Министерство образованияРоссийской Федерации
ПензенскийГосударственный Университет
Кафедра Экономики,финансов и менеджментаКурсовая работа
по предмету«Экономиканедвижимости»
«Современное состояниерынка ипотеки в Российской Федерации»
Выполнила: студентка
группы 03ээ3
Кривозубова Е.А.Проверил: Понукалин А.В.
2007 г.
Содержание
Введение
1. Особенности развития рынкаипотеки РФ
2. Проблемы,препятствующие развитию рынка ипотеки
3. Перспективы развитиярынка ипотечного кредитования
Заключение
Список литературы
Введение
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке)одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежныхтребований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенногонедвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно переддругими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральнымзаконом.
Исходя из правового понятия ипотечногокредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственнокредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в видезалога (объекта недвижимости). Существуют разные варианты заключения договорови оформления сделок; то же можно сказать и об условиях получения и порядкенепосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитныхорганизациях, так и в регионах страны.
В настоящее время формирование системыипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направленийгосударственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядомнормативных документов, ее становления – предмет внимания всех структур власти.Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточнойструктурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования вжилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитииданной сферы.
В данной работе рассмотрим сегодняшнеесостояние рынка ипотеки в РФ, проблемы развития ипотечного рынка, а такжеперспективы развития.
1. Особенностиразвития рынка ипотеки РФ
По даннымстатистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Приэтом пятая часть населения (21%) говорит о крайне высокой, а треть (36%) — обумеренной потребности в улучшении условий жилья. Один из вариантов разрешенияквартирного вопроса – получение банковского ипотечного кредита на приобретениенедвижимости. (№10)
В последниегоды Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечныхсделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. — уже 296 тыс. Рост объемов ипотечногокредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшениеосновных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие,общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан. (№11)
Объемыпредоставляемых кредитов увеличиваются высокими темпами, числобанков-участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам продолжаютснижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов всоответствии с потребностями клиентов.
В качествезначимых региональных ипотечных рынков необходимо рассматривать Тюменскую (3,5млрд руб. задолженности по ипотечным ссудам), Свердловскую (2,2 млрд руб.),Челябинскую (1,7 млрд руб.) области, а также Республику Башкортостан (1,5 млрдруб.). Высокий уровень активности в сегменте ипотечного кредитования отличаетКемеровскую и Новосибирскую области, Пермский и Алтайский края, а такжеРеспублику Татарстан. (№5, стр 9)
Различиямежду субъектами РФ в уровне обеспеченности населения услугами ипотечногокредитования в значительной степени определяются особенностями жилищнойполитики региональных властей. Так, во всех перечисленных регионах реализуютсяипотечные программы, финансируемые за счет бюджетных средств. Как правило,региональные власти выделяют ресурсы на субсидирование процентных ставок поипотечным ссудам или на оплату заемщиком первоначального взноса.
Можносказать, что в той или иной степени государственная политика, направленная настабилизацию социально-экономического положения в стране и мероприятия по формированиюположительного имиджа ипотеки принесли наконец свои плоды.
Уровеньинформированности россиян об ипотеке также растет. По данным НАФИ, твердо знаюто том, что такое ипотека 35% россиян. И только пятая часть населения совершенноничего не знает об ипотечном кредитовании. Доля населения, имеющего опытипотечного кредитования (те, кто выплачивает, либо уже выплатил кредит) покадостаточно мала — всего 2% россиян. Однако, за прошедший год наблюдаетсяувеличение количества россиян, готовых воспользоваться услугой ипотечногокредитования, то есть задумывающихся о том, что действительно можно взятькредит и это будет решением жилищного вопроса или же уже предпринимающихдействия, направленные на получения ипотеки.
Сравнениеданных проведенного в марте 2007 года исследования с данными прошлогоднегоопроса показывает небольшую положительную динамику роста – число тех, кто знаетоб ипотеке, за год выросло на 4%.
Еслирассматривать уровень знакомства с понятием ипотеки более детально, тооказывается, что большая часть жителей России (44%) знает об ипотечномкредитовании только понаслышке. (№13)
/>
Информированность – уже половинашага. Однако, готовы ли россияне на деле прибегнуть к ипотечным услугам? Доляпользующихся ипотекой – невысока, но, в целом, наблюдается положительнаядинамика в изменении готовности жителей России взять ипотеку.
/>
В прошлом году воспользоватьсяипотекой готово было 12,5% россиян, а в 2007 году доля тех, кто готов взятьипотечный кредит, составила уже почти 17%.
Примечательно, что в Москвенаблюдается совершенно противоположная тенденция – доля тех, кто собираетсявзять ипотечный кредит, сократилась на 6%. Таким образом, Москва как хедлайнерпроцессов в банковской сфере демонстрирует тенденцию более осторожного иобдуманного подхода населения к вопросам кредитования на длительные сроки и вчастности – к ипотеке.
Сегодня можно смело констатировать,что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волныкраткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищныеипотечные кредиты. На 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитовна покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам ввалюте на покупку жилья — 14,2 года. Все говорит о том, что россияне верят всвое финансовое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитиероссийской экономики в целом. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5-7лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн руб., из которых наипотеку придется около 95%, при этом ставки снизятся с нынешних 11 — 14% до 7 — 8%3. (№7, стр 9)
Несомненно,что потенциал роста ипотеки – велик. Постепенный рост осведомленности,финансовой грамотности свидетельствуют о том, что она играет немаловажную рольи будет играть еще большую в обеспечении граждан жильем. На сегодняшний деньипотека входит в рамки национального проекта «Доступное жилье каждому».
2.Проблемы, препятствующие развитию рынка ипотеки
Насегодняшний день главная проблема, возникшая при реализации Национальногопроекта «Доступное жилье», — активное стимулирование спроса без достаточногообеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынкаипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья,вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Ростцен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизациютребований к заемщикам. (№9)
Кардинальноизменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличенияобъемов нового строительства и снижения административных барьеров настроительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будетвсегда опережать платежеспособный спрос. Даже при снижении процентных ставок доуровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспеченияграждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальныепроблемы ипотеки.
Неразвитостьипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают свысокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населениявоспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов.Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 11,5 до 14%годовых в рублях. (№4, стр 52)
В то же времяследует помнить: непродуманное и экономически непросчитанное снижениепроцентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительномуросту цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценныхбумаг на открытом рынке. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставкиприходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов.
Кроме того, вценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможныепотери и прибыль.
Необходимоотметить, что для банковского сообщества важна поддержка государствомфинансовых институтов, работающих с ипотекой. В данном случае речь может идти осоздании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этойдеятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативами резервированию.
Средифакторов, осложняющих процесс оформления и обслуживание выдаваемых банкамиипотечных кредитов, — существующие нормы регуляторов рынка, в частностинекоторые пункты действующего Положения № 254-П от 26 марта 2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, поссудной и приравненной к ней задолженности».
Для улучшенияпроцесса кредитования банками строительства новых объектов жилой и коммерческойнедвижимости Комитет в рамках совещания в Росстрое представил предложения онеобходимости увеличить срок государственных гарантий по кредитам,предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктуройпод строительство жилья, — с 3 (как предлагается Федеральной целевой программой«Жилище») до 5 лет. Это объясняется тем, что только оформление различного родаразрешений на строительство занимает на практике не менее 2 лет.
Кроме того,необходимо принять комплекс мер, направленных на снижение административныхбарьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительствообъекта.
Для решенияпроблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном кредитованиинеобходимо:
— привлечь нароссийский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг,долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;
-вовлечь в действующуюунифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее числобанков;
-постоянно увеличиватьуставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемыпредоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ пообязательствам региональных операторов;
-сформировать новыймеханизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.
Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечномкредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечьдополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствованияпутем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих впогашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.
Для решения проблемы высоких транзакционных издержек(материальных, административных и временных) при выдаче кредита,рефинансировании, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении необходимо:
•законодательно закрепитьэлектронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекойобязательствам (закладные);
•унифицировать документы истандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.
Перечисленныемеры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всехучастников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом кнациональным стандартам.
Средифакторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России,следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случаебанков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Конституция РФ,гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселятьзалогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмыпромежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предметаипотеки.
В частности,предлагается предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семейв жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемыев коммерческий имущественный наем третьими лицами по нормам, действующим вотношении маневренного фонда, — не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе «Об ипотеке» иЖилищном кодексе РФ.
С принятиемпоправок к Закону «Об ипотечных ценных бумагах» банки надеются получитьфинансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечныхоблигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечныхпортфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрывудоверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности.Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и реитингование ипотечныхпортфелей.
Ожидаемымрезультатом обязательного реитингования станет снижение уровня процентныхставок для конечного потребителя — заемщика по ипотечному кредиту (за счетповышения ликвидности выпускаемых эмитентами ипотечных ценных бумаг).
Основныериски инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги — бумагивысокой степени надежности, будут профессионально оценены независимымирейтинговыми агентствами, имеющими многолетний опыт оценки качества эмитентов ивыпусков ипотечных ценных бумаг.
Закрытыепаевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) — российский аналогамериканских трастов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs), которые30 лет назад оказали существенное влияние на развитие строй индустрии США.Мировой опыт показывает, что инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости иипотечные ПИФы в долгосрочной перспективе являются более доходными и надежными(по сравнению, например, с банковскими вкладами и депозитами), чем другие формыинвестиций.
Закрытые ПИФы(недвижимости и ипотечные) уже работают как инструменты секьюритизациибанковских кредитов. Ипотечные паевые фонды получили толчок к развитию послепостановления ФСФР, разрешающего ПИФам недвижимости инвестировать внезавершенное строительство и приобретать ипотечные ценные бумаги. Как ипрогнозировали участники рынка, это дало импульс развитию ипотечных ПИФов,активами которых являются пулы закладных.
Предоставленноеим право финансировать подготовительный этап строительства — самое главноеизменение в положении ЗПИФов недвижимости. Теперь фонды могут выступать вкачестве заказчика в строительстве новых и реконструкции старых зданий.
В результатесоздается реальная альтернатива банковскому финансированию, которое сталопроблематичным вследствие введения Федеральным законом № 214 положения осолидарной ответственности застройщика и кредитной организации.
Ипотечныефонды (ИЗПИФ) появились в 2005 г., и сегодня их насчитывается уже 4: «Регион»,НВК, «Ямал» и ПИФ, созданный Европейским трастовым банком. (№ 4, стр 55)
Перечисленныеактуальные проблемы российской ипотеки, разумеется, не исчерпывают всегоспектра тем, ждущих своего обсуждения. Успех во многом может быть обеспеченконсолидированным стремлением всех заинтересованных сторон решить назревшиезадачи. Сегодня такой подход более чем актуален.
3.Перспективы развития рынка ипотечного кредитования
На данныймомент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболееперспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый ростдоходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки дляактивного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, приусловии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3_5лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн российских семей.
Повышение доступностиипотечных ссуд в современных условиях в первую очередь необходимо связывать сдеятельностью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК),являющегося главным оператором вторичного рынка закладных. В 2005 г. агентством была рефинансирована каждая пятая из более чем 78 тыс. выданных ипотечных ссуд. Наначало июля 2006 г. объем прав требований по ипотечным кредитам, находящимся набалансе АИЖК, составлял 19,5 млрд руб. (т.е. примерно четверть от величинысуммарного ипотечного долга россиян). (№5, стр 9)
Смягчениетребований к заемщикам, снижение процентных ставок, диверсификация предлагаемыхипотечных продуктов, усиление законодательной поддержки рынка ипотечногокредитования вносят значимый вклад в решение проблемы повышения доступностижилья для населения.
А пока (хотяпроцентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому.Если 3-4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 — 20%годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Тем не менее более 60%респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и темболее с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чемсвидетельствуют результаты опроса, проведенного весной 2007 г. фондом «Общественное мнение»). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, преждевсего, жители столичного региона, при том, что на Москву и Московскую областьприходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главнаяпричина тому — беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можносказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.
Данныеагентства «Индикаторы рынка недвижимости» свидетельствуют о том, что если ещетри года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за80 — 100 тыс. дол., то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центругорода — втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 м2 жилья в столице превышает 4 тыс. дол. США, и это — не предел. В конце июня 2007 годапредседатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательнаяспособность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние двагода снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентныйрост цен на недвижимость. (№7, стр 9)
В конце летана ипотечном рынке США грянул кризис, который привел к падению мировых фондовыхрынков. Его отголоски ощутили и в России. Аналитики уверены, что теперь местныебанкиры пересмотрят методы работы с ипотекой.
Экспертысчитают, что Россия неизбежно испытает на себе последствия глобального кризиса,но они будут минимальными. Серьезного кризиса на отечественном рынке все такине будет. Объем ипотечного кредитования в стране пока небольшой. Он составляетоколо 1,5-2 процентов от ВВП. Кроме того, есть недостаток предложения жилья. В2005 году в России было построено 45 млн кв. м жилья, в 2006 году 50 млн кв. м,а потребность, согласно нормам жилищного строительства, 140-150 млн кв. м. Приэтом нужно помнить, что 35 процентов жилфонда РФ нуждается в реновации илисносе, к тому же растет себестоимость строительства. Кроме того, на сегодняшнийдень недвижимость в стране скупается для проживания, а не для инвестиций. Высоки процент досрочных погашений ипотечных кредитов. В 2006 году он превысил 6процентов. (№13)
Кризис, помнению экспертов, преподал хороший урок банкирам. Основной способ избежатьсистемного ипотечного кризиса — это использование разных механизмовфинансирования кредиторов. Необходима также поддержка процесса ипотечногокредитования на уровне государства. Кроме того, важно стимулирование развитиярынка ипотечных ценных бумаг в России. Для этого необходимо в ближайшее времяпринять ряд изменений в налоговом законодательстве об ипотечных ценных бумагах,предусматривающих защиту интересов инвесторов, возможность участия средствпенсионных резервов, предоставление налоговых каникул для инвесторов на первомэтапе развития рынка, стимулирование развития региональных программ.
Такимобразом, обеспечить россиян доступным жильем можно лишь одним способом –кардинально увеличив объемы жилищного строительства. «Это единственный способ,с помощью которого в других странах смогли сделать жилье доступным,» — подчеркивает председатель правления банка «Дельта Кредит» И. Кузин. (№6, стр34)
Кроме того, унас уже сформировался достаточно развитый с точки зрения технологий рынокипотечного кредитования. Здесь работают разные банки и российские и западные,то есть можно говорить о реальном конкурентом рынке. Но это только верхний этажрынка недвижимости. Дальше идет олигопольный строительный рынок, которыйреагирует не на спрос, а на поведение друг друга и координируют свои действияот следования за лидером до прямого ценового сговора. А внизу этой пирамиды –рынок земли. И вот здесь рынка как такового вообще нет, здесь царитадминистративно-бюрократический порядок. Так что надо всю эту систему сдвинуть,и прежде надо формировать рынок земельных участников. Это главное. Но все же,как утверждает И. Кузин: «На любом уровне цен ипотека будет продолжать расти помере того, как люди будут понимать, что могут позволить себе больше, чем имеютналичных денег, за счет будущих доходов.» (№6, стр 36)
Заключение
Темаипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству неудавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокаяинфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Былинамечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи, для того чтобы,в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуютвыдвинутые задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека (ипотечноекредитование) станет, доступна большинству жителей России.
Анализируясостояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностногохарактера — настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные«прорехи», начинается становление отечественной рублевой секьюритизации,которой еще не было в российской кредитной практике. Секьюритизация определитреальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки, т.е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь именно этитемы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, чторазвитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную ивсестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрацияхсубъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральномправительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищномукредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, икак следствие, — динамичное изменение его структуры. На первый план выходятспециализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.
Однако влюбом случае на быстрое решение проблемы надеяться не приходится. Чтобыпостроить столько жилья, сколько нужно для удовлетворения текущего спроса,необходимы строительные мощности, производство стройматериалов, рынок которыхмонополизирован.
Списокиспользованной литературы
1. Организационно-правоваясистема «Гарант»: – Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ- «Об ипотеке (залоге недвижимости)»- (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.)
2. ВасиленкоПавел «Итоги года на рынке ипотечного кредитования» // Рынок ценных бумаг №11, 2007 г.
3. КравецН.В. «Новеллы в законодательстве ипотечного кредитования» // Право и политика №2, 2007 г.
4. КрысАндрей «Актуальные проблемы ипотечного кредитования» // Рынок ценных бумаг №13, 2006 г.
5. МурычевАлександр «Проблемы и перспективы развития ипотеки в России» // Банковское дело№9, 2006 г.
6. РубченкоМ. «Только вверх» // Эксперт №28, 2006 г.
7. ФроловН.Е. «Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы» //Деньги и кредит №8, 2007г.
8. НесторПетренко «Ипотека – знакомое слово» // www.credits.ru/articles 19.04.2007г
9. Ипотекашаг за шагом // Realty Press/ru
10. Бюллетеньнедвижимости 05.05.2007 // www.ipodom.ru/publications/id/1587/
11. http://ipoteka.ansf.ru/ip/market.php
12. http://www.ipotekainf.ru/
13. RealtyPress/ru