Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения

Выбор способа снижения совокупного износа объектакоммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на
примере офисного помещения, находящегося
по адресу пр-т Металлургов, Елизарова

СодержаниеВведение1. Теоретический аспект оценки износа объекта недвижимости1.1 Понятие износа объекта недвижимости и необходимость егооценки1.2 Классификация износов объектов недвижимости        1.3 Методы оценки износа объекта нежилой недвижимости2. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисногопомещения2.2 Характеристика объекта оценки2.2 Рынок недвижимости в Самаре        2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияГлава 3. Оценка износа объекта недвижимости различнымиметодами       3.1 Обоснование выбора методов оценки износа офисногоздания3.2 Расчет совокупного износа3.3 Рекомендации по увеличению рыночной стоимостиЗаключениеЛитература        
Введение
Впервые с проблемой оценки в Россиистолкнулись в связи с проведением приватизации в законе, о которой говорилось,что предприятия должны приватизироваться с учетом их предполагаемой доходности.К сожалению, на практике это требование реализовано не было. Толчок красширению участия ов в хозяйственной деятельности был связан с переоценкойосновных фондов. Первая переоценка была произведена по состоянию на 1 января1993 года. Начиная с постановления Правительства РФ «О переоценке основныхфондов» по состоянию на 1 января 1995 года предприятиям и организациямпредоставлено право, осуществлять переоценку объектов основных средств наоснове индексов изменения их стоимости, разработанных Госкомстатом России, илипутем прямого пересчета их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам,складывающимся на момент переоценки.
При проведении оценки недвижимостиважное место занимает определение степени физического износа объекта оценки.Действительно, изношенное или поврежденное здание или сооружение требуетдополнительных затрат на приведение его в состояние, пригодное для дальнейшейэксплуатации. А сильно изношенный объект может потребовать капитального ремонтаили реконструкции, а, быть может, и вообще не будет пригоден для дальнейшегоиспользования. Затраты на проведение ремонтных работ могут быть оченьзначительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта, поэтомудетальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составныхчастей представляет собой важную задачу, которую необходимо решить припроведении оценки стоимости недвижимости.
В силу конструктивных особенностейобъектов недвижимости и из-за воздействия различных факторов, приводящих кдеструктивным изменениям в конструкции объекта, износ различных конструктивныхсистем и элементов объекта недвижимости происходит неравномерно, поэтому расчетпоказателя общего износа всегда ведется поэлементно. Это означает, что оценщикотдельно осматривает все конструктивные системы здания или сооружения, выделяети фиксирует признаки износа, характерные для данной конструктивной системы, иопределяет износ каждой системы отдельно.
Определениеизноса необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках новогообъекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износв оценке означает потерюполезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.
Объектомисследования представленной дипломной работы является износ объектанедвижимости на примере нежилого здания.
Предметомисследования работы – оценка износа объекта недвижимости в современныхусловиях.
Изучениевыбранной темы предполагает достижение следующей цели исследовать основныетеоретические и практические аспекты оценки износа объекта недвижимости напримере нежилого здания.
Всоответствии с определенной целью в представленной дипломной работе былипоставлены следующие задачи:
–  рассмотреть теоретические иметодические основы оценки износ объекта недвижимости на примере нежилогоздания с точки зрения практической реальной экономики;
–  произвести оценку стоимости объектанедвижимости на примере офисного помещения;
–  обобщить полученный материал исделать выводы.
Теоретическойи методологической основой исследования является диалектический метод познания,а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет поисследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы:экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а такжеметод сравнения.
Методическойосновой дипломной работы являются труды отечественных и зарубежных ученых попроблемам оценочной статистики, оценки недвижимости. Существенный вклад вразработку данных проблем внесли Н. В. Романов, В.В. Докучаев, А. И. Чупров, В.И. Богословский, М. Б Гуревич, В. В. Пландовский, А. А. Руднев, П. Кевеш, Р.Н.Старков, М. А. Федотова, В.В. Григорьев, В. И. Кошкин, С. В. Грибовский, С. А.Смоляк, В.Н. Лившиц, В. М. Рутгайзер, С. В. Валдайцев, П.Г. Грабовый, А. П.Градов, В. Н. Зарубин, С. Н. Максимов, Г. И. Микерин, В. И. Бусов,
Нормативно-правовуюбазу дипломной работы составили законодательные акты Российской Федерации ирегиональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплексметодических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости,Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другиедокументы Российского Общества Оценщиков.
Поставленнаяцель и определенные задачи обусловили структуру представленной работы.Дипломная работа состоит из введения, основной части, состоящей из трех глав, изаключения, включает в себя библиографический список и приложения.  
1. Теоретическийаспект оценки износа объекта недвижимости1.1 Понятиеизноса объекта недвижимости и необходимость его оценки
Износздания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствиемфункциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости,влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Посколькуперечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимостьоценивается комплексно.
Износ- это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/илиморального устаревания. Накопленный износ определяется как разница междутекущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостьюобъекта на дату оценки.
Взависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на тритипа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физическийизнос — это потеря стоимости за счёт естественных процессов во времяэксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении,ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть какустранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ,который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себяплановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.Неустранимый физический износ- это износ, исправлять который нецелесообразно сэкономической точки зрения, т.е. затраты на его устранение больше, чемдобавляемая стоимость сооружения.
Функциональный(моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособностиданного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением,созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой,несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрамкак размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может бытьустранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когдастоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгоднаили, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /илистоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Физическийи функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний(экономический) износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимостивнешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимомуимуществу в силу фиксированности его местоположения.
Подисправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальныхзатрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементовздания, имеющих явные повреждения или дефекты.
Предполагается,что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующегоусловиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Дляопределения устранимого физического износа мы разбивали объекты на отдельныеконструктивные элементы и определяли их техническое состояние.
Построенныеобъекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют своиэксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимостьобъекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со сторонынепосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаютсяфизический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение(потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническимпрогрессом), внешний или экономический износ (изменение привл90екательностиобъекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации врегионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который ибудет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта истоимостью воспроизводства / замещения объекта.
Подфизическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, иобъекта в целом следует понимать утрату ими первоначальныхтехнико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) врезультате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельностичеловека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношениемстоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих поврежденияконструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительнойстоимости.
Величинафизического износа для оцениваемых зданий определялась модифицированным методомсрока жизни. Данный метод основан на определении совокупного износа путемвычисления двух его составляющих: устранимого и неустранимого физическогоизноса.
Приэтом устранимый износ принимается равным затратам на его устранение, а неустранимый износ — отношению эффективного возраста (ЭВ) здания к их типичномусроку экономической жизни (ТС), умноженному на восстановительную стоимость (С),уменьшенную на величину устранимого износа (УИ). Таким образом, формула длярасчета совокупного износа такова:
/>
гдеТС определялся согласно сроку жизни жилых зданий в зависимости от группыкапитальности, указанному в «Конспекте лекций по основным принципам оценкитехнического состояния зданий и сооружений Ю. В. Бейлезона.
Величиныустранимого физического износа конструкционных элементов здания определяем всоответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физических износов…». Согласноданным правилам устранимый износ помещения равен сумме устранимых износовотдельных конструктивных элементов здания, умноженных на их долю в восстановительнойстоимости.
Подобщим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемогообъекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износапредставляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и егополной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимостьвоспроизводства, либо как стоимость замещения. Затратный подход рассматриваетполную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения,что они новые. Поэтому оценив величину общего накопленного износа для зданий,оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости иполучают в результате остаточную стоимость здания.
Физическаяжизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояниенесущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям(конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физическойжизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группыкапитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологическийвозраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию додаты проведения оценки.
Экономическаяжизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объектприносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимостьобъекта.
Эффективныйвозраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания сучетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценкиэкономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Взависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст можетотличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. Вслучае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, какправило, равен хронологическому
Оставшийсясрок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведенияоценки до окончания его экономической жизни (рис. ).
/>
Рис.Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели
Оценочныйизнос отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемогообъекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенногообъекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основныхпричин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано. В оценкевыделяют следующие причины потери стоимости зданий:
1. физический износ,
2. функциональноестарение,
3. внешнее(экономическое) старение.
Физическийизнос представляет собой уменьшение стоимости имущества вследствие егофизического старения, использования, стихийных бедствий и прочих факторов, которыеведут к уменьшению срока полезного использования имущества.
Современныестроительные технологии позволяют возводить капитальные сооружения,отличающиеся повышенной износостойкостью, что также влияет на увеличение ихжизненного цикла. А потому можно утверждать, что новые объекты априорирассчитаны минимум на 100 лет; для особо капитальных конструкций срокфизической пригодности может составлять 100-175 лет. Но при нынешнем темпежизни, стремительном научном прогрессе моральное устаревание многих продуктов,и недвижимости в частности, наступает гораздо быстрее физического.
Так,московская гостиница «Россия», открытие которой состоялось в 1967 году, в 2006была закрыта на реконструкцию. Естественно, что конструкция гостиницы позволялаэксплуатировать ее и дальше, но неудобная планировка, низкие потоки и другиефакторы привели к функциональному износу. Здание было демонтировано. Во многихстранах, таких как Япония, США и другие, подобные строения сносят уже через20-30 лет.
ВалерийЕвстифеев приводит такие примеры для столичного рынка недвижимости: «Процессстарения зданий можно проиллюстрировать на примере торгового и офисного рынков.Первая волна создания новых торговых центров пришлась на конец 1990-х годов, офисныхцентров – на начало 2000-х. С тех пор прошло не так много времени, и, тем неменее, некоторые из них уже сейчас, формально будучи причисленными к зданиямкласса А, функционально устарели. Это объясняется тем, что многие объекты былипостроены с учетом лишь минимальных требований к тому или иному классу (вчастности, это касается количества парковочных мест на 100 м2 площади, планировки, инфраструктуры и т.д.). Такое положение можно объяснитьострым дефицитом во всех сегментах коммерческой недвижимости, когда на рынкепоглощается практически все новое предложение, офисные и торговые зданиязаполняются арендаторами еще задолго до завершения строительства. Однако помере насыщения рынка перед девелоперами все острее будет вставать вопроссоздания более устойчивой к экономическому устареванию недвижимости.
Этозначит, что, проектируя офисный, торговый центр, гостиницу или любое другоездание коммерческого назначения, необходимо не только учитывать современныетехнические требования, но взвешивать и оценивать конкуренцию и требования кобъектам со стороны рынка на несколько лет вперед».
Всилу конструктивных особенностей объектов недвижимости и из-за воздействияразличных факторов, приводящих к деструктивным изменениям в конструкцииобъекта, износ различных конструктивных систем и элементов объекта недвижимостипроисходит неравномерно, поэтому расчет показателя общего износа всегда ведетсяпоэлементно. Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивныесистемы здания или сооружения, выделяет и фиксирует признаки износа,характерные для данной конструктивной системы, и определяет износ каждойсистемы отдельно.
Влюбом объекте недвижимости можно выделить следующие конструктивные системы:фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, проемы, полы. Каждый из этихэлементов выполняет свою специфическую функцию, подвергается определеннымнагрузкам, имеет свою конструкцию и, как следствие, имеет свои признаки износа.Остановимся подробнее на признаках износа наиболее важных из перечисленныхконструктивных систем.
Оценкасостояния объекта недвижимости начинается с фундамента, но не весь фундаментдоступен для осмотра, в лучшем случае можно осмотреть цоколь и подвал здания ина основании их осмотра оценить износ фундамента. На какие признаки обращаетвнимание оценщик? Если при осмотре не выявлены деформации цоколя, трещины,выкрашивание раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя, а подвал зданиясухой без признаков нарушения гидроизоляции, то можно говорить о хорошемсостоянии фундамента, а процент износа в этом случае будет не более 10%. Если вкладке цоколя есть деформации и трещины, а также иные признаки износа, то естьвсе основания для того, чтобы более пристально изучить состояние фундамента иустановить степень его износа по результатам этого исследования.
Стены- основная несущая конструкция здания. Они бывают кирпичные, железобетонныедеревянные и т.д., а признаки износа, соответственно, зависят от типа стен. Длякирпичных стен основной признак износа — это наличие трещин, искривлениегоризонтальных линий кладки, отклонение от вертикали, выкрашивание раствора вкладке, а также изменение состояния материала кирпича.
Крыша,как правило, конструктивно состоит из двух основных элементов — несущейконструкции и кровли. Для несущей конструкции основными показателями являютсяправильность геометрии и состояние материала конструкции, а для кровли — отсутствие протечек [14, c.67].
Ноосмотр основных элементов объекта и установление признаков износа — это толькопервая часть работы по оценке стоимости объекта недвижимости. Установив впроцентах степень износа каждого элемента необходимо оценить полный износ, асделать это можно, если известен процентный вклад стоимости каждого элемента встоимость всего объекта. Такие данные можно узнать в справочниках «Укрупненныхпоказателей восстановительной стоимости», где все объекты недвижимостиклассифицированы и по ним приведены основные справочные показатели, в том числеи процентный вклад каждой конструктивной системы здания или сооружения встоимость объекта. Наличие таких справочников очень облегчает работу оценщика.
Ноне всегда работа по оценке износа недвижимости ограничивается осмотром ианализом признаков износа. Встречаются случаи, когда только осмотранедостаточно. Это сложные случаи в которых у оценщика возникают предположения,что конструкция здания или сооружения (особенно это относится к фундаментам истенам) может иметь скрытые дефекты, существенно ухудшающие характеристикиобъекта и могущие повлиять на срок экономической жизни данного недвижимогоимущества. В этом случае для определения износов нужно проводить специальнуютехническую экспертизу с использованием инструментальных средств илабораторного анализа. Эту работу выполняет уже не оценочная компания, аспециализированная организация, располагающая соответствующим опытом,специалистами и оборудованием.
Определениеизноса является одним из наиболее запутанных и малообсуждаемых вопросов теорииоценки. Этому вопросу часто уделяется всего несколько строк в описании якобыпримененных методов. Но естественно возникающий вопрос о трудоемкостиописываемых методов и возможности самого применения этих методов делаетоднозначным вывод о фактически произвольности назначения износа.  1.2 Классификация износов объектовнедвижимости
Взависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяютследующие виды износа (см. рис).
Устранимый(исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно иэкономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того илииного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Неустранимый(неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически невозможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты наустранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимостиобъекта в целом.
/>
Рис.Классификация износа объектов недвижимости
Дляприменения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо вкачестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства,выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.
Длякаждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называютизнос, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. Приэтом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты наустранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимостиобъекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общемнакопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупныйизнос представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночнойценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можноутверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией временижизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочныхпонятий, характеризующих этот показатель.
Износ объектов недвижимости определяетсямногими факторами: климатическими, географическими, экономическими, временнымии прочее. Чтобы иметь представление о том, что именно формирует износнедвижимости, пойдем от обратного. Специалисты, которые ввели данный термин,разграничили его виды. Различают экономический износ недвижимости (его такженазывают внешним), функциональный и физический. При этом виды износа могут бытьустранимыми и не устранимыми. В первом случае имеется в виду то, что, приложивопределенные усилия, степень износа можно сократить. Второй вид означаетбесперспективность каких бы то ни было усилий.
Итак,остановимся на физическом износе недвижимости.Его рассматривают относительноотдельных элементов здания. Например, долговременный физический износ относитсяк фундаменту, перекрытию и прочим базовым элементам постройки. Краткосрочныйотносится к тем частям постройки, которые по объективным причинам долго неживут. Здесь как раз и идет речь о коммуникациях – водопроводе (в том числе егоподземной части), канализации и проч. Физический износ может быть устранимым,например, при помощи капитального ремонта. Однако есть и неустранимыйфизический износ, когда затраты на проведение ремонтных работ экономическинецелесообразны.
Говоряо функциональном износе, оценщики предполагают, что объект недвижимости насегодняшний день не отвечает современным требованиям, которые предъявляются ктакого рода постройкам. Например, маленькая кухня когда-то была приемлема.Конечно, и сегодня можно жить в таких условиях. Однако рынок предлагает другие,более комфортные варианты. Конкуренция, которая существует в сферестроительства, а также разработка и использование новых технологий сама по себе– основные причины функционального износа. Говоря о функциональном износе,могут рассматривать и оборудование. Например, сантехнику в квартире.
Еслиесть возможность провести, например, перепланировку, или заменить ванну и этобудет выгодно, то износ считается устранимым. Иначе неустранимым.
И,наконец, экономический износ объектов недвижимости. Как правило, он неустраним.Здесь включаются посторонние, на первый взгляд факторы, такие как старениеокружающей среды или развитость инфраструктуры в данном районе. Имеет значениедаже то, есть ли по близости автостоянка. Ну и, разумеется, внешний вид зданиятакже имеет значение. Его не эстетичность также может быть выражена впроцентном отношении экономического износа.
Степеньизноса важна не только при ценообразовании объекта недвижимости. Она такжеможет означать перспективность постройки. Скажем, степень износа – значимыйфактор при страховании недвижимости, а также при кредитовании, ведь некоторыебанки устанавливают ограничения на степень износа объекта, который кредитуют (втех случаях, когда данный объект является залогом). 1.3 Методы оценки износа объекта нежилой недвижимости
Влитературе выделяют следующие методы расчета износа недвижимости:
— нормативный;
— стоимостный;
— метод срока жизни.
Нормативныйметод применяется для определения износа жилого здания.
Длярасчета износа нежилой недвижимости применяют два способа:
— методсрока жизни;
— стоимостный.
Стоимостнойметод заключается вопределении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путемосмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затемпереводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется дляопределения устранимого физического износа.
Данныйметод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостномвыражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумныхфактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния,результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода– обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монтаизношенных элементов здания.
Прирасчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическаяжизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни.Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели
Определениеизноса зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемогообъекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится ктипичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимостивоспроизводства (за мещения) здания.
Показателифизического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятсяв определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И= (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%,
гдеИ – износ, %;
ЭВ– эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состоянияэлементов или здания в целом;
ФЖ– типичный срок физической жизни;
ОСФЖ– оставшийся срок физической жизни.
Физическийизнос можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующимсуммированием рассчитанных обесценении, так и для здания в целом. Дляприближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу
И= (ХВ: ФЖ) • 100%,
гдеИ – износ, %;
ФЖ– типичный срок физической жизни.
Применениеформулы 6.5. также актуально при расчете процентных поправок на износ всравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику непредставляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определенияпоказателей, используемых в формуле.
Рассчитанныйтаким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен встоимостное выражение (обесценение):
О= СВ • (И: 100), (6.6)
гдеИ – износ, %;
СВ– стоимость воспроизводства (стоимость замещения).
Данныйметод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектовнедвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).
Недостаткомприменения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличиетолько одного фактора, который определяет величину износа (соотношениеэффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостаткарассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют методразбие ния на виды износа.
Износсчитается устранимым, если его устранение физически возможно и экономическицелесообразно.
Суммавсех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.
Определениевеличины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:
1. определениевеличины исправимого физического износа;
2. определениевеличины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
3. определениевеличины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.
Определениевеличины исправимого физического износа (его называют также отложеннымремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленныйремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристикисооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли,ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованиемстоимостного или экспертного метода расчета физического износа.
Неисправимыйфизический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее времяпрактически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типаизноса определяется на базе разности между полной восстановительной (илизамещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Дляцелей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физическийизнос, делят на долгоживущие и короткоживущие.
Удолгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточнойэкономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшуюостаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Дляоценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используютметод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (илизамещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножаютна отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
Приэтом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным,учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационныххарактеристик.
Дляоценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используюттакже метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износаи суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимымфизическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей)стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (илизамещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительноговозраста к общей физической жизни здания.
Общаяфизическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основныхконструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности.
Определениефизического износа зданий методом срока жизни
Исходяиз сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общийнакопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можноутверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономическойжизни находятся в определенном соотношении.
Такимобразом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен встоимостное выражение (обесценение):
О= ВС × (И/100);
где:
И— износ в процентах;
ВС— восстановительная стоимость.
Какотмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимыйизнос. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый инеустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
Короткоживущиеэлементы — элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом(кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
Удолгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни и всегосооружения (фундамент, несущие стены и т. д.).
Устранимыйфизический износ короткоживущих элементов
Причинойвозникновения устранимого физического износа является естественное изнашиваниеэлементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случаецена продажи здания соответствующее обесценению, поскольку будущемусобственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобывосстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущийремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли ит.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практическинового» состояния.
Устранимыйфизический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенногоремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентногопервоначальному.
Неустранимыйфизический износ компонентов с коротким сроком жизни.
Неустранимыйфизический износ элементов с коротким сроком жизни представляет собой затратына восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяетсяразницей, между восстановительной стоимостью и величиной устранимого взноса,умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизниэтих элементов.
Устранимыйфизический износ элементов с долгим сроком жизни.
Устранимыйфизический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении можетбыть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимомуфизическому износу элементов с коротким сроком жизни.
Неустранимыйфизический износ элементов с долгим сроком жизни.
Неустранимыйфизический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей междувосстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимогоизноса, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физическойжизни здания.
Внекоторых источниках выделяется экспертный метод оценки износа. Он предполагаетсоздание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивныхэлементов здания или сооружения.
Экспертныйметод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости иопределения процентов износа всех конструктивных элементов здания илисооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.
Данныйметод предполагает использование различных нормативных инструкциймежотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН53-86, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физическогоизноса жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитальногоремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. Вуказанных правилах даны характеристика физического износа различныхконструктивных элементов зданий и их оценка.
Физическийизнос здания определяется следующим образом:
/>
Fф– физический износ здания, (%);
Fi– физический износ i-го конструктивного элемента (%);
Li– коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-гоконструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;
n– количество конструктивных элементов в здании
Физическийизнос недвижимости сопровождается внешними проявлениями, имеет причины,вызывающие его, характеризуется степенью и характером распространения.
Вцелом, для оценки износа требуется большой массив информации: ценовой,экономической, технической, производственной, маркетинговой, эксплутационной ит.д., с учетом того, что машины и оборудование как объекты оценки отличаютсяогромным разнообразием по функциональному назначению, конструкции и условиямприменения.
Составинформации, возможной для использования, непосредственно влияет на строгость иточность методов определения износа, что в итоге обеспечивает надежностьрезультата.
Какизвестно, запрос на независимую оценку возникает в связи с появлением узаказчика необходимости в документе, обосновывающем величину стоимости егособственности, или собственности, которой он управляет. В зависимости от целейоценки этот документ обязательно поступит в соответствующую организацию (банк,суд, налоговую инспекцию и т.д.) для использования и интерпретации полученныхрезультатов. Поэтому одним из главных критериев качества оценки являетсянадежность результата или, другими словами его точность и аргументированность,что повышает качество оценочных работ. Конкурентоспобность компании,осуществляющей оценку, формируется за счет качества отчетов, снижения стоимостиоценочных работ, сокращения сроков выполнения заказов, снижения трудоемкостисвоих бизнес — операций, в которых наиболее трудоемким является этап сбораинформации, занимающий до 70% общего времени.
Критерием,определяющим стоимость оценочных услуг является методическая сложность,соответственно трудоемкость выполняемых при расчете стоимости работ, т.е.обоснованный объем затрат при безусловном выполнении требований законов,нормативных актов и стандартов в оценочной деятельности.
Приреализации оценочного проекта необходимо обойтись без непродуктивных затрат,принимая во внимание взаимосвязанность оценочных, аналитических иинформационных операций. Нередко возникает потребность в дополнительныхспециальных работах, таких как исследования рынка, экспертиза реальногофизического состояния, инвестиционный анализ, расчеты по динамике тех или иныхпоказателей и т.д. Выполнение подобных работ требует привлечениясоответствующих специалистов, экспертов и, конечно же, увеличиваеттрудоемкость, а соответственно и стоимость выполняемых работ.
Повышениетребований к оценке износа недвижимости по надежности результата сопряжено сзатратами на получение дополнительной информации, ее анализ и многовариантныерасчеты несколькими методами. Таким образом, интенсификация оценочного проектапредполагает снижение трудоемкости, а значит и затрат на оценку машин иоборудования, без снижения надежности результата и информационнойобоснованности.
2.Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения2.2Характеристика объекта оценки
Объектомоценки является объект индивидуального жилищного строительства, а именнонежилое здание площадью 967,5 м2.
Зданиерасположено по адресу Самарская область, Кировский район, пр-тМеталлургов/Елизарова
Характеристикаобъекта оценки дана в таблице
Таблица
Характеристикаобъекта оценкиОбъект Здание кирпичное Назначение Нежилое здание Субъект РФ Самарская область Район Кировский Населенный пункт Г. Самара Улица Пр-т Металлургов/Елизарова Номер дома б/н Литер АА1А2А3 Общая площадь
967,5 м2 Этажность 1 Год ввода в эксплуатацию 1999 Кадастровый номер 63:17:000000:0000(0)//3:0122500: АА1А2А3//0039:00:0000:000:0:0
Втаблице 5 даны общие сведения об оцениваемом объекте

Таблица
ОбщиесведенияНазначение нежилое Фактическое использование По назначению Год постройки 1997 Общая площадь
967,5 м2 Основная площадь
932,8 м2 Вспомогательная площадь
34,7 м2 Число этажей наземной части 1 Число этажей подземной части – Примечание –
Площадьздания распределяется следующим образом (см. таблицу)
Таблица
Распределениеплощади зданияОбщая площадь здания Площадь застройки Нежилые помещения
Площадь, с учетом прочей, м2
Основная площадь, м2
Вспомогательная площадь, м2 967,5 1 148,5 967,5 932,8 34,7
Описаниеземельного участка
Формаучастка – прямоугольная;
Площадьучастка – 556,0 м2
Состояниепочвы – основаниемфундаментов здания служат песчаные почвы.
Топографияместности: рельефучастка спокойный.
Обеспеченностьинфраструктурой:
Кжилому дому подключены следующие коммуникации для:
· водоснабжения;
· канализации;
· электроснабжения;
· теплоснабжения;
· телефонизации
Возможныеограничения по использованию и сервитуты
Разрешенноеиспользование. Практикаработы на рынке недвижимости показывает, что изменение функциональногоназначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органамиместной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.
Сервитуты.Предполагается, что научасток распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда ипроведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующихсервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболееэффективного использования участка. В состав участка не входят памятники,уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особыхограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.
Объект находится в зоне Ц-2 (зона центров регионального игородского значения).
Основные разрешенные виды использования земельных участков:
— многоквартирныедома свыше 4-х этажей только на внутриквартальныхтерриториях и только при условии размещения на 1 этаже нежилых объектов,
— квартирыв многоквартирных домах,которые разрешаетсяиспользовать для занятий бизнесом или торговлей на первом этаже или впристроенном отдельностоящем здании,
— жилыеквартиры в зданиях многоцелевого использования, где разрешены занятия бизнесом, торговлей, при условии обеспечения отдельного входа, таким образом, чтобы ни наодном этаже не смешивались разные виды использования (в зданиях общей площадью не более 1000 кв. м),
— гостиницы, дома приема гостей, центрыобслуживания туристов,
— заведениясреднего специального образования,
— высшиеучебные заведения,
— клубы(залы встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения,
— библиотеки, архивы,информационные центры,
— музеи, выставочные залы,
— танцзалы, дискотеки,
— кинотеатры, видеосалоны,
— театры, концертные залы,
— аптеки,
— поликлиники,
— рестораны,бары (с предложением алкогольных напитков),
— кафе, закусочные, столовые,
— индивидуальное обслуживание клиентов,
— офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний,банки, научные, проектные и конструкторские организации за исключениемлабораторий биологического профиля или индустриальных технологий при условиииспользования первого или нижних этажей под объекты коммерческого инекоммерческого назначения, обслуживающие население,
— суды, нотариальные конторы, другие юридические учреждения,
— издательства и редакционные офисы,
— компьютерные центры,
— телевизионные и радиостудии,
— рекламные агентства,
— объекты, связанные с отправлением культа,
— открытое или встроенное место парковки легковых автомобилейна каждые 30 кв. м общей площади зданий общественного назначения,2.2 Рынокнедвижимости в Самаре
Развитиерынка офисной недвижимости замедлилось в условиях кризиса. Еще летом экспертыпрогнозировали бурный рост в этом сегменте, появление к концу года все новыхобъектов. В начале 2009 г. участники рынка считали, что до 2010 г. дефицит офисных площадей может быть удовлетворен, причем не только в количественном, но и вкачественном отношении. Только на 2009 г. планировалось к сдаче около 150 тыс. кв. м офисных площадей класса А, притом что общий запланированный на 2009 г. объем составлял порядка 190 тыс. кв. м. Сегодня эксперты более осторожны в своихоценках. Генеральный директор компании «Индэст Development» Михаил Ненашев,например, отмечает, что, скорее всего, к концу года предложение по офиснойнедвижимости будет в несколько раз меньше заявленного. В частности, будутотложены те проекты, которые находятся на начальном этапе. Кроме того, большаячасть площадей, которые строители раньше планировали сдавать в аренду, сегоднябудет продаваться из-за возникших сложностей с собственным финансированием ижеланием застройщиков сразу получить средства на реализацию проектов.Руководитель отдела аренды РИК «Камертон» Леонид Дубман говорит, что сегоднязаморожено около 70% всех проектов и, соответственно, большая часть обещанногоофисного «изобилия» в текущем году сдана не будет. Причем продлится кризиснаяситуация достаточно долго, как минимум до весны следующего года.
Однакоэксперты считают, что развитие рынка все же не остановится: офисных центров вСамаре пока недостает, а уровень деловой активности, напротив, достаточновысокий. По данным агентства недвижимости «Визит», в 2007 г. показатель обеспеченности офисными площадями в Самаре составлял примерно 0,15 кв. м наодного жителя. Для сравнения: в Москве эта величина составляет 0,5 кв. м.При этом деловая активность в Самаре растет с каждым годом, сюда выходят новыемеждународные, федеральные компании, которые испытывают потребность вкачественных офисах с полным инженерным обеспечением.
Поутверждению экспертов, кризис заставил многих самарских бизнесменовпересмотреть свои требования к офисам, и самым главным критерием выбора для нихстала цена. Как отмечает Леонид Дубман, сегодня уже наметилась довольно остраядля рынка тенденция: арендаторы меняют офисы, съезжают в менее дорогие помещения,здания ниже классом. Примерно на 50% вырос спрос на офисы низкого класса сприемлемыми качественными характеристиками в Советском, Промышленном, Кировскомрайонах за 300-600 руб. за кв. м. в месяц. Тем более в отличие отдорогих Железнодорожного и Ленинского районов здесь нет такой острой проблемы сдорожным движением.
Каксчитают эксперты, востребованность недорогих, не слишком обустроенных офисныхпомещений приведет к тому, что качественное развитие рынка офисной недвижимостизатормозится. Во-первых, многие проекты будут заморожены, во-вторых, новыхобъектов пока проектировать не будут — развивать низкоклассные помещения,дорабатывая их, достраивая, превращая в офисы класса B+ не будет смысла, равнокак и вкладываться в дорогие проекты, не надеясь получить от них отдачу. Так,Леонид Дубман говорит, что цены снижать придется на офисы всех классов: в итогеарендные ставки могут упасть на 40%, и если для офисных центров классов C, Dэти изменения не так ощутимы и позволяют получать свой доход, то окупитьдорогостоящие проекты при таком снижении ставок будет чрезвычайно сложно.
Ожидатьже, что девелоперы, посмотрев на рыночные тенденции, станут быстро менять своипланы и переквалифицировать строящиеся объекты высоких классов в классы B и C,не приходится: решение о статусе объекта принимается, исходя из многихкритериев оценки, самые важные из которых месторасположение объекта, еговозможности. Уже потраченные на здание средства девелоперу необходимо окупить,а сделать это он может, только назначив достаточно высокие арендные ставкиза кв. м. Скорее всего, такие компании начнут более четкопозиционировать имиджевую сторону своих проектов, чтобы привлечь тех немногихарендаторов, для которых статусность является одной из главнейших характеристикснимаемого помещения. Для этого понадобится дорабатывать многие проекты,приближая их характеристики к действительному классу A. Вероятнее всего,отмечают эксперты, пока девелоперы затаятся, заморозят свои проекты как минимумдо весны следующего года, для того чтобы более четко проступили рыночныетенденции, стал понятен уровень спроса на их предложение.
Наметившаясятенденция к росту популярности дешевых офисов может привести к улучшениюсостояния рынка офисной недвижимости в целом. Объекты низких классов будутплотнее конкурировать между собой, стремясь привлечь клиентов не только ценой,но еще и качественным обслуживанием, дополнительными сервисами. Экспертыпредсказывают: уходя из качественных, но дорогих офисов, бизнесмены все-такибудут выбирать помещение более дешевое, но обладающее всеми необходимыми дляних условиями. И если раньше клиентами офисных центров низких классовстановились совсем небольшие, нетребовательные компании, то теперь владельцыподобных зданий имеют возможность привлечь клиентов повыше рангом, заполнитьсвои до этого пустовавшие площади. Но для этого им будет необходимо обеспечитьв офисах хотя бы минимальный набор необходимых коммуникаций, сделать приемлемыепарковки, хороший ремонт. Таким образом, в Самаре в целом вырастет уровень качестваофисов класса C, которые превратятся в уверенных середняков, пользующихсяспросом у местных бизнесменов.
Сегоднявладельцы офисных центров присматриваются к ситуации на рынке, не делаяособенно новаторских предложений. Однако эксперты считают, что существует рядновинок, которые могут быть востребованными на самарском рынке, и вполневозможно, что именно в этих направлениях будут развиваться офисные центры вближайшее время.
Например,Леонид Дубман говорит, что в Москве сейчас развивается направление сдачи варенду готовых офисов: уже полностью укомплектованных мебелью, готовымикоммуникациями, техникой. Бизнесмену, снимающему его, уже нет необходимостичто-то докупать или менять. Самара пока до этого недоросла, комментирует г-нДубман, в частности потому, что еще не сформировалась потенциальная аудиторияданной услуги. Пока что подавляющее большинство именно самарских бизнесменовпредпочитает работать по принципу максимальной экономии и снимать в арендунедорогие офисы в не самых престижных районах.
Г-нДубман отмечает, что, безусловно, для подобных новаторских решений сейчас несамое лучшее время, поскольку бизнесмены ищут любые способы сэкономить деньги,так что не потерять клиентов офисным центрам поможет только снижение цен.Однако новые подходы могут быть и в формировании цены на офисы. Как отмечаютэксперты, это может быть не просто снижение ставок, а всевозможные скидки призаключении длительных договоров, бонусы за предоплату и т. д.
Наиболееже активно будет развиваться прослойка среднего офисного класса: покадевелоперы дорогих бизнес-центров выжидают время и из дорогих офисов съезжаютарендаторы, выигрывают владельцы низкоклассных помещений, которые еще год назадне могли полностью заполнить свои здания. Теперь они имеют возможность обеспечитьсвоим ОЦ 80-90% заполненности, а прибыль тратить на улучшение условийсодержания зданий, косметический ремонт, что в итоге приведет к улучшениюкачества данного подсегмента рынка. А если качество офисных центров класса Cулучшится, то вполне возможно, что и с окончанием кризиса они не останутся безсвоих арендаторов, а высококлассным БЦ придется искать новые фишки привлеченияклиентов и более тесно конкурировать с низким классом.
Особопрестижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли»своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены напомещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимоэтого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зренияэкономической логики.
Нарынке офисов сформировалосьтри основных сектора:
Первыйсектор престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административныхпомещений. Арендная ставка в таких помещенияхочень высокая.
Второйсектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированныхквартирах большого размера. Арендные ставкиздесь приемлемы для успешно работающих фирм, наэтом секторе наблюдается активный спрос, которыйпостоянно растет.
Третийсектор составляютпомещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий, кооперативных и частных предприятий. Этопомещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг.
Арендныеставки здесь невысокие.
Офисныйцентр должен обладать многими характеристиками. Прежде всего – это месторасположение. Бесспорно, большейпопулярностью пользуются офисные центры, которыенаходятся в центре города или близко к центру.
Неменее важный критерий — это специализация. То есть,если это офисный центр, то в нем должны быть расположены только офисы. Причемзанимать эти офисы должныфирмы определенногоуровня и определенной специализации. Иными словами рядом с офисом юридическойфирмы не должен находиться офис фирмы, занимающейся продажей сантехники. Помнению специалистов, соседство двух настолько разных по специфике деятельностифирм не пойдет на пользу бизнесу обеих. Офисный центр предполагаетсоответствующую отделку общих мест — лифты, коридоры, лестничные пролеты,туалеты. В обязательном порядке должны быть хорошие паркинги. Современныйофисный центр — это обеспеченность средствами связи, охранными системами исистемами видеонаблюдения.
Какуже отмечалось выше, подавляющее большинство офисных центров если исоответствует одному требованию, то не отвечает другому. Но самой большойпроблемой самарских офисных центров остается отсутствие паркингов.
Однимиз самых популярных способов решения офисной проблемы для самарских фирм сталоприобретение офисов на первых этажах в домах-новостройках.
Чтокасается строительства новых офисных центров в Самаре, то оно ведется. Ноподобные стройки можно пересчитать по пальцам, и темпы строительства несравнимы с размахом домостроения и с количеством вновь возводимых торговыхцентров. 2.3 Анализ наилучшего и наиболееэффективного использования
Посколькуоценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализнаиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный иконкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.
Всетипы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуютадекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов идругих участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовыхрешений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболееэффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночнуюстоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеютбольшое значение для определения наиболее эффективного вида использования.
Стоимостнойосновой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка.Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основныехарактеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретногоучастка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельныйучасток на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различныхучастков объясняется их качественными характеристиками.
Анализнаиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагаетпроведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристикоцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов,совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждоговарианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании можетбыть сделан только после расчета стоимости.
Наилучшееи наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариантиспользования свободного или застроенного участка земли, который юридическивозможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим,обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальнуюстоимость.
Оптимальноеиспользование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретногорынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не являетсярезультатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика.Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути,экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемогообъекта.
Рыночныефакторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективномиспользовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиведанных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта.Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать какоснову, на которую опирается рыночная стоимость.
Еслиоцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование илисдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена кполучаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность ит. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода инакопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы,осуществимость проекта.
Обычноанализ наиболее эффективного использования проводится по несколькимальтернативным вариантам и включает следующие направления:
– рыночный анализ;
– анализреализуемости варианта;
– анализ наиболееэффективного использования.
Перечисленныенаправления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.
Рыночныйанализ предполагает определение спроса на варианты использования,альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкостирынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.
Анализосуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потокадоходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменныхпараметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.
Анализнаиболее эффективного использования предполагает разработку детального планареализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроковосуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта,обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.
Прианализе оптимального варианта использования мы провели качественный анализвозможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописаннымкритериям.
ЖИЛОЕНАЗНАЧЕНИЕ
Объектоценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объектаоценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.
ПРОИЗВОДСТВЕННОЕИ СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ
Учитывая,что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта прииспользовании их под производственное и складское назначения значительноуступает уровню арендных ставок при использовании Объекта оценки в качестветорговых и офисных помещений, Специалисты приняли решение, что производственноеи складское назначение объекта не соответствует критерию максимальнойэффективности.
ОФИСНОЕНАЗНАЧЕНИЕ
Факторы,положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качествеофисных помещений:
1)Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;
2)Кабинетная планировка;
3)Расположение объекта недалеко от станции метро;
4)Объект находится на 1 этаже.
ТОРГОВОЕНАЗНАЧЕНИЕ
Факторы,положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговоепомещение:
1)Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;
2)Объект оценки расположен в районе жилой застройки;
3)Расположение объекта на 1 этаже здания.
Факторы,отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговоепомещение:
1)Отсутствие витрин;
2)Кабинетная планировка, отсутствие больших помещений, которые можно использоватьпод торговые залы;
3)Наличие только одного входа;
4)Отсутствие подсобных помещений.
Таблица- Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования
Факторы
Производственное и складское назначения
Офисные помещения
Торговые помещения Потенциал местоположения – + + Рыночный спрос – + + Правовая обоснованность – + – Физическая возможность – + – Финансовая оправданность – + – Максимальная эффективность – + –
Итого
0
6
2
Исходяиз вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения,физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилойнедвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможныхфункций использования оцениваемого объекта, Оценщики пришли к выводу, чтонаилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта являетсяиспользование в качестве помещений офисного назначения
Глава3. Оценка износа объекта недвижимости различными методами3.1 Обоснованиевыбора методов оценки износа офисного здания
Затратныйподход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанныхна определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектанедвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципезамещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель незаплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта,аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласнозатратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммыстоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения иливоспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа:
/>
гдеCmнедв. – стоимость единого объекта;
Cmул. – стоимость улучшений;
Cmземли– рыночная стоимость участка земли, как «условно» свободного.
Затратный подход предполагает оценкуимущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на немулучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании наконкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ(обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различныхфакторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетомпринципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».
В основу затратного подхода положенпринцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станетплатить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретениесоответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своемуназначению, качеству и полезности объекта недвижимости, в приемлемый периодвремени.
Рассматриваемый подход в оценкенедвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточноточной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта споследующим учетом износа оцениваемого объекта.
Технологияприменения затратного подхода включает в себя следующие этапы:
1.Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.
2.Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).
3.Расчет выявленных видов износа.
4.Оценка рыночной стоимости земельного участка.
5.Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительнойстоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимостьземельного участка.
Необходимопомнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценкенедвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийныеразличия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты невсегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссозданиесопоставимых объектов и напротив — создаваемая стоимость не всегда бываетадекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектовнедвижимости, целью владения которой является получение дохода.
Выходо величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком послетщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованныхподходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которыерасценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретномслучае.
Исходяиз вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применениязатратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:
Оценкановых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительстватаких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка крыночной стоимости.
Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Наилучшееи наиболее эффективное использование — это такое использование не занятогоземельного участка или земельного участка с улучшениями, которое являетсяфизически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точкизрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимыеэкспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительнотекущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательностьоцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.
Технико-экономическийанализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономическойцелесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода отбудущей эксплуатации конкретного объекта.
Оценкаобъектов незавершенного строительства.
Оценкаобъектов незавершенного строительства носит специфический характер и производитсяв основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применимпо причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходныйподход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.
Оценкав целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
Затратныйподход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагаетотдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.
Оценкав целях страхования.
Затратныйподход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания,улучшения) и не страхуемые (земля).
Переоценкаосновных фондов предприятий.
Недостатокинформации для применения других подходов к оценке.
Недостатокинформации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается принеразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно наданный момент для большинства регионов России.
Определениестоимости участка земли,входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано напредположении его наилучшего и наиболее эффективного использования каксвободного от застройки.
Дляоценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
· метод сравненияпродаж;
· методраспределения;
· метод выделения;
· метод разбивки научастки;
· техника остаткадля земли;
· капитализациичистой земельной ренты.
Методсравнения продаж приналичии необходимой информации является наиболее предпочтительным иобщеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
· правасобственности;
· условияфинансирования;
· условия продажи;
· условия рынка;
· месторасположение;
· физическиехарактеристики;
· доступныекоммунальные услуги;
· условиязонирования;
· наилучшее инаиболее эффективное использование.
Приоценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя ценукаждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющихдиапазон стоимости.
Методраспределения основан наположении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальноесоотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношениенаиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболееэффективное использование земли.
Итак,затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретениинедвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель,проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та,в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку ивозведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период безсущественных задержек.
Основныеэтапы процедуры оценки при данном подходе:
1.Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся враспоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2.Расчет восстановительной стоимости нового здания. В основе расчета восстановительнойстоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходяиз современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определеннуюдату.
Взависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколькоспособов определения восстановительной стоимости:
— метод сравнительной единицы;
— метод разбивки по компонентам;
— метод количественного обследования.
3.Определение величины физического, функционального и внешнего износов объектанедвижимости.
4.Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшениявосстановительной стоимости на величину накопленного износа.
5.Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельногоучастка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратногоподхода.3.2 Расчетсовокупного износа/>/>/>/> Определение стоимости земельного участка
Всоответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание,строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицуоно приобретает право на использование соответствующей части земельногоучастка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования,на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Учитываятот факт, что в настоящее время в городе Москве практически отсутствует частнаясобственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочнойаренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.
Приопределении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
· сравнительныйподход;
· доходный подход;
· затратный подход.
Всоответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимостиземельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от06.03.2009 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2010 № 1102-р приоценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подходаиспользуются
методсравнения продаж,
методвыделения,
методраспределения,
Рискивложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятсясистематические и несистематические риски, ко второму — статичные и динамичные.
Нарынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретнойприносящей доход собственности может быть связана с экономическими иинституциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появлениеизлишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связис закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранныхограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематическийриск — это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью инезависимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например:трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплатаарендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости отданного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичныйриск — это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании,динамический риск может быть определен как «прибыль или потеряпредпринимательского шанса и экономическая конкуренция».
Расчетпремии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объектнедвижимости». />Таблица — Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
Вид и наименование риска
Категория риска
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 Систематический риск Ухудшение общей экономической ситуации динамичный       1             Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный         1           Изменение федерального или местного законодательства динамичный       1             Несистематический риск Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации статичный     1               Ускоренный износ здания статичный   1                 Неполучение арендных платежей динамичный             1       Неэффективный менеджмент динамичный           1         Криминогенные факторы динамичный       1             Финансовые проверки динамичный     1               Неправильное оформление договоров аренды динамичный             1       Количество наблюдений   1 2 3 1 1 2 Взвешенный итог   2 6 12 5 6 14 Сумма 45 Количество факторов 10 Средневзвешенное значение балла 4,5
Величина поправки за риск
(1 балл = 1%) 4,5%
Определениепремии за низкую ликвидность
Премияза низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продажеобъектов недвижимости.
Даннаяпремия вычисляется по формуле:

/>
где:П – премия за низкую ликвидность;
Rб- безрисковая ставка;
L-период экспозиции (в месяцах);
Q-общее количество месяцев в году.
Надату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 1,80%,что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.
Определениепремии за инвестиционный менеджмент
Премиюза инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.
Определениенормы возврата капитала
Объектнедвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, втечение которого эксплуатация объекта является физически возможной иэкономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, долженвозмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономическойжизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения,выражается через норму возврата капитала.
Существуеттри способа расчета нормы возврата капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капиталаравными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случаепредставляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую вбеспроцентный фонд возмещения.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (методХоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможныхставок – «безрисковой» ставке.
Возвраткапитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда):предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной нормедохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению Специалистов, внаибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.
Расчетпроизводится по формуле:
/>
Rвозвр- норма возврата капитала;
R- ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);
k- срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии сосредним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН58-88 (р))/> Таблица — Расчет ставки капитализации дляулучшений
Показатель
Значение Безрисковая ставка 7,21% Премия за риск 4,50% Премия за низкую ликвидность 1,80% Премия за инвестиционный менеджмент 3,00% Норма возврата 0,12%
Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул)
16,63%
Определениеставки капитализации для земельного участка
Ставкакапитализации для земельного участка может быть рассчитана несколькимиметодами.
1)Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчетставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты проведенияоценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежногорынка.
2)Условная капитализация исходя из установленного государством срокакапитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельныхучастков.
3)Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В данном случаеставка капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковаяставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие отставки капитализации для улучшений, ставка капитализации для земельного участкарассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.
4)Метод анализа сравнительных продаж (метод экстракции).
В расчетах при определении ставки капитализации для земельного участкаСпециалисты использовали метод кумулятивного построения.
Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализациидля улучшений земельного участка и составляет 7,21%.
Премия за риск принята на уровне безрисковой ставки — 7,21%, при этом мыпредположили, что двукратное превышение доходности над безрисковой будетнадлежащей компенсаций за риск инвестирования средств в покупку земельногоучастка.
Премияза низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновениемпотерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости инеустойчивости рынка, определяется аналогично определению премии за низкуюликвидность при расчете ставки капитализации для улучшений и составляет 1,80%./> 
Таблица — Расчет ставки капитализации дляземельного участка
Показатель
Значение Безрисковая ставка 7,21% Премия за риск 7,21% Премия за низкую ликвидность 1,80%
Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем)
16,22%
Определениестоимости земельного участка методом остатка для земли.
Стоимостьземельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистогооперационного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:
/>
Vзем1- стоимость земельного участка, определенная доходным подходом;
ЧОДзем- чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;
Rзем- ставка капитализации для земельного участка.
Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяетсяследующим образом:
/>
ЧОДоб- чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется врамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);
ЧОДул- чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:
/>
Vв.ул- стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Rул — ставка капитализации для улучшений./> Таблица — Расчет стоимости земельногоучастка методом остатка для земли
Показатель
Значение
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб. 3 994 025р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), долл. $13 2 099
Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул ) 16,63%
Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл. $21 968
Чистый доход от единого объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл. $56 640
Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл. $34 672
Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем ) 16,22%
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ), долл. $21 3 761
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ), руб.
6 4 63 064 р.
ОПРЕДЕЛЕНИЕСТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ/>Таблица — Расчет стоимости земельного участка методом выделения
Показатель
Значение
Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб. 10 758 339р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб. 3 994 025р.
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.
6 7 64 314 р. /> Таблица — Расчет итоговой величиныстоимости земельного участка
Показатель
Значение
Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб. 10 758 339р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб. 3 994 025р.
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.
6 7 64 314 р. />/>/> Определение восстановительной стоимостиздания
Восстановительнаястоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценкивозведения аналогичного здания.
Общаяформула расчета восстановительной стоимости:
/>
СС- стоимость строительства здания;
К- переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.
Стоимостьстроительства рассчитана по Сборнику «базовых удельных показателей постоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпускапродукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемыхтерриторий, объектов нового строительства и реконструкции» МРР-2.1.02-97Москва 1997г., разработанному ГУП «НИАЦ» Москомархитектуры под руководствомЗаместителя начальника координационно-маркетингового управленияМоскомархитектуры Минаева Ю.В.
Стоимостьстроительства здания определяется как произведение общей площади здания S насоответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий.
Стоимостьстроительства здания определяется по формуле:
/>
Базовыеудельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основестатистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным итиповым проектам различного назначения.
Переходныйценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:
/>
Кi- коэффициенты, учитывающие изменение цен.
Расчеткоэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице./> Таблица — Определение коэффициентаперехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки
Коэффициент
Обоснование
Значение Обобщенный коэффициент инфляции на ноябрь 2009 г. к ценам 1984 г. (К 1 ) Протокол РМВК № 6-86-1003/2-30 от 22 ноября 2009 г. 41,784 Обобщенный коэффициент инфляции декабря 2009 г. к ценам ноября 2009 г. (К 2 ) Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г. 1,021 Обобщенный коэффициент инфляции января 2010 г. к ценам декабря 2009 (К 3 ) Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г. 1,000 Обобщенный коэффициент инфляции февраля 2010 г. к ценам января 2010 (К 4 ) Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2010 г. 1,003 Прогнозный коэффициент темпа инфляции с февраля 2010 г. по дату проведения оценки (октябрь 2010 г.) (К 5 ) Протокол РМВК № 6-86-1003/1-36 от 19 декабря 2010 г. 1,066 Коэффициент перехода из уровня цен 1984 г. в уровень цен 1991 г. (К 6 ) Протокол № 48 от 22.01.1998 г. Заседания Региональной Межведомственной комиссии 3,134
Коэффициент перехода из уровня цен 1991 г. в цены на дату проведения оценки (10.10.2010 г.)(К)
 
14,554 /> Таблица — Определение стоимости строительстваздания
Показатель
Значение
Базовый удельный показатель стоимости строительства по объектам жилищного назначения в Москве, СС, руб./кв.м. 2 200р.
Общая площадь здания, S , кв.м. 32 845,1
Коэффициент перехода из уровня цен 1991г. на дату проведения оценки, К 14,554
Стоимость строительства здания (с учетом предпринимательской прибыли) (С), руб.
1 051 660 688р.
/>
Определениевеличины накопленного износа
Построенныеобъекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют своиэксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимостьобъекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со сторонынепосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаютсяфизический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение(потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническимпрогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательностиобъекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации врегионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который ибудет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта истоимостью воспроизводства замещения объекта.
Подфизическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, иобъекта в целом следует понимать утрату ими первоначальныхтехнико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) врезультате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельностичеловека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношениемстоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих поврежденияконструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительнойстоимости.
Величинафизического износа (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основанна том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному срокуэкономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительнойстоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которымоценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состоянияи других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекаетследующая формула определения физического износа в процентах:
/>
Приопределении накопленного физического износа здания, в котором находитсяоцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группыкапитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физическогоизноса жилых зданий».
Функциональныйизнос, вызывается несоответствием объемно планировочного и/или конструктивногорешения сооружения современным стандартам.
Функциональныйи физический износ делят на устранимый и неустранимый.
Внешнийизнос обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода вслучае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены(потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько жеизменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.
Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений,которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиятьна стоимость недвижимости.
Таблица- Определение величины накопленного износа здания
Показатель
Значение Группа капитальности здания I Срок жизни здания, г. 150 Эффективный возраст здания, г. 2 Физический износ, % 1% Функциональный износ, % 0% Внешний износ, % 0%
/>
Определениестоимости воспроизводства объекта
Общаяформула расчета стоимости воспроизводства здания:
/>
ВС- восстановительная стоимость здания;
Своспр- стоимость воспроизводства здания;
Ифиз- коэффициент физического износа (в долях);
Ифун- коэффициент функционального износа (в долях);
Ивнеш- коэффициент внешнего износа (в долях).
Определениестоимости воспроизводства Объекта оценки определяется путем произведениястоимости воспроизводства здания на долю площади оцениваемых помещений в общейплощади здания.
Таблица- Определение рыночной стоимости Объекта при использовании затратного подхода
Показатель
Значение Восстановительная стоимость здания (ВС), руб. 1 051 660 688р. Физический износ, % 1% Функциональный износ, % 0% Внешний износ, % 0% Стоимость воспроизводства здания, руб. 1 041 144 081р. Стоимость воспроизводства Объекта оценки, руб. 3 994 025р. Стоимость земельного участка, руб. 6 613 6 89 р. Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.
10 607 714 р. /> 3.3 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости
Стоимостьнедвижимости компании определяется ее дисконтированными будущими денежнымипотоками, и новая стоимость создается лишь тогда, когда компании получают такуюотдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечениекапитала. Управление стоимостью еще углубляет эти концепции, так как в такойсистеме управления именно на них строится весь механизм принятия крупныхстратегических и оперативных решений. Правильно налаженное управлениестоимостью означает, что все устремления компании, аналитические методы иприемы менеджмента направлены к одной общей цели: помочь компаниимаксимизировать свою стоимость недвижимости, строя процесс принятияуправленческих решений на ключевых факторах стоимости.
Управлениестоимостью принципиально отличается от систем планирования, принятых в 60-егоды. Оно перестало быть функцией исключительно руководящего аппарата и призваноусовершенствовать принятие решений на всех уровнях организации. В немизначально заложена предпосылка, что командно-административный стиль принятиярешений сверху вниз не приносит должных результатов, особенно в крупныхмногопрофильных корпорациях. А значит, менеджерам низшего звена нужно научитьсяиспользовать стоимостные показатели для принятия более толковых решений.Управление стоимостью требует регулировать баланс наравне с отчетом о прибыляхи убытках и поддерживать разумное равновесие между долгосрочными икраткосрочными целями деятельности. Если управление стоимостью внедрено иорганизовано должным образом, корпорация получает огромные выгоды. Такоеуправление, по сути, представляет собой непрерывную реорганизацию, направленнуюна достижение максимальной стоимости.
Дляоцениваемого объекта управление стоимостью сводится к более эффективномуиспользованию имеющихся площадей.
Оцениваемоездание имеет чердак общей площадью 328,2 м2, который в настоящее время частично используется как склад канцелярских принадлежностей. С однойстороны, проведение соответствующей реконструкции позволит сделать этопомещение жилым. С другой стороны, в последнее время в связи с расширениемсотрудничества калужских предприятий с иногородними и иностранными компаниямизначительно возрос спрос на гостиничные услуги. В этой связи предлагаетсяпровести комплексную реконструкцию чердачного помещения для перевода ее вразряд жилой мансарды, где планируется организовать гостиницу из 14 двухместныхномеров класса «люкс».
Стоимостьмероприятий по реконструкции мансарды представлена в табл.13.

Таблица13
Сметарасходов на реконструкцию мансарды№ Наименование работ Стоимость, руб. 1 Общестроительные работы (демонтаж) 406.211 2 Общестроительные работы (новые) 2.448.728 3 Холодное и горячее водоснабжение 49.818 4 Отопление 90.144 5 Канализация и сантехническое оборудование 31.738 6 Приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование 67.534 7 Электросиловое оборудование и электроосвещение 422.402 8 Устройство связи 37.010 9 Охранно-пожарная сигнализация 114.531 10 Автоматика отопления, вентиляция 7.638 11 Благоустройство номеров 872.640 Итого 4.548.394
Дляфинансирования этих работ предполагается использовать кредит на следующихусловиях:
· Сумма кредита –5.250.000 руб.
· Процентная ставка– 14% в год;
· Срок кредитования– 1 год;
· Обеспечение –оцениваемый объект недвижимости;
· Условия погашениякредита – ежеквартальная выплата процентов и основной суммы долга равнымидолями, т.е. по 1.866.506 руб. в конце каждого квартала.
Какуже отмечалось, гостиница будет состоять из 14 двухместных номеров класса«люкс». Стоимость проживания в таком номере в калужских гостиницах колеблетсяот 1400 руб. до 2500 руб. в сутки. Для расчетов принимается значение 1600 руб.,поскольку оцениваемый объект находится вблизи от центра города, но изначальноданное здание не предназначено для гостиничного бизнеса, что создаетопределенные неудобства для клиентов.
Инвестиционныйгоризонт установлен на 1 год, так как нет объективных оснований полагать, чтооцениваемый объект недвижимости не будет продан по истечении этого срока.
Движениеденежных средств представлено в табл. 14
Таблица14 Движение денежных средств в рубСтатья расходов 1-й кв. 2-й кв. 3-й кв. 4-й кв. Итого за год Реконструкция 4548394 – – – 4548394 Обслуживание кредита 1866506 1866506 1866506 1866506 7466025 Операционные расходы 124539 127030 129571 132162 513302 Налог на прибыль – 292073 291463 290841 874377 Итого 6539439 2285609 2287540 2289509 13402098 Статья доходов 1-й кв. 2-й кв. 3-й кв. 4-й кв. Итого за год Гостиничный бизнес – 1344000 1344000 1344000 4032000 Амортизация 1299145 1302393 1305649 1308913 5216100 Кредит 5250000 – – – 5250000 Итого 6549145 2646393 2649649 2652913 14498100 Сальдо 9706 360784 362109 363404 1096002
Основнуюстатью доходов составляет гостиничный бизнес. При этом важно подчеркнуть, чтопри избыточном спросе на этот вид услуг объективных причин низкой наполняемостиномеров не выявлено. Чтобы определить, насколько увеличится текущая рыночнаястоимость оцениваемого объекта в результате проведения рекомендуемыхмероприятий, целесообразно воспользоваться коэффициентом капитализации,применявшемся в рамках доходного подхода. Это обусловлено тем, что данныйпроект является инвестиционным, т.е. ориентированным, прежде всего, наполучение дохода.Следовательно, прирост текущей рыночной стоимости объектаоценки составит:
1.096.002/ 0,19 = 5.768.432 (руб.)
(Пятьмиллионов семьсот шестьдесят восемь тысяч четыреста тридцать два рубля) безучета НДС.Заключение
Взаключение необходимо отметить, что определение степени износа — важный этапоценки объекта недвижимости, поскольку он помогает выявить истинное состояниеобъекта, объективно определить срок его экономической жизни и правильноподобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценкистоимости объекта. 
Литература
1. КонституцияРоссийской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. //Российская газета № 237 от 25 декабря 1993 года. [Электронный ресурс]. – Режимдоступа: www.rg.ru/.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005 № 83-ФЗ)
3. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочнойдеятельности в российской федерации» (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ,от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от27.07.2006 № 157-ФЗ)
4. Международныестандарты оценки. – М.: РОО, 1995
5. «Методическиерекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденныераспоряжением Минимущества России от 06.03.2002года № 568-р
6. Акимова И.,Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества всистеме действующего законодательства и реальной правоприменительной практики// Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21
7. Анализ и оценкаприносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997
8. Болдырев В.С.,Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости.-М: Центрменеджмента, оценки и консалтинга, 2006.
9. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2008. — 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)
10. Грибовский С. В., Медведева О. Е., Касьянов П. В. Курслекций по оценке рыночной стоимости земельных участков. – М.: АРМО, 2002. – 95с.
11. Грибовский С.Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Проблемынедвижимости. 2000. Вып. 2.
12. Грибовский С.Экономико-математические модели оценки недвижимости // Финансы и кредит. –2005. – №3. – с. 24-43
13. Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. — М.:ИНФРА, 2009. – 78 с.
14. Григорьева И. Л.Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. 2004. – №1. – с. 48–49
15. Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий(бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2008
16. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценкабизнеса. — СПб: Питер, 2006. – 457 с.
17. Зеленский Ю. В. Осопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принципсогласованности моделей // Вопросы оценки. 2005. №4.
18. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Калужский филиалСЗАГС, Калуга, 2009
19. Коростылев С. П. Основы теории и практики оценкинедвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998
20. Новиков Б.Д.Рынок и оценка недвижимости в России.- М.: «Экзамен», 2009.
21. Озеров Е.С.Экономический анализ и оценка недвижимости. – СПб.: Изд-во «МКС», 2007.
22. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред.проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. – 303 с.
23. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой,М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 496 с.: ил.
24. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практическиеаспекты / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2007
25. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное ипрактическое пособие / Под ред. В. М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2008
26. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / подобщей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. – 101 с.
27. Пацкалев А. Ф.Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. – 2006. – № 1.
28. Симионова Н.Е.Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. — Ростовн/Д, 2009.
29. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценканедвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2009.
30. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2008. –247 с.
31. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. — М.: ЮНИТИ, 2006. – 463с.
32. Управление земельными ресурсами. Учебно-практическоепособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2009. – 520 с.
33. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доходнедвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
34. Цыпкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законодательные акты,нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности:Учебно-методическое пособие. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 164 с.
35.  Черняк А.В.Оценка городской недвижимости. — М.: Русская деловая литература, 2006.
36. Щербаков В. А., Щербакова Н. А. Оценка стоимостипредприятия (бизнеса). – М.: Омега-Л, 2006. – 286 с.