Таллиннский Технический Университет Экономический факультет Оценка недвижимости методом прямого сравнеия продаж и, влияющие на нее, экологические факторы. Предмет: Недвижимость Преподаватель: А.Томсон Е.Кольбре Группа: TZDO 97 Екименко 1999 Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций . Для того ,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные
и экономические факторы , влияющие на нее . Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора , действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости . Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь – доход от использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества .
При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете доход , тем лучше . Следовательно , для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества . Оценка стоимости предприятия – это процесс оценки предприятия как единого функционирующего комплекса
, приносящего прибыль . Этот процесс включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств , материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени . В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной стоимости предприятия . Например , при сделках купли – продажи предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при осуществлении инвестиций – инвестиционную стоимость ; при страховании имущества предприятия –
стоимость восстановления ; при кредитовании – залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия – ликвидационную стоимость . При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость , включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление , произведенное его внешним оформлением может быть очень важным для покупателя.
Другим примером неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам , расположенным рядом , но построенным другими застройщиками . Квартиры , предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую цену . чем квартиры , продаваемые при поддержке серьезной рекламной компании . Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект
оценки с точки зрения типичного покупателя , с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки . При оценке необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя . Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость . Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена , которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “ равновесия
”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий : мотивация продавца и покупателя является типичной ; обе стороны хорошо информированы , например
квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ; имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение ; платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ; компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот . Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж,
потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории , чем , например , жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики . Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты , находящиеся за тысячи километров от их штаб-
квартиры. Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования . Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости уплачивается продавцом , и это является обычным для данного рынка . Поправки не должны производиться механически , они должны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования. Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку , уступая в цене ,
потому что у него нет достаточно времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность , вызванную , к примеру , налоговым регулированием . На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования . Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта инвестированная .
Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением . Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода . Типичный инвестор , вкладывая в недвижимость , стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал . Инвестор так же хотел бы , чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода . Для настоящего инвестора все иные удовольствия , связанные с владением собственностью
, не имеет сколько-нибудь существенного значения . Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей, инвестор может иметь в виду рыночную стоимость , однако чаще он обращает внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и будущую стоимость . Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости . Данный вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной
и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке . Например , крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 лет предлагается за цену , определенную на основе 9% нормы капитализации . Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью , и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений ( внутренняя норма прибыли ) на уровне 11%
за 20-летний период . В приведенном примере , даже несмотря на то , что инвестиционная стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли , компания может изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета ликвидности . Перед тем как приобрести здание , компания обнаруживает , что она может купить 20-летний облигации , выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых . Поскольку облигации более ликвидны , чем торговый центр , вполне вероятно , что инвестиции будут произведены
в ценные бумаги . Принципы оценки недвижимости . Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца . Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка . При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя , понять , какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему .
В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов . Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости . Принцип спроса и предложения . В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена влиянию закона спроса и предложения . Это так же верно и для рынка недвижимости . Если предложение падает или растет спрос , стоимость имущества
возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся в желаемом районе , обычно будет котироваться выше , чем первый проданный лот . Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос , а следовательно , и стоимость . Принцип изменения . Все природные и социально-экономические условия меняются , любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений . Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям
, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости . Внешние силы , такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон . Принцип замещения .
Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект . Мы можем приблизится к определению стоимости имущества , используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах , затратах на их создание , получаемых доходах или их продажной цене . Это называется принципом замещения и обусловлено наличием
вариантов выбора для обычного покупателя , если он не купит данный объект . Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит , что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение , как поток чистого дохода , производимого аналогичным объектом , предполагая , что их качества и длительность не сильно различается . Принцип лучшего и наиболее эффективного использования .
В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами . Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки . Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем . Анализ распадается на две части : оптимальное использование
вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями . Анализ свободного участка производится для того чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на существующем . Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использования , реакцию непосредственного окружения , а также вклад произведенных улучшений , если таковые имеются . Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования , а также учитывать
физически допустимые возможности . Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца , которые следует принимать во внимание . С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедших перемен . Зданием отеля , расположенное на оживленной трассе , может потребовать перепрофилирование , если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него .
Закрытые станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания . Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт , чем ферма . Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную
дату оценки. существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений , необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации . Если строения существуют, следует определить насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.
Принцип падающей и растущей продуктивности . Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того , чтобы увеличить отдачу от недвижимости . При этом наблюдается усиление того или иного производственного фактора , а значит , и стоимости. Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты .
Таким образом , будет иметь место эффект падающей отдачи . Принцип вклада . Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут увеличение стоимости имущества . Согласно принципу дополнительного улучшения обладают ценностью , когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше , нежели произведенные затраты .
Наоборот , проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости . К примеру , строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли , если в результате возрастет объем продаж . Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться полезным улучшением . Следует учесть , что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость
имущества , однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного элемента собственности достаточно трудно . Принцип конкуренции . Фундаментальные экономические силы , поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения и конкуренцию , в полную силу действуют на рынке недвижимости . Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна , то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным . Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и
ограниченная конкуренция , приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для коммерсантов . Ярким примером является рынок жилья , прежде всего квартир . Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием , достаточно длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например , избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать цены . однако ограниченность числа квартир
в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне . Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию , создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы . Принцип соответствия . Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки где преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения .
Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля , то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения . Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих домов . Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение стоимости за счет привлекательного вида всей округи . Учитывая это , во многих жилых кварталах вводится разумный
архитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт . Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застроенности территории . Жилой дом , на строительство которого затратили в несколько раз больше средств , чем в среднем по округе , будет оцениваться гораздо ниже, чем если бы он находился в более благоприятном окружении . Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть добавочной стоимости
от более роскошных соседей . Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости . Размеры офисных помещений в одном районе , как правило , варьируются вокруг некоей нормы . На территории крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов . Принцип регрессии . Этот принцип гласит : когда дорогие и дешевые объекты недвижимости расположены
в одном районе , то более дорогая недвижимость уменьшится в цене из-за соседства с более дешевой . Если принцип соответствия способствует сохранению уровня стоимости , поддерживая окрестности на одном уровне , то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном районе . Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах , где отсутствует зонирование и различные участки в различное время были проданы разным владельцам .
Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом , подземную резиденцию , двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать вывод , что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости . Принцип ожидания . Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость , предвидя увеличение ее стоимости
. Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения . Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости . Столь же значимо оно для рынка земли , в том числе сельскохозяйственной . Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью
и своевременная оценка будущих доходов . В отдельных случаях , когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативный результат . Другими негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита , законодательные ограничения , вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги на владение недвижимостью . Зональные различия . Во многих странах территория поделена на округа , в рамках которых самофинансируются
коммунальные системы ( транспорт , водоснабжение , канализация и т.п. ) , а также образование и сервис . Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении . Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий , обслуживающих эту сферу . Влияние на стоимость ближайшего окружения . Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов
, стремящихся иметь солидных клиентов . Если же преступность в районе высока , большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют , не находя арендатора , то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес . Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный подход ) , оценка по прямому сравнению продаж ( сравнительный подход ) , оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода
( подход по доходу ) . Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно . Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора , поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости . Подход с точки зрения затрат . Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание , сначала
определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость земельного участка .Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :определение стоимости земельного участка ;определение стоимости воспроизведения улучшений ;расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства .Оценка по прямому сравнению продаж .
Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения , согласно которому никто не выложит за товар больше , чем та сумма денег , с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством . Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья , поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей .
Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага :сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов ;количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.Обычно выделяют следующие 4 момента , которые необходимо учитывать при сравнении аналогов : дата продажи , местонахождение , физические характеристики , условия продажи ( форму оплаты и пр. ) . Подход с точки зрения доходности .
Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход , при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет . В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации . Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования , который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее
использования . Необходимо провести анализ и учесть все факторы-физические, социальные, экономические , действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости . При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности : структуру улиц ( тупики и улицы , не имеющие проезда , связь с основными магистралями , возможности подъезда , расстояние до центра города , расстояние до основных центров занятости , расстояние до торговых
центров ) , транспортную инфраструктуру ( это связано с затрачиваемым временем на поездки , стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта ; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно ) ; фактор удобства ( пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ , магазинов , других услуг , парков , церквей , культурных учреждений ) ; природное окружение ( природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки ) .
Экономическими факторами , влияющие на окружение , являются : процент домовладельцев , престижность внешнего вида зданий , сильное коммунальное управление . Существует еще ряд факторов , влияющих на стоимость: спрос , полезность , дефицит и возможность передачи . Спросом называется количество какого-либо товара или услуг , доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний . Это одновременно и желание обладать каким-либо товаром , и возможность заплатить
за него . Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены . Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворить определенные человеческие потребности или желания . Обычно чем более полезна вещь , чем больше потребностей она способна удовлетворить , тем большим будет спрос на нее . Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены . Считается , что свободный участок земли ( без ограничений на использование и застройку ) с подведенными
коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения . Все застройщики – жилой , доходной и индустриальной недвижимости – будут рады получить такой участок земли . Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг в зависимости спроса на них . Чем больше дефицит , тем выше цена . В случае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от “предложения” . Предложение предполагает , что товары или услуги , на которые предъявлен
спрос , могут быть доставлены или сделаны для потенциального покупателя . Но из-за того , что недвижимая собственность привязана к определенному месту , считается , что она должна быть доступна . Едва ли может существовать “дефицитный” участок в той местности , где никто не хочет жить . Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными целиком или по частям . Даже если на участок земли имеется спрос , этот участок имеет большую полезность и достаточно
дефицитен , он не будет иметь стоимость , если его владельцы не захотят с ним расстаться . Таким образом , если запрашиваемая собственность не может быть приобретена потенциальным покупателем , она не будет иметь стоимости . СОДЕРЖАНИЕ. Введение 1 Принципы оценки недвижимости 3 Принцип спроса и предложения 4 Принцип изменения 4 Принцип замещения 4 Принцип лучшего и наболее эффективного испоьзования 4
Принцип падающей и растущей продуктивности 5 Принцип вклада 6 Принцип конкуренции 6 Принцип соответствия 6 Принцип регрессии 7 Принцип ожидания 7 Зональные различия 8 Влияние на стоимость ближайшего окружения 8 Подход с точки зрения затрат 8 Подход с точки зрения доходности 9