или права их аренды»
11.     Постановление  Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков».