Виды права собственности в зависимости от числасобственников. Индивидуальная (персональная) и общая собственность
Имуществоможет принадлежать на правах собственности не одному лицу, а нескольким лицамодновременно. В таком случае возникают отношения общей собственности.
Правообщей собственности — это право двух и более лиц на один и один и тот же объект, который может состоять изодной вещи или из совокупности вещей. Эти вещи могут быть делимыми илинеделимыми, однако как объект права собственности они создают единое целое.Поэтому право собственности каждого участника общей собственностираспространяется на весь объект, а не на его часть.
Спонятием права общей собственности связаны такие категории как «идеальная доля»и «реальная доля».
Идеальнаядоля — это доля в праве на вещь. Например, если два лица имеют в равных доляхправо общей собственности на вещь, то любому из них принадлежит не половинавещи, а половина права на эту вещь.
Реальнаядоля определяется при прекращении права общей собственности и разделе вещи. Вэтом случае речь идет именно о праве на часть вещи.
Следуетиметь в виду, что сособственники могут определить порядок пользования общейвещью без определения реальных долей. В этом случае право общей собственностине прекращается, любой сохраняет свою долю в праве на вещь.
Проиллюстрируемэто таким примером.
Двумбратьям на праве общей собственности принадлежит дом, первый этаж которогосделан из камня, а второй — из дерева. По соглашению между ними один из братьевпользуется первым, а другой — вторым этажом. Если при неизвестныхобстоятельствах второй этаж сгорит, риск случайной гибели вещи ляжет на обоихсобственников: общий размер дома станет меньше, но оба сохраняют долю в правена уцелевшую часть дома. Итак, тот из братьев, который пользовался деревяннойчастью дома, сохраняет право пользования первым этажом. Если же верхняя частьстроения по случайной причине погибнет после того, как будут определеныреальные доли и состоится раздел дома, то собственник второго этажа не сможетпретендовать на уцелевшую часть дома. Как и каждый собственник, он несет рискслучайной гибели вещи.
Статья 3Закона Украины «О собственности» отменила ранее существовавшие ограничения взаконодательстве относительно субъектного состава участников общейсобственности. Теперь возможно возникновение отношений общей собственности сучастием граждан, юридических лиц и государства, то есть независимо от формысобственности.
Видыобщей собственности. Общееимущество может принадлежать сторонам на праве общей долевой собственности и направе общей совместной собственности.
Общаядолевая собственность имеетместо тогда, когда доля сособственников в праве собственности на общееимущество (идеальная доля) заведомо четко определена. Если законом илисоглашением участников общей собственности не предусмотрено иное, то к общемуимуществу применяется правовой режим именно общей долевой собственности (ст.355 ГК Украины). Субъектами права общей долевой собственности могут бытьфизические лица, юридические лица, государство, территориальные громады.
Приобщей совместной собственности размеры долей предварительно не определены, хотяи предполагается, что они равны. Общая совместная собственность возникает вслучаях, непосредственно предусмотренных в законе (например, общая совместнаясобственность супругов), а также на основании соглашения участников общейдолевой собственности.
Особенностьюсубъектного состава правоотношений общей собственности является множественностьее участников. В связи с этим правоотношения возникают не только междусобственником и несобственником, но и между сособственниками. В литературеразличают внешние правоотношения общей собственности (между сособственниками, содной стороны, и несобственниками — с другой стороны) и внутренниеправоотношения общей собственности (между самими собственниками)1.
Содержаниемвнутренних правоотношений общей собственности является право любого изсособственников относительно владения, пользования и распоряжения общей вещью иобязанность любого из сособственников согласовывать свое поведение относительновладения, пользования и распоряжения общей вещью с другими сособственниками2,то есть все сособственники при осуществлении права общей собственности обязаныне только не препятствовать друг другу в осуществлении полномочий права общейсобственности (пассивное поведение), но и согласовывать свое поведениеотносительно владения, пользования и распоряжения общим имуществом с другимисособственниками (активное поведение).
Общаядолевая собственность можетвозникать в силу любых оснований, не запрещенных законом.
Вчастности, основаниями возникновения права общей долевой собственности могутбыть:
1) общее создание двумя или более лицамиобщей вещи или ее переработка, кроме случаев, предусмотренных законом (ст.ст.331, 332 ГК Украины, часть 2 ст. 17 Закона Украины «О собственности»);
2) получение плодов от общей вещи илидоходов от общего имущества, если эти плоды или доходы не разделены междуучастниками общей долевой собственности (ст. 359 ГК Украины);
3) приобретение несколькими лицаминеделимой вещи;
4) соглашение супругов (бывших супругов)об определении размера долей в общей совместной собственности или решение судаоб определении размера долей неделимой вещи, принадлежащей супругам (бывшимсупругам) на праве общей совместной собственности;
5) брачный договор, которым установленрежим общей совместной собственности для того или иного имущества;
6) отчуждение собственником доли в правесобственности на вещь;
7) наследование двумя или более лицамипри условии, что унаследованное имущество не разделено между наследниками.
Этотперечень не является исчерпывающим. Поэтому возможны и иные основаниявозникновения права общей долевой собственности, например, в случаеприватизации квартиры (дома), если члены семьи договариваются, чтоприватизированная квартира (дом) будет принадлежать им на праве общей долевойсобственности (ст. 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилогофонда»; выполнение договора об общей деятельности (ст. ИЗО ГК Украины).
Доли вправе общей долевой собственности считаются равными, если иное не установленопо договоренности сособственников или законом.
Еслиразмер долей в праве общей долевой собственности не установлен по соглашениюсособственников или законом, он определяется с учетом вклада каждого изсособственников в приобретение (изготовление, сооружение) имущества.
Сособственникимеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевойсобственности, если неотделимое улучшение общего имущества произведено им засобственные средства по согласию всех сособственников, с соблюдениемустановленного порядка использования общего имущества.
Сособственникжилого дома, другого здания, сооружения может осуществить в установленномзаконом порядке за свой счет достройку (пристройку) без согласия другихсособственников, если это не нарушает их прав. Такая достройка (пристройка)является собственностью осуществившего ее сособственника, и не изменяет размерадолей сособственников в праве общей долевой собственности.
Улучшенияобщего имущества, которые можно отделить, являются собственностью того изсособственников, который их сделал, если иное не установлено договоренностьюсособственников.
Осуществлениеправа общей собственности базируется на простом принципе: реализация праваодним из сособственников не должна ущемлять интересов других сособственников.Иными словами, воля и права каждого участника общей собственности ограниченыправами других ее участников. (Поэтому право общей собственности еще называют«стесненным правом собственности»).
На этомобщем принципе основывается решение всех конкретных вопросов осуществленияправа общей собственности.
Итак,право общей долевой собственности осуществляется сособственниками с ихсогласия.
Сособственникимогут договориться о порядке владения и пользования имуществом, находящимся вих общей собственности.
Каждыйиз сособственников имеет право на предоставление ему во владение и пользованиетой части общего имущества в натуре, которая отвечает его доле в праве общейдолевой собственности. В случае невозможности выделения доли в натуре, он имеетправо требовать от других сособственников, соответствующей материальнойкомпенсации.
Еслидоговор между сособственниками о порядке владения и пользования общимимуществом соответственно их долям в праве общей долевой собственностиудостоверен нотариально, он является обязательным и для лица, котороеприобретет впоследствии долю в праве общей долевой собственности на этоимущество.
Плоды,продукция и доходы от использования имущества, которое находится в общейдолевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяютсямежду сособственниками соответственно их долям в праве общей долевойсобственности, если иное не установлено договоренностью между ними.
Сособственниксоответственно своей доле в праве общей долевой собственности обязан приниматьучастие в затратах на управление, содержание и сохранность общего имущества, вуплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также нести ответственностьперед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим имущество. Есликто-нибудь из участников права общей долевой собственности уклоняется отучастия в общих затратах, другие сособственники, внесшие за него платежи пообщему имуществу, могут взыскать с него соответствующую долю затрат, какнеосновательно сбереженное имущество.
Важнымправомочием сособственника является его право распорядиться своей долей в правеобщей долевой собственности.
При этомгарантией защиты прав и интересов других сособственников является,предусмотренное ст. 362 ГК Украины, их преобладающее право покупки доли в правеобщей долевой собственности. Суть этого права состоит в том, что в случаепродажи доли в праве общей долевой собственности, сособственник имеетпреобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной дляпродажи, и на иных равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Дляреализации этого права предусмотрено, что продавец доли в праве общей долевойсобственности обязан письменно известить других сособственников о намерениипродать свою долю, указав цену и прочие условия, на которых он ее продает.
Еслидругие сособственники отказались от осуществления преобладающего права покупкиили не осуществят этого права относительно недвижимого имущества на протяженииодного месяца, а относительно движимого имущества — на протяжении десяти днейсо дня получения ими сообщения, продавец имеет право продать свою долю другомулицу.
Еслижелание приобрести долю в праве общей долевой собственности выявили несколькосособственников, продавец имеет право выбора покупателя.
В случаепродажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преобладающегоправа покупки, сособственник может подать в суд иск о переводе на него прав иобязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счетсуда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.
Тем неменее, предъявление такого иска не влечет признания недействительным договоракупли-продажи (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Украины от 28 апреля 1978 г. № 3 «О судебной практике о признании соглашений недействительными» споследующими изменениями и дополнениями). Вместе с тем, в данном случаесособственник, в пределах установленного законом срока, может требоватьперевода на него прав и обязанностей покупателя по заключенному соглашению.
К такимтребованиям применяется исковая давность в один год.
Правопреобладающей покупки применяется лишь в случае продажиодним из сособственников своей доли посторонним лицам. То есть, оно неприменяется в случае продажи совладельцем его доли другому совладельцу, а такжев случае отчуждения доли иным способом (в частности, при безвозмезднойпередаче). В этом случае соблюдения изложенной выше процедуры не нужно.Отчуждатель может передать безвозмездно свою долю в праве общей собственностилюбому лицу, не извещая об этом других сособственников, не спрашивая на это ихсогласия и т.п.
Передачасовладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей долевойсобственности другому лицу не допускается.
Приотчуждении доли в праве общей долевой собственности она переходит кприобретателю по договору с момента заключения договора, если иное неустановлено договоренностью сторон. Момент заключения договора определяется всоответствии с правилами ст. 640 ГК Украины. Хотя часть 2 ст. 363 ГК Украиныотносительно отчуждения доли в праве общей долевой собственности по договору,подлежащему нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации,отсылает к ст. 334 ГК Украины («Момент приобретения права собственности подоговору»), но, очевидно, в этом случае следует руководствоваться не только ине столько положениями этой статьи, сколько ст. 640 ГК Украины.
Сособственникимеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общейдолевой собственности. Если же выдел доли из общего имущества не допускаетсясогласно закону или является невозможным (речь идет о неделимой вещи),сособственник, желающий выдела, имеет право на получение от другихсособственников денежной или другой материальной компенсации стоимости егодоли.
Договоро выделе в натуре доли из недвижимого общего имущества заключается в письменнойформе и подлежит нотариальному удостоверению. Думается, что в такой же формедолжен заключаться договор о выплате компенсации вместо выдела доли.
Правотребовать выдела доли в общем имуществе имеет не только сам участник, но и егокредитор (в случае недостаточности у него иного имущества, на которое можетбыть обращено взыскание). Если выдел в натуре доли из общего имущества влечетизменение его назначения или против этого возражают другие сособственники, споррешается судом.
В случаеневозможности выдела в натуре доли из общего имущества или возражения другихсособственников против такого выдела, кредитор имеет право требовать продажидолжником своей доли в праве общей долевой собственности с направлением суммывыручки на погашение долга.
/>В случае отказа должника от продажисвоей доли в праве общей долевой собственности или отказа другихсособственников от приобретения доли должника кредитор имеет право требоватьпродажи этой доли с публичных торгов или переведения на него прав иобязанностей сособственника-должника, с осуществлением соответствующегоперерасчета.
Праволица на долю в общем имуществе может быть прекращено по решению суда наосновании иска других сособственников. Но для удовлетворения такого иска судом,необходимо наличие таких условий:
1) доля является незначительной и неможет быть выделена в натуре;
2) вещь является неделимой;
3) общее владение и пользованиеимуществом является невозможным;
4) такое прекращение не нанесетсущественного ущерба интересам сособственника и членам его семьи;
5) истец предварительно внес стоимостьэтой доли на депозитный счет суда.
Есливыдел доли из общего имущества происходит с сохранением общей собственности(она прекращается только для лица, доля которого выделена), то в случае разделаимущества в натуре между сособственниками, по договоренности между ними, правообщей долевой собственности на него прекращается.
Договоро разделе недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности,заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Основаниямипрекращения права общейдолевой собственности могут быть:
1) отчуждение доли одним из двухсособственников другому;
2) отчуждение долей всемисособственниками одному из них;
3) переход к одному из двухсособственников доли другого в наследство;
4) реализация имущества, находящегося вобщей долевой собственности. При этом полученная денежная сумма распределяетсямежду сособственниками пропорционально размеру принадлежащих им долей в правеобщей долевой собственности.
Правообщей совместной собственности — это общая собственность двух или более лиц без определения долей любогоиз них в праве собственности.
Субъектамиправа общей совместнойсобственности могут быть физические лица, юридические лица, а такжегосударство, территориальные громады, если иное не установлено законом.
Основаниямивозникновения праваобщей совместной собственности являются:
приобретениеимущества супругами во время брака, если иное не предусмотрено законом илибрачным договором;
приобретениеимущества вследствие общего труда членов семьи, если иное не установленописьменным соглашением между ними;
— приобретение имущества общим трудомграждан, объединившихся для общей деятельности, если письменным соглашениеммежду ними установлен режим общей совместной собственности на приобретенноевследствие такой деятельности имущество;
— приобретение имущества лицами,ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство, если иное не установленописьменным соглашением между ними;
— передача квартиры или дома изгосударственного жилого фонда путем приватизации, по письменному согласию всехчленов семьи нанимателя в их общую совместную собственность;
— договоренность субъектов гражданскогоправа относительно установления режима общей совместной собственности на другоеимущество, находящееся в их общей собственности.
Сособственникиимущества, находящегося в общей совместной собственности, осуществляют правотакой собственности совместно, если иное не установлено договоренностью междуними.
Распоряжениеимуществом, находящимсяв общей совместной собственности, осуществляется по согласию всехсособственников. В случае совершения одним из сособственников сделки пораспоряжению общим имуществом считается, что она совершена по согласию всехсособственников.
Согласиесособственников на совершение сделки по распоряжению общим имуществом,подлежащим нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации,может быть выражено письменно и удостоверено нотариально.
Сособственникиимеют право уполномочить одного из них на совершение сделок относительнораспоряжения общим имуществом. Сделки относительно распоряжения общимимуществом, совершенные таким лицом без полномочий или с превышениемполномочий, могут быть признаны судом недействительными по иску другогосособственника.
Сособственникиимеют право на выдел в натуре доли из имущества, находящегося в общейсовместной собственности в том же порядке, который установлен для выдела долииз общей долевой собственности. В этом случае считается, что доли любого изсособственников в праве общей совместной собственности являются равными, еслииное не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.
Так же,как и при общей долевой собственности, осуществляется выдел доли из имущества,находящегося в общей совместной собственности, для обращения взыскания на неепо требованию кредитора, а также раздел имущества, находящегося в общейсовместной собственности. При этом считается, что доли сособственников в правеобщей совместной собственности равны, если иное не установлено договоренностьюмежду ними или законом. Тем не менее, по решению суда доля сособственника можетбыть увеличена или уменьшена с учетом обстоятельств, имеющих существенноезначение.