Совершенствование системы управления муниципальной недвижимостью в городе скачать бесплатно на Диплом IQ

–PAGE_BREAK–1.3. Особенности объектов недвижимости как товара. Основные сделки с ними на рынке и формы их реализации

Общая особенность всех объектов недвижимости как товара – это невозможность их физического перемещения. Невозможно взять с собой земельный участок, переместить без ущерба предприятие, учреждение, жилое или нежилое строение.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом. В их числе: государство, городские и сельские муниципалитеты, юридические лица (товарищества и общества, кооперативы и т. д.), физические лица (граждане, включая индивидуальных предпринимателей)[8].

Основные сделки с муниципальной недвижимостью на рынке – продажа, приватизация, сдача в аренду (земельные участки, объекты муниципального жилого и нежилого фонда).

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регулирует ст. 34 Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец заключает договор купли-продажи и предоставляет покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Следующая форма реализации муниципальной недвижимостью на рынке – приватизация. Приватизация означает передачу государственной или муниципальной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, зданий, жилых строений) за плату или безвозмездно в частную собственность. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретают права аренды на них.

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Приватизация муниципального недвижимого имущества осуществляется в соответствии с прогнозным планом приватизации. В случае необходимости привлечения дополнительных денежных средств в местный бюджет в прогнозный план могут вноситься соответствующие изменения в установленном порядке.

Прогнозный план приватизации муниципального имущества подготавливается органами местного самоуправления в срок, установленный его главой, и направляется ему для утверждения. Он содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, акций открытых акционерных обществ и объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, подлежащего приватизации в соответствующем году, согласно действующему законодательству.

В прогнозном плане приватизации указываются характеристика муниципального имущества, которое планируется приватизировать, и предполагаемые сроки приватизации. Утвержденный главой муниципального района, прогнозный план направляется для рассмотрения в Совет депутатов муниципального района одновременно с проектом бюджета района на очередной финансовый год.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования ежегодно не позднее 1 марта представляет главе района и в Совет депутатов отчет о выполнении прогнозного плана приватизации муниципального имущества за прошедший год.

Другой распространенной формой реализации муниципальной недвижимостью на рынке является аренда. Наиболее распространена аренда зданий, помещений и земельных участков.

Передача муниципального имущества различным организациям для использования на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов – надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории.

Не являясь монополистом на рынке недвижимости, но обладая существенно большим, чем у любого другого собственника на данной территории объемом ликвидного имущества, муниципалитет способен диктовать свои условия рынку: сдерживать рост и разброс цен, задавать уровень корректности и стабильности договоров, снижать уровень произвола в отношении арендаторов со стороны частных владельцев недвижимости.
Вывод

В российском праве к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Любые объекты недвижимости представляют собой важнейший экономический ресурс любого субъекта, эффективное использование которого способствует увеличению доходов субъекта, повышения его благосостояния. Поэтому вопросы управления муниципальной недвижимостью на сегодняшний день остаются наиболее актуальными для большинства муниципальных образований. Недвижимость и управление недвижимостью, находящейся в собственности города, являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. Управление собственностью — комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.
ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ГОРОДА ПУЩИНО

Пущино — уникальный город в Московской области,расположенный на юге Московской области в 96 км от Москвы (МКАД) и в 26 км от Серпухова, в экологически чистом районе, на берегу Оки окруженном лесом. Площадь городской территории 1783,7 га. Законом Московской области № 129/2004 от 25.10.2004 муниципальное образование «город Пущино Московской области» наделен статусом городского округа и утверждены границы муниципального образования «городской округ Пущино». Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 года № 642 городу присвоен статус НАУКОГРАДА Российской Федерации сроком на 5 лет.

2.1. Законодательное регулирование управления муниципальной недвижимостью
Для более глубокого понимания природы муниципальной недвижимости необходимо проанализировать юридическую составляющую содержания понятия «муниципальная недвижимость». С этой целью рассмотрим основные нормативные правовые акты Российской Федерации, которые составляют основу правового регулирования отношений муниципальной собственности в нашей стране.

К таким нормативным правовым актам следует отнести, в первую очередь, следующие:

1. Конституция Российской Федерации;

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации;

3. Земельный Кодекс РФ;

4. Водный Кодекс РФ;

5. ФЗ от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

6. ФЗ «Об охране окружающей среды»;

7. ФЗ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

8. ФЗ от 25 сентября 1997 года № 126-ФЗ «О финансовых основах местного самоуправления Российской Федерации»;

9. ФЗ от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Основной закон Российской Федерации наряду с другими наиболее важными сферами жизни общества и государства регулирует также отношения муниципальной собственности. В частности, пункт 1 статьи 130 Конституции Российской Федерации гласит: «местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью»[9]. В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, от имени муниципальных образований своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности участника гражданских правоотношений, в том числе права собственника могут «органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов»[10] (п.2 ст. 125 ГК РФ). Также собственник (муниципальное образование), в соответствии с п. 1 ст. 295 ГК РФ, «имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении»[11]. «Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами»[12]. Собственник, кроме того, решает широкий круг вопросов, как то создание предприятия, определение предмета и целей его деятельности, реорганизация и ликвидация предприятия (учреждения) и другие. Таким образом, анализ статей Гражданского Кодекса Российской Федерации, касающихся отношений муниципальной собственности, показывает, что имущество муниципальных образований, принадлежащее им на праве собственности, используется не только непосредственно муниципальным образованием через созданные им органы управления. Муниципальное имущество (как основная часть муниципальной собственности) находится в ведении (владении, пользовании) созданных городским или сельским поселением юридических лиц (муниципальных унитарных предприятий и учреждений). При этом главенствующая роль в осуществлении прав собственника остаётся за муниципальным образованием: это хорошо показано в статьях 294 – 296 ГК РФ, где описаны правомочия (и соответствующие ограничения) предприятий и учреждений в отношении принадлежащего им имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Отношения муниципальной собственности регулируются также действующими Федеральными законами Российской Федерации. Одним из законов, регулирующих финансовые основы местного самоуправления, является Федеральный закон от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В соответствии со статьёй 28 закона, муниципальная собственность является одной из составляющих экономической основы местного самоуправления. К тому же – в соответствии со статьёй 6 – владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью отнесены к вопросам местного значения. Также закон отводит большую роль органам местного самоуправления. В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», «органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью» (п. 2 ст. 29).

Финансовые основы местного самоуправления регулируются также Федеральным законом от 25 сентября 1997 года № 126-ФЗ «О финансовых основах местного самоуправления Российской Федерации». Здесь вопросы управления муниципальной собственностью рассматриваются в разрезе использования муниципального имущества в качестве источника доходов местного бюджета. В частности, пункт 3 статьи 7 закона – наряду с другими – к собственным доходам местных бюджетов относит:

· доходы от приватизации и реализации муниципального имущества;

· доходы от сдачи в аренду муниципального имущества, включая аренду нежилых помещений, и муниципальных земель;

· не менее 50 процентов налога на имущество предприятий (организаций).

Таким образом, (по Федеральному закону «О финансовых основах местного самоуправления Российской Федерации») муниципальное имущество используется муниципальным образованием для получения определённых финансовых средств, используемых – в свою очередь – для осуществления присущих местному самоуправлению социально-экономических функций.

Для наиболее полного изучения правовых основ управления муниципальной собственностью необходимо рассмотреть также Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», так как приватизация, будучи сложным и значительным процессом «возмездного отчуждения имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц»[13] (ст. 1 закона), является довольно значительным аспектом взаимоотношений муниципальных образований (через создаваемые ими органы) с физическими и юридическими лицами, действующими на данной территории и зачастую являющимися собственниками. Покупателями муниципального имущества (по сути – участниками отношений, возникающих в ходе приватизации), в соответствии с пунктом 1 статьи 5 закона, могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений и других лиц (в соответствии с законом). Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п.1 ст. 13) предусматриваются следующие способы приватизации муниципального имущества:

· продажа муниципального имущества на аукционе,

· продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе,

· продажа муниципального имущества на конкурсе,

· продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг,

· продажа муниципального имущества посредством публичного предложения,

· продажа муниципального имущества без объявления цены,

· продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления,

· преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество,

· внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.

Таким образом, приватизацию муниципального имущества можно проводить большим количеством способов, основная часть которых сводится к продаже данного имущества. При этом, приватизация муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом (п. 5 ст. 13).

Тема дипломного проекта предполагает изучение муниципальной собственности на примере г. Пущино. В этой связи необходимо проанализировать, с учётом избранной темы, законодательство муниципального образования в области управления муниципальной собственностью. Основу правового регулирования отношений муниципальной собственности в г. Пущино, а также управления муниципальной собственностью составляют следующие нормативные правовые акты:

· Устав Городского округа ПущиноМосковской области;

· Решение совета депутатов об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности г.Пущино Московской области от «12» мая 2005 г. №108/18;

· Решение совета депутатов о норме выделения земельных участков
гражданам в пределах границ г. Пущино №150/37 от «10» июня 2003 г. ;

· Решение совета депутатов об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Пущино №128/32 от «30» декабря 2002 г.;
· Решение совета депутатов об утверждении Положения о порядке установления цен (тарифов) на услуги муниципальных предприятий и учреждений городского округа Пущино №77/09 от 20 августа 2009 года;

продолжение
–PAGE_BREAK–
· Решение совета депутатов об утверждении перечня муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства) и подлежащего использованию только в целях предоставления его во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства № 501/78 от 12 февраля 2009года;

· Положение о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом от 15 октября 1999 года № 157;

· Положение о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности г. Пущино Московской № 108/18 от 12.05.2005г;

· Положение о муниципальном экологическом и земельном контроле на территории города Пущино от 27 октября 2005 г. №148/ 27;

· Положение о муниципальной казнеГородского округа Пущино от 15 декабря 2005 г. N 163/29.
Устав Городского округа Пущино Московской области имеет высшую юридическую силу по отношению к другим правовым актам органов местного самоуправления и по вопросам регулирования муниципальной собственности базируется на положениях Федерального закона от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Это свидетельствует от том, что общие принципы регулирования отношений муниципальной собственности на территории г. Пущино соответствуют прописанным в федеральном законодательстве. Следовательно, особенности управления муниципальной собственностью, присущие данному муниципальному образованию, раскрыть через анализ Устава Городского округа Пущино Московской области не представляется возможным. Это возможно при изучении нормативных правовых актов, принятых Пущинским городским Советом депутатов – представительным органом муниципального образования.

Рассмотрим некоторые из них, а именно названные выше Положения. Положение о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию «Городской округ Пущино» регулирует порядок осуществления (от имени муниципального образования) деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, иных уполномоченных на то лиц по реализации в рамках их компетенции правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом города Пущино. В первую очередь, в целях учета муниципального имущества и прав на него, контроля за состоянием и использованием, систематизации информации о муниципальном имуществе последнее подлежит обязательной пообъектной регистрации в реестре муниципального имущества (п. 1 ст. 3 Положения). При этом основаниями для включения в реестр и исключения из него объекта муниципального имущества являются возникновение и прекращение права собственности города Пущино на данный объект.

В данном нормативном правовом акте большое внимание уделяется муниципальным предприятиям (учреждениям) и имуществу, находящемуся в их владении. Решения об учреждении, реорганизации и ликвидации муниципального предприятия (учреждения) принимаются Пущинским городским Советом депутатов. Он же, в частности, определяет предмет и основные цели деятельности муниципального предприятия, а также размер подлежащей перечислению в бюджет города прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, что соответствует статье 295 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В то же время, решения о наделении действующего муниципального предприятия муниципальным имуществом на праве хозяйственного ведения, а также решения об изъятии у муниципального предприятия закрепленного за ним муниципального имущества принимаются главой города Пущино (п. 2 ст. 4 Положения). Такой же порядок установлен и в отношении муниципального учреждения, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления (п. 5 ст. 5 Положения). Глава города также принимает решение о предоставлении муниципальному предприятию согласия на распоряжение имуществом, закрепленным за ним на праве хозяйственного ведения (за исключением сдачи в аренду). Таким образом, статьи 4 и 5 Положения о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности городу Пущино, определяют участников процесса управления муниципальной собственностью, закреплённой за муниципальными предприятиями и учреждениями. Положением также определяется распределение правомочий органов и должностных лиц муниципального образования «Город Пущино» в отношении данной собственности, которое показывает, что ключевые решения, определяющие дальнейшую деятельность (или её завершение) предприятия или организации, принимает представительный орган муниципального образования, как бы задавая тем самым исходные положения. При этом текущей деятельностью создаваемых городом юридических лиц занимается администрация и – в большей степени – глава города Пущино.

Одним из аспектов управления муниципальной собственностью является отчуждение муниципального имущества, его передача в безвозмездное пользование, залог и доверительное управление. В соответствии с пунктом 1 статьи 7 названного выше Положения, решения об отчуждении муниципального имущества путем дарения, мены, продажи и иным образом принимаются Пущинским городским Советом депутатов. Решение о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование, залог и доверительное управление также принимается Пущинским городским Советом депутатов (п. 3 ст. 7 Положения). В то же время вопросы приобретения имущества в собственность города Пущино и изменения статуса муниципального имущества находятся в ведении главы города (ст. 8 Положения). Глава города принимает решения:

· о приобретении имущества в собственность города;

· о переводе нежилых помещений в жилые;

· о переводе жилых помещений в нежилые;

· об изменении профиля использования и переоборудовании жилых помещений без перевода их в нежилые;

· о включении жилых помещений в число служебных;

· об исключении жилых помещений из числа служебных.

Данная информация, таким образом, позволяет сделать вывод о распределении правомочий между ветвями власти. А именно в том, что – по сути – городской Совет депутатов ведает вопросами отчуждения муниципальной собственности, а администрация муниципального образования – вопросами приобретения имущества в собственность города. Очевидно, что законодатель руководствовался здравым смыслом: отчуждение муниципальной собственности – более ответственное мероприятие, поскольку при неграмотном или злонамеренном руководстве в данном случае интересам города может быть нанесён больший вред, чем при приобретении муниципальной собственности. Именно поэтому дарение, мена, продажа и тому подобные действия в отношении муниципальной собственности относятся к компетенции представительного органа муниципального образования.
2.2. Анализ состояния системы управления муниципальной недвижимостью городского округа Пущино

Муниципальная собственность- это огромный имущественный комплекс, в который входят различные виды имущества: земля, движимое и недвижимое имущество. В категорию «недвижимое имущество» входят жилой и нежилой фонд, коммунальные сети, различного рода сооружения и так далее. В собственности города находятся объекты, имеющие особо важное значение для жизнеобеспечения города, удовлетворения потребностей населения и городского хозяйства, а также сохранения историко-культурного наследия (городские парки, ценные природные ландшафты, памятники архитектуры, городские системы водоснабжения и энергообеспечения, городские дороги и площади, инженерные сети и сооружения. К объектам муниципальной собственности относятся объекты социально-культурного назначения, объекты муниципального городского жилого фонда. В городе Пущино находится пять муниципальных учреждений: ”Центральная библиотека” городского округа Пущино, Пущинский музей экологии и краеведения, детская музыкальная школа им. А.А. Алябьева, детская художественная школа города Пущино, детский сад «Рябинка».

Одним из важных доходов местного бюджета являются доходы от имущества, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому вопросы управления муниципальной недвижимостью на сегодняшний день остаются наиболее актуальными для большинства муниципальных образований.

Процесс управления муниципальным недвижимым имуществом как любой процесс управления разделяется на стадии:

планирование;

исполнение (принятия решения и организация его исполнения);

учет и контроль;

анализ.

Реализацию всех указанных выше стадий осуществляет Комитет по управлению имуществом г. Пущино. Комитет по управлению имуществом является органом исполнительной власти — структурным подразделением администрации города Пущино, обеспечивающим проведение единой государственной политики и организацию в городе. В своей деятельности Комитет по управлению муниципальным имуществом руководствуется действующим законодательством, указами и распоряжениями Президента РФ, постановлениями и распоряжениями Правительства РФ, правовыми актами города Пущино, его уставом и решениями органов местного самоуправления. Целью работы Комитета по управлению имуществом г. Пущино является эффективное и рациональное управление муниципальной собственностью г. Пущино путем создания единой системы управления имуществом города, упорядочения земельно-имущественных отношений, создания автоматизированной системы единого кадастра. Достижение цели эффективного и рационального управления муниципальной собственностью г. Пущино осуществляется с помощью разработки и внедрения современных методов управления.

В своей работе Комитет по управлению имуществом г. Пущино решает следующие основные задачи:

ü по управлению муниципальным имуществом:

· увеличение доходной части бюджета г. Пущино путем передачи муниципального имущества в аренду, доверительное управление;

· формирование муниципальной собственности города и ее рациональное использование;

· ведение учета объектов муниципальной собственности;

· осуществление контроля за сохранностью и использованием муниципального имущества;

· разработка нормативных правовых актов органов городского самоуправления г. Пущино по организации управления муниципальной собственностью, деятельности муниципальных унитарных предприятий и учреждений г. Пущино;

· создание комплексной информационной системы по учету и управлению муниципальной собственностью;

· организация и координация работы по страхованию муниципальной собственности г. Пущино.

ü по управлению земельными ресурсами:

· увеличение поступления земельных платежей в бюджет г. Пущино;

· организация и осуществление учета, контроля за рациональным использованием земель города;

· работа по разграничению земель.

За последние четыре года, с учетом развития рыночных отношений, приоритеты и цели деятельности Комитета поменялись от разграничения собственности и приватизации до повышения эффективности использования муниципального имущества, с апреля 2005 года Комитету делегированы полномочия в области земельных отношений. Сейчас Комитет занимается формированием доходной части бюджета: поступлениями от продажи объектов недвижимого имущества в рамках приватизации, от продажи через аукцион земельных участков, от арендной платы за земельные участки, поступлениями от передачи участков в собственность за плату под существующими объектами. Это та часть, которая ежегодно предоставляется в бюджет, а затем расходуется на те или иные нужды муниципалитета. Плановые показатели все время варьируются и корректируются, исходя из общей экономической обстановки.

По данным отчёта главы города Пущино на конец 2009 года действовало договоров аренды помещений-235, договоров безвозмездного пользования – 48.

Всего перечислено в местный бюджет за аренду помещений – 29 297,0 тыс. рублей.

На конец 2009 года действовало 205 договоров аренды земельных участков.

Перечислено в местный бюджет городского округа за аренду земельных участков – 11 218,0 тыс. рублей.

Сумма средств от продажи земельных участков в отчетном периоде составила – 7 581,0 тыс. рублей.

Общая сумма доходов от деятельности Комитета в доходах местного бюджета за 2009г. составила – 48 325,0 тыс. руб.

Доходы от аренды недвижимого имущества увеличились на 4,9%, при этом ставка арендной платы на недвижимое имущество выросла в 2008г. на 13,6%[14]. Часть доходов Комитет не дополучил в связи с предоставлением ООО «Раритет» льготы по арендной плате за городской рынок. Финансово-экономический кризис коснулся деятельности многих предпринимателей. Расторгнут договор из-за неплатежей с фирмой «Низар». Приход в город сети магазинов расширенной продажи продовольственных товаров «Копейка», «Дикси», «Пятерочка» снизил доходы городских предпринимателей – именно этим объясняются задержки платежей по арендной плате. Кроме того, на сегодняшний день действие законов об оценке права аренды и оценке ставки арендной платы за нежилые помещения и, как следствие этого, значительное увеличение этих показателей после оценки, не позволяют расширить круг заинтересованных лиц на участие в торгах по аренде освободившихся помещений.

Сумма доходов от аренды земельных участков уменьшилась на 38,8%, а базовый размер арендной платы за землю не изменился[15]. Снижение доходов от аренды земельных участков объясняется недоимкой, образовавшейся в результате неоплаты ОАО «БИОРАН», ООО «Торговый дом корпорации Главмособлстрой», ООО «АкадемЭлитСтрой».

Указанные должники вызывались на межведомственную комиссию, однако в силу финансового кризиса платежи за отчетный период до настоящего времени не поступили.

В результате общая сумма доходов от деятельности Комитета за отчетный период по сравнению с 2008 г. уменьшилась на 13,0%.

Комитет предоставил 319 комплектов документов жителям города для регистрации приватизированного жилья в ГУФРС по Серпуховскому району.

Задачи Комитета на 2010 год:

— взыскание дебиторской задолженности арендаторов в сумме около 10 млн. рублей;

— увеличение доходов от деятельности Комитета до 60 млн. рублей.

Сейчас базовая ставка арендной платы за нежилые помещения в г. Пущино на 2009 год составляет 1250 руб. (без НДС и без учета коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг) за один квадратный метр в год[16].

В соответствии с Соглашением о сотрудничестве при разработке программы комплексного социально-экономического развития муниципального образования городской округ Пущино между Министерством экономики Московской области и Администрацией городского округа Пущино Московской области от 27.07.2005 года была разработана «Программа комплексного социально-экономического развития городского округа Пущино на период до 2010 года»[17].

Программа была рассмотрена и одобрена Администрацией города Пущино и городским Советом депутатов.

В целях реализации норм Градостроительного, Земельного и Жилищного кодексов Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», иное законодательство Российской Федерации о земле», Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федерального Закона от 6.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» Программа предусматривает реализацию градостроительного и ресурсного обеспечения развития городского округа путем реализации следующих мероприятий:

– инвентаризация земель, расположенных в границах городского округа Пущино, установление сформированных земельных участков, их собственников и текущих пользователей, кадастровое обследование и кадастровая оценка всех сформированных и фактически используемых земельных участков, выявление и формирование земельных участков, подлежащих оформлению в муниципальную собственность, государственная регистрация прав собственности и иных прав на все земельные участки, определение налогооблагаемой базы, ставок налогообложения и налогоплательщиков по налогу на землю, а также установление новых и корректировка действующих ставок арендной платы за земельные участки, арендуемые у городского округа;

– выявление фактически неиспользуемых и (или) используемых не по назначению земельных участков, оценка эффективности использования земельных ресурсов городского округа, определение наилучшего их использования в целях градостроительного развития городского округа, выработка и реализация комплексных мер, направленных на обеспечение эффективного использования земельных ресурсов городского округа;

– инженерный аудит и техническая инвентаризация объектов недвижимости жилого и нежилого назначения, определение потребностей и сроков постановки объектов (технологического оборудования) на капитальный ремонт или вывода из эксплуатации, выявление и постановка на учет всех объектов налогообложения по налогам, взимаемым с объектов недвижимости, уточнение налогооблагаемой базы, ставок налогообложения и налогоплательщиков, оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, выработка и реализация комплексных мер, направленных на приближение налогооблагаемой базы к рыночной стоимости объектов недвижимости, оформление объектов недвижимости в муниципальную собственность, повышение эффективности использования муниципального имущества, установление новых и корректировку действующих ставок арендной платы за пользование муниципальным имуществом;

– параллельная разработка, согласование и утверждение нового генерального плана городского округа Пущино, плана его реализации, правил землепользования и застройки, проектов планировок отдельных частей территории городского округа, а также проектно-сметной документации на первоочередные объекты капитального строительства, включенные в Программу и генеральный план городского округа;

– формирование и предоставление вновь образуемых земельных участков для использования в целях, предусмотренных настоящей Программой и документами территориального планирования Московской области и городского округа Пущино.

Для обеспечения выполнения национальной программы по строительству доступного жилья в перечень и механизм реализации мероприятий программы по комплексному социально-экономическому развитию городского округа Пущино Московской области включена подпрограмма «Доступное жилье», задачами которой являются:

– создание условий для увеличения объемов жилищного строительства и привлечения инвестиций на эти цели в объемах и сроки, обеспечивающих последовательное подтягивание уровня обеспеченности и качества жилищных условий населения города до стандартов поселений, существующих в ведущих научно-исследовательских и инновационных центрах мирового уровня;

– повышение эффективности функционирования рынка жилья за счет развития массового жилищного строительства, развития социальной ипотеки и долгосрочного жилищного кредитования граждан, в том числе путем обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов, в целях обеспечения трудоспособному населению возможностей для улучшения жилищных условий за счет собственных доходов в среднесрочной перспективе;

– совершенствование порядка предоставления жилья на условиях социального найма, расширение мер по оказанию адресной помощи тем категориям граждан, которые нуждаются в особой государственной и муниципальной поддержке, в том числе молодым семьям, аспирантам, студентам и молодым специалистам организаций и учреждений научно-производственного комплекса и инфраструктуры наукограда Пущино;

– снос ветхого жилья и капитальный ремонт изношенного жилого фонда, создание маневренного фонда жилья, необходимого для этих целей, за счет строительства муниципальной жилой площади и иных объектов недвижимости жилищного назначения, используемых для временного проживания граждан;

– обеспечение комплексной застройки микрорайонов и кварталов города, включая создание мощностей и строительство сетей их инженерно-технического обеспечения и социальной инфраструктуры, необходимых по градостроительным нормами и стандартам обслуживания населения, соответствующим стандартам развитых стран мира;

– разделение в муниципальном секторе выполнения функций собственника жилищного фонда и функций по управлению и обслуживанию этого фонда, переход к преимущественно конкурсному отбору подрядных организаций для выполнения работ по обслуживанию, ремонту и управлению муниципальным жилищным фондом;

– наращивание базы формирования доходной части местного бюджета за счет платежей по налогам на имущество граждан и платежей за аренду (социальный найм) муниципальной жилой площади путем приведения кадастровой (балансовой) стоимости жилого фонда в соответствие с его рыночной стоимостью и повышения эффективности управления жилым фондом в целом.
2.3. Основные проблемы управления муниципальной недвижимостью в городе Пущино

Отрицательная динамика показателей поступлений в городской бюджет от управления и распоряжения муниципальной недвижимостью свидетельствует о неэффективности действующей системы управления собственностью города Пущино. Определение стоимости передаваемого в аренду имущества происходит по административно утвержденной методике, которая не отражает и не может отображать реальную стоимость объекта. Не осуществляется регулярная оценка рыночной стоимости объекта. Именно поэтому большинство объектов муниципальной недвижимости неконкурентоспособны. Одной из проблем, препятствующих на современном этапе результативному использованию муниципальной собственности, является также проблема громоздкости и ветхости большого числа объектов муниципальной собственности, которые «отвлекают» на ремонт значительные денежные средства. При этом стоит отметить, что суммы, выделяемые из муниципального бюджета даже близко не покрывают всей потребности в капительном ремонте. Практика управления муниципальной собственностью в развитых странах показывает, что к категории доходных видов собственности обычно относится земля, отдельные виды муниципальных предприятий и недвижимости, муниципальные банки и иные финансово-кредитные учреждения и т.д. В Российской Федерации положение выглядит несколько иначе. В основном из-за социальных проблем, доставшихся нам в наследство от централизованной системы. Перекос настолько велик, что традиционно доходные во всем мире водопровод, теплоснабжение, сдача жилья внаем в России являются убыточными.

Экономические реформы объективно обуславливают усиление внимания к территориальному аспекту управления недвижимостью, инициируют его серьезную модернизацию и совершенствование. Вовлекаемая в рыночный оборот доля недвижимости (передача объектов недвижимости в управление, долгосрочную аренду на инвестиционных условиях) остается незначительной, что не позволяет в полной мере реализовать экономический потенциал недвижимого имущества муниципального образования. Таким образом, проблемы обусловлены помимо прочего и несовершенством законодательства. И это логично, поскольку законодательство Российской Федерации – по сути – призвано создать условия для нормального функционирования всех участников правовых отношений, в том числе в экономической и социальной сферах. А именно здесь и реализуется система управления муниципальной собственностью в отдельно взятом муниципальном образовании. Особенно важной является социальная направленность (общесоциальный характер) муниципальной собственности. В итоге, проблемы использования и управления муниципальной собственностью проявляются в социальной сфере и отражаются на местном сообществе, населении муниципального образования (которое и является собственником).

От работы Комитета же не поступает должных доходов в связи с предоставлением льгот по арендной плате за городской рынок. Финансово-экономический кризис коснулся деятельности многих предпринимателей. Расторгается большое количество договоров из-за неплатежей с различными фирмами. Из-за снижения доходов городских предпринимателей – происходят задержки платежей по арендной плате. Кроме того, на сегодняшний день действие законов об оценке права аренды и оценке ставки арендной платы за нежилые помещения и, как следствие этого, значительное увеличение этих показателей после оценки, не позволяют расширить круг заинтересованных лиц на участие в торгах по аренде освободившихся помещений. Отсутствует публичный реестр недвижимости, что крайне негативно сказывается на привлечении потенциальных покупателей или арендаторов.

Сумма доходов от аренды земельных участков уменьшилась на 38,8%, а в результате общая сумма доходов от деятельности Комитета по управлению имуществом за отчетный период по сравнению с 2008 г. уменьшилась на 13,0%[18]. Развитие методик в области управления объектами недвижимости является важной научной проблемой в экономике. Трудами многочисленных отечественных и зарубежных ученых данная проблема приобрела статус научного понятия, с четким содержанием, объемом и распределением иерархической структуры. Объектом изменений являются организационные системы, поэтому актуальным является рассмотрение механизмов управления организационными проектами, т. е. процедур принятия решений при управлении объектами недвижимости.

Одной из главных проблем управления недвижимостью по сей день остается организационная проблема, связанная с дефицитом квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью.

Несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти прослеживается и во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур, упорядочения пространственного регулирования муниципального землепользования.

Современное состояние отношений муниципальной собственности не обеспечивает на практике реализацию ее как экономической основы местного самоуправления и характеризуется множеством отрицательных явлений: муниципальные предприятия в основном убыточны, учреждения — высокозатратны, а местные бюджеты в большинстве своем дотационны, обеспечение населения отдельными видами социальных услуг, как правило, ниже социальных стандартов. Низкий уровень эффективности муниципальной собственности обусловлен неблагополучным состоянием местного самоуправления в целом.

Причиной неудовлетворительного положения является отсутствие четких принципов и критериев разграничения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления, несоответствие объема полномочий органов местного самоуправления имеющимся в их распоряжении материально-финансовым ресурсам; несоответствие правового статуса муниципальных предприятий целям и характеру их деятельности; несовершенство системы нормативно-правового регулирования процесса управления муниципальной собственностью.

В практике управления муниципальной собственностью необходимы одновременное повышение эффективности (экономической выгодности) и результативности имеющихся в распоряжении муниципального образования имущественных ресурсов.
. Возможность совершенствования процесса управления муниципальной собственностью в современной России определяется следующими обстоятельствами:

— стабилизацией политической обстановки и укреплением экономики в стране в целом;

— обретением местным самоуправлением, как самостоятельной формы публичной власти, определенной экономической устойчивости;

— формированием и развитием рыночной конкурентной среды.
Вывод

Итак, систему управления муниципальной недвижимостью г. Пущино в целом нельзя назвать эффективной, о чём свидетельствуют показатели поступлений средств от распоряжения данным видом имущества. Общая сумма доходов от деятельности Комитета по управлению имуществом за отчетный период по сравнению с 2008 г. уменьшилась на 13,0%. Выявлен ряд основных проблем, препятствующих повышению эффективности использования муниципальной недвижимости:

— не уделяется внимание мониторингу рынка недвижимости;

— определение стоимости передаваемого в аренду имущества происходит по административно утвержденной методике, которая не отражает и не может отображать реальную стоимость объекта;

— отсутствует публичный реестр недвижимости;

— дефицит квалифицированных профессиональных управляющих городской недвижимостью;

— несовершенство систем деятельности органов муниципальной власти во взаимоотношении с инвестором в сфере регулирования юридических и градостроительных процедур;

-недоработанность законодательства в целом.
ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Г. ПУЩИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
3.1 Пути повышения эффективности организации управления муниципальной недвижимостьюв г. Пущино

Недвижимость и управление недвижимостью, находящейся в собственности города, являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. Управление собственностью — комплекс административных, экономических и законотворческих действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.

Основным критерием эффективного управления муниципальной недвижимостью является увеличение доходной части бюджета. Этого можно достичь за счет эффективного управления недвижимостью, осуществления контроля за субъектами и объектами городских отношений, а также за счет экономии бюджетных средств, направляемых на осуществление функций управления. При этом ключевое значение должно быть придано выявлению и анализу факторов, которые воздействует на эффективность управления муниципальной недвижимостью. К ним относятся вещные, организационно-правовые, экономические, экологические и социально-культурные факторы (рис. 3).

–PAGE_BREAK– 3.2. Эффективность муниципального управления от реализации практических рекомендаций по совершенствованию управления недвижимостью г. Пущино Московской области
Эффективность муниципального управления городского округа Пущино от применения на практике предложенных мероприятий проявляется сразу в нескольких сферах – социальной, экономической и политической.

Эффективность в экономической сфере обусловлена увеличением поступлений в местный бюджет от деятельности Комитета по управлению муниципальной недвижимостью. Для совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью в г. Пущино в состав КУИ необходимо включить двух специалистов. Это будет стоить городскому бюджету около 600 тыс. руб. На создание сайта Комитета по управлению имуществом уйдет еще 30 тыс. руб. Однако благодаря мониторингу и анализу рынка недвижимости, а так же разработанной специалистами маркетинговой стратегии и созданию общедоступного реестра недвижимости, минимальное пополнение муниципальной казны ожидается с 48325 тыс. руб. до 54174.25 тыс. руб. в год. При этом за аренду земельных участков планируется получить 12451.98 тыс. руб., что на 11% больше, чем было получено в 2009г. Доходы бюджета от продажи земельных участков минимально увеличатся на 17% и составят 8869.77 тыс. руб. Постепенно будет происходить расширение круга заинтересованных лиц в аренде и покупке муниципальной собственности, соответственно, доходы г. Пущино ежегодно будут увеличиваться.

При реализации предложенных мероприятий органы местного самоуправления получат возможность за первый год увеличивать доходы городского бюджета более чем на 12%.

Эффективность в социальной сфере:

1. Получение свободного доступа граждан к информации, их участие в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества.

2. Развитие и гармонизация социальных отношений, взаимодействие власти и населения по обустройству жизни в городском округе.

3. Доходы от управления муниципальной недвижимостью будут идти на благоустройство города, реализацию социально-экономических программ и повышение уровня жизни населения.

4. Привлечение субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Пущино.

Эффективность в политической сфере проявится в повышении имиджа органов местного самоуправления. Вследствие чего несомненно возрастёт и доверие населения к муниципальной власти.

Кроме того, с повышением имиджа органов местного самоуправления повышается и имидж городского округа в целом, что может привести к увеличению инвестиционной привлекательности для развития производственно-экономического и социального секторов экономики района.
Вывод

Для устранения проблем управления муниципальной недвижимостью г. Пущино рекомендуется:

1. В состав КУИ включить двух специалистов по управлению недвижимостью для постоянного анализа рынка и разработки антирисковой политики.

2. Законодательно совершенствовать арендные отношения.

3. Создать полный реестр недвижимости.

4. Полностью перейти к рыночной оценке арендной платы.

5. Обеспечить свободный доступ граждан к информации о работе КУИ.

Эффективность предлагаемых мер:

1. в социальной сфере:

— получение свободного доступа граждан к информации, их участие в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества;

— развитие и гармонизация социальных отношений, взаимодействие власти и населения по обустройству жизни в городском округе;

— доходы от управления муниципальной недвижимостью будут идти на благоустройство города, реализацию социально-экономических программ и повышение уровня жизни населения;

— привлечение субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Пущино.

2. в политической сфере проявится в повышении имиджа органов местного самоуправления, вследствие чего несомненно возрастёт и доверие населения к муниципальной власти.

3. в экономической сфере:

— увеличение доходов городского бюджета от деятельности Комитета по управлению имуществом более чем на 12%;

— повышение имиджа органов местного самоуправления и городского округа в целом, может привести к увеличению инвестиционной привлекательности для развития производственно-экономического и социального секторов экономики района.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Систему управления муниципальной недвижимостью г. Пущино в целом нельзя назвать эффективной, о чём свидетельствуют показатели поступлений средств от распоряжения данным видом имущества. Общая сумма доходов от деятельности Комитета по управлению имуществом за отчетный период по сравнению с 2008 г. уменьшилась на 13,0%.

На основании проведенного исследования можно сделать вывод, что процесс совершенствования системы управления муниципальной недвижимостью требует профессионального подхода к этой проблеме; четкого законодательного регулирования; изучения зарубежного опыта в этой сфере; наличия специалистов этой области в составе Комитета по управлению имуществом; мониторинга рынка недвижимости; постоянного информирования населения муниципального образования о деятельности КУИ и состоянии объектов муниципальной недвижимости. Проведение этих мероприятий в комплексе, несомненно, положительно скажется на социально-экономическом развитии города Пущино.

Эффективность предлагаемых практических рекомендаций обуславливается:

1. в социальной сфере:

— получением свободного доступа граждан к информации, их участием в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования, состояния оборота недвижимости и т.д., что будет способствовать налаживанию социального диалога, являющегося главным фактором становления открытого общества;

— развитием и гармонизацией социальных отношений, взаимодействием власти и населения по обустройству жизни в городском округе;

— привлечением субъектов малого и среднего бизнеса к объектам муниципальной недвижимости, что приведет к увеличению количества рабочих мест в г. Пущино.

3. в экономической сфере:

— увеличением доходов городского бюджета от деятельности Комитета по управлению имуществом более чем на 12%;

1. Алпатов А. А. Анализ эффективности землепользования. – М.: 2004 г.

2. Анимица Е.Г., Тертышный А.Т. Местное самоуправление: история и современность. Екатеринбург, 1998 г. — 296 с.

3. Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. «Экономика недвижимости» // СПб.: Питер, 2008 г.

4. Асаул А.Н., А.В. Карасев. «Экономика недвижимости» // СПб.: Питер, 2001 г.

5. Атаманчук Г.В. Государственное управление. Учебное пособие, М., 2004 г.

6. Бабун Р.В. Современные тенденции изменения состава и функций муниципальной собственности; журнал Имущественные отношения в РФ 9(36), 2004 г.

7. Бездольный С.Л. Развитие муниципальной экономики в условиях пере-хода к рынку, Р-Д, 2002 г.

8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник. — 2-е изд. — М.: Маркетинг, 2002 г. — 801с.

9. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебн.-практ. пособие. М.: Дело, 2005 г.

10. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. – 1999 г. — N 3. — С.38-43.

11. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью: учебник. М.: Паритет, 1997г.- 350с.

12. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью: учебное пособие. М.: Издательство ВШПП, 2001г.- 368с.

13.В.В. Иванов, А.Н. Коробова. «Муниципальный менеджмент»: Справочное пособие /– М.: ИНФРА-М, 2002 г.

14. Ипатов Е.Л. Создание системы управления муниципальной собственностью: некоторые правовые аспекты проблемы. Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». 4 2006 г.

15. Колюшин Е. И. О праве муниципальной собственности // Журнал российского права. – 1997 г. – №9.

16. Кошкин В.И., Шупыро В.М. «Управление государственной собственностью»: учебник/ – М.: ИНФРА-М, 1997г. – 496с.

17. Крутик А. Управление недвижимостью / А.Крутик, Е.Никольская // Муниципальная экономика. – 2002 г. — N 1. — С.77-96.

18. Лексин, В.П. Государственная собственность в динамике рыночных перемен. — М.: РЭЖ, №10. 1993 г. С. 12.

19. Маркварт Э., Савранская О., Стародубская И., Рекомендации по формированию экономических и финансовых основ МСУ/Э/Под общей редакцией Э. Маркварта. М., М.: ИД ФБК-ПРЕСС 2004 г.

20. Назаренко В.И. Земельные отношения и рынок земли / Назаренко В.И., Шмелев Г.И. — М.: Памятники ист. мысли, 2005 г. — 285с.

21. Подберезняк И. Формирование муниципальной собственности через призму реформы местного самоуправления: взгляд со стороны инвестора // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007 г. №10 С.54-55.

22. Постовой Н.В. Муниципальное право. — М.: Юристъ, 1998. – 310 с. Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика. — М., 2000 г. — 294с.

23. Рудой В.В., Игнатов В.Г. Местное самоуправление. — М., Феникс, 2006
Недвижимость: практ. энцикл. / под ред. Радченко И.С. — М.: ГроссМедиа; ГроссМедиа Ферлаг, 2005. — 406с.

24. Семско Г.В. Муниципальная собственность и сфера общественных услуг. Проблемы приватизации. — М., 1994.

25. Шихмагомедов А. Маклер: учеб.-практ. пособие для спец-ов по недвижимости. — М., 2000. — 480с

26. Щепачев В.А. Проблемы регулирования имущественных правоотношений с участием органов местного самоуправления // Конституционное и муниципальное право № 18 от 27.08.2008г. С 24.
Интернет источники:

продолжение
–PAGE_BREAK–

Похожие работы